重磅！付鹏预言未来15年，房子将变成消费品

随着中国经济的快速发展，房地产市场一直是投资者和普通民众关注的焦点。

然而，近期有关房地产市场的一些新观点和讨论，让我们不得不重新审视这个曾经炙手可热的市场。

特别是付鹏提出的“未来10-15年如果房子不大幅增值，就会变成消费品”这一观点，更是引发了广泛的关注与思考。

那么，这一观点背后的逻辑是什么？

它对我们理解房地产市场的未来走向以及个人的资产配置又有哪些启示？

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首先，我们得认识到，中国房地产市场的“大跃进时代”已经结束。

过去，大规模的房建和市政基础设施建设，推动了经济的快速增长，也带来了房价的持续上涨。

但如今，随着土地出让收入的减少和地方债务的严格管控，大规模的建设项目已经难以为继。

这意味着，未来房地产市场的增长将更多依赖于现有房产的维护和更新，而非新建项目。

其次，住房持有成本的上升将成为不争的事实。

物业费、采暖费、房屋养老金以及未来可能实施的房产税，都将是房产持有者必须面对的开支。

特别是在一些住宅过剩的地区，房价的下跌和持有成本的上升，将进一步压缩房产投资的收益空间。

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那么，个人如何应对这一变化呢？

言叔想叔的是，首先，我们需要重新审视房产投资策略。

购房不再是稳赚不赔的买卖，住房持有成本和房价的未来走势都需要仔细考量。

其次，多元化的资产配置显得尤为重要。除了房产，金融产品、黄金等实物资产也是分散风险、提高资产抗风险能力的有效途径。

此外，我们也要密切关注政策变化，及时调整资产配置策略，也是每个投资者必须做的功课。

在这个过程中，政府的角色也至关重要。

如何平衡市政基础设施的建设和维护，如何合理征收房产税，都将直接影响房地产市场的未来发展。

而在亚洲的东京、曼谷和新加坡等城市，我们已经可以看到不同的模式和经验。

这些城市的经验告诉我们，政府是否会为老破小的房子维修兜底，将是决定房产未来价值的关键因素。

综上所述，房地产市场的未来走向充满了不确定性。

但可以确定的是，随着市场环境的变化，房产将逐渐从投资热土转变为消费品。

对于个人而言，这既是挑战，也是机遇。我们需要更加理性地看待房产投资，更加注重资产的多元化配置，以应对未来可能出现的各种变化。

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有一个事实大家必须接受。

随着中国进入房地产存量时代，持有成本将成为一个重大问题，未来的房屋持有成本可能包括高昂的维护费用和物业费。

这些成本还会从另一个角度侵蚀大部分财富都在房子上的居民部门的财富效应。

这其实也是为何最近开始推出房屋养老金的一个重要原因。

房屋养老金，你可以把他理解为一种为房产未来维护和修缮而设立的资金归集账户。

它不同于房产税，房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。

而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态，能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。

房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，其中个人账户即现行的住房专项维修资金，而公共账户则是通过试点城市，从财政的渠道解决账户里资金的问题，资金来源包括财政补贴、土地出让金、土地增值税以及住房公积金收益等。

房屋养老金的提出，意味着房产将逐渐从投资品转变为消费品，持有成本的上升可能会侵蚀房产作为投资的价值。

在这种情况下，房产的养护成本可能会达到其价值的2%，对于一套价值1000万的房产而言，年养护成本可能高达20万元。这种持有成本的上升，无疑会对房产投资者的决策产生重大影响。

对于业主来说，未来可能需要更加关注房产的养护和维护成本，这将直接影响到房产的保值和增值能力。

同时，随着持有成本的上升，租赁市场可能会迎来新的发展机遇，因为租房相对于购房来说，具有更低的前期投入和更灵活的生活方式，这可能会吸引更多人选择租房而非购房。

政府在推进房屋养老金制度的过程中，也在探索如何通过公共财政或其他措施来降低这些成本，以支持居民部门的可持续性。

例如，通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集公共账户资金，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，而不需要居民额外缴费。