零公摊？得房率百分百？楼市大变局要来了？

01

起风了

有地方开始对“得房率”出手了！

4月18日，长沙市房地产平稳健康和安全运行协调小组印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》通知，明确优化阳台等空间面积计算规则。

重点“优化”内容：

• 之前封闭阳台需要全算面积，现在可以计算为半赠送；
• 飘窗不计入面积，还可以与房间等宽，出挑宽度由不超过0.6米进深改为不超过0.8米进深；
• 设备平台最多还能再赠送4平方米；

按照业内的测算，按照长沙的新规“房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右”。买过房都知道，一般现在常见得房率在70-72%左右，所以照长沙方案，今后有可能实现「得房率超百分百」了！

关于公摊面积的优化措施也出现了。

珠海最近发布相关文件，放宽对赠送面积的限制，新规内容还有：满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面等。

这对购房者来说，真是一件好事。此前如果开发商想提高得房率，多数情况只能“偷面积”，但没有规范文件指导，对购房者来说就是有风险。

02

得房率卷到百分百？

说到“赠送面积”，在开发商这里，卷得房率的风还真又刮起来了！

有购房者向媒体爆料，北京有新盘得房率卷到超百分百，媒体调查后发现，其实就是开发商又开始悄摸摸地“赠送面积”，制造噱头吸引购房者。

如在北京丰台的一个楼盘，有开发商宣称通过“赠送面积”得房率可以达到90%以上，后期会统一改造交付。

广州荔湾区有楼盘76平方米的户型做到三房两厅，号称得房率110%，媒体曝光后，有网友反映在成都、西安等城市也有类似情况。

比如光看这个房型图，谁能想到它的建筑面积只有99平方米？

再看这个楼盘，不仅南向跑道阳台，北向卧室也有面积是“不计入产证”的。

买这样的房子，购房者会面临怎样的风险？

北京市法律界和房管部门人士说，开发商如果口头承诺赠送的部分面积不能计入购房合同，交房后就存在法律风险。因为这些面积，要么是违建，要么是侵占公摊或公共部分。

03

建筑面积到底怎么算？

其实“赠送面积”不是什么新鲜手段，此前为了规范市场，住建部在2023年3月1日发布过国家标准《民用建筑通用规范》（编号为GB 55031-2022），在原先基础上进一步规范建筑面积的计算规则。

另外房地产行业还有GBT17986.1—2000《房产测量规范》等文件，都对建筑面积的计算规则有相关表述，此外各地方还有一些地方性的规范文件。

例如，建筑外墙是否算入建筑面积？

算！

《民用建筑通用规范(GB55031-2022)》3.1.1条文明确：

例如，阳台面积怎么算？

封阳台算全面积，只有完全敞开附设于建筑外墙的才算1/2面积。

《民用建筑通用规范(GB55031-2022)》中有关于阳台面积计算的3.1.5条文：

消防通道算不算建筑面积？

不一定。

《民用建筑通用规范(GB55031-2022)》中也可以找到相关条文：

所以对于购房者关心的连廊房北侧通道是否计入建筑面积？业内人士分析认为要看具体情况。原则上，消防通道在建筑物内，会被计算建筑面积，如果无顶盖的敞开式通道可以不计。（具体以法规判定和购房合同为准）

这里要特别说一下，珠海最新发布的文件里，就对这部分空间的计算规则作出“优化”：提到公共开放空间、消防楼梯、连廊、电梯、电梯机房、水箱间等全部不计容。

04

得房率越高越好？

这也是一个误区。

得房率高确实等于省下真金白银，但得房率也不是越高越好，为什么呢？

得房率=(建筑面积-公摊面积)/建筑面积

如：建筑面积100平方米的房子，公摊面积30平方米，则得房率70%。

而公摊面积是什么？公摊面积可以广义理解为业主拥有产权的公共区域，包括：入户大堂、屋外走廊、电梯厅、警卫室等等。

这些空间，虽然不是在业主家里，但会影响到业主的生活品质。

比方说现在很多品质住区设计了具有社交功能的入户大堂、有泛会所功能的架空层，有些高级楼盘还有车库专设星际大堂。

由于公共区域是业主生活的延伸，所以越是高级的社区现在越是舍得在公区砸钱，尺度感也是做足。

这是当前上海的一些高品质楼盘为业主打造的奢华级门头、入户大堂、会所和架空层，效果可以说比星级酒店还惊艳。

如果过度挤压公摊面积，就会导致社区品质下降，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水，降低生活品质。

比如很多“老破小”有85%以上的高得房率，但没有“幸福尺度感”。

所以，不能一味追求高得房率，而是要想办法把公摊的“水分”从计算公式里挤出去，长沙和珠海已经走出了探索的一步。

05

得房率怎么查？

房子的得房率是多少？是可以从官方渠道查询到的。点开网上房地产官网，查一查，算一算，结果一目了然！

网上房地产官网：

http://www.fangdi.com.cn/

拿出计算器：得房率=实测套内面积÷实测建筑面积

一般情况下，多层住宅的得房率85％左右，高层住宅得房率72％左右，而办公楼为55％左右。

当市场很卷，业主很挑的当下，很多开发商一方面想方设法拓展公区空间，让业主“花改善的钱买豪宅”

另一方面也千方百计提高套内得房率，目前市场上确实有一些做得比较优秀的项目。