15万元就能买100万元的房子！居民杠杆率近65%，鼓励继续加杠杆？

2023年8月31日，央行和金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，其中提到首套住房商业贷款的最低首付比例不低于20%、二套住房不低于30%。

也许是政策效果一般，时隔不到9个月两部门更新了政策，进一步降低商贷利率下限。5月17日，两部门发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，首套房和二套房商贷首付比例下限再分别降5个百分点，为15%和25%。

需要说明的是首付比例下限并不意味着所有城市的首套房和二套房均执行15%以及25%的首付比例，央行和金融监管总局给的是最低数，各城市给出的最低首付比例不能低于这两个数字，可以高于或等于。如北京、上海这样的一线城市显然不会挨着“政策底”执行，但三、四线及以下城市大概率如久旱逢甘露，很快会出台调降首付比例的通知。

首套房15%的首付比例意味着什么呢？意味着只要最低拥有15万元就能在县城或市里购买100万元市场价的房子，有30万元则可以尝试撬动200万元市值的房子，剩下的85万元或170万元全是借来的，最多分30年偿还。

当然，你的流水必须能覆盖月供，得过银行审核这关。

降低首付比例相当于提高杠杆，很多人可能第一次听到这个名词。杠杆来源于物理学，后来被援引至金融领域，指用小额资金撬动大笔资金或资产，贷款买房是典型的利用杠杆的例子，首付比例越低杠杆倍数越高，能够撬动的资产规模越大。从这个角度来说杠杆是一项伟大的发明，大大提高了资金使用效率，可这玩意是一把双刃剑，杠杆过高会导致风险剧增，最终可能“暴雷”。

根据国家金融与发展实验室数据显示2024年第一季度我国整体杠杆率为294.8%，其中居民部门杠杆率为64%。这个比例高还是低呢？

2018年有券商做过一个统计，将有数据可查的各国或地区与中国处于近似发展阶段的居民杠杆率进行了排名，中国在30个国家和地区里排在第九位，数值上高于平均值。

2017年中国的居民部门杠杆率刚过50%，今年一季度已经达到了64%。高不高呢？大家自有判断，监管部门可能觉得还不算高，否则也不会出台再次下调首套住房和二套住房商贷首付比例下限的政策了。

从贷款余额的来看似乎印证了居民部门还有能力继续上杠杆的结论。2024年4月居民部门长期贷款余额减少了1666亿元，居民部门的长期贷款基本上全是房贷，这意味着房贷余额不增反降，环比少了1600亿元，大家还给银行的房贷比从银行借出来的钱还要多。

既然都没有人想借钱了为何政策面上还要调低首付比例，允许人们上更高的杠杆呢？

问题的关键在结构性上，想要贷款买房的与已经买了房准备提前还贷以及再怎么降低首付也买不起房子（贷款最终是要通过月供偿还的）的不是同一类人，前者才是政策的发力点，或者说调低首付比例和贷款利率是专门为他们“量身定做”的。你加不起杠杆了不代表别人加不起，就是要把那一批“藏在”众生之中还有潜力可挖的人筛选出来买房。

与降首付一同公布的配套措施包括调低公积金贷款利率和取消商贷利率下限，这两招可以抵消少支付首付而增加的月供。

以公积金贷款为例，央行公布的新政是首套住房和二套住房利率均下调0.25%，100万元贷款30年，采用等额付息偿还方式可因此节省4.8万元利息，假设房子的总价在100万元左右，首付比例从20%下降至15%意味着贷款本金多5万元，与公积金利率下调后节省下来的利息相差不大。此外，还月供是一个长期的过程，几乎可以肯定的是未来贷款利率还会进一步下调，节省的利息支出更多。

所以从某种角度来说同时下调首付比例和贷款利率是一种变相降房价，费用由银行承担。当然，后者可能会通过降低存款利率把成本转嫁给储户。

近两年出台了大量促进房地产市场健康发展的举措，不能说完全没有效果但显然没有达到预期，国内楼市要企稳归根到底得有人买房，管理层给出的新方法是不断降低购房门槛，你觉得会有用吗？

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