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昆明市阳台“紧箍咒”松动了?开发商又能大大方方偷面积了?

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5月12日,呈贡邦泰·臻境开盘,据说卖得不错。克而瑞的统计是开盘当天就去化79%,卖了135套。而邦泰地产自己的发布的数据是卖了156套。这在当下昆明楼市的确是个非常亮眼的成绩。


邦泰·臻境开盘当天的热销场面(图源:邦泰云南)

邦泰·臻境为什么卖得好?一方面是因为价格,克而瑞公布的首开均价才8000-9500元/平米,比周边竞品每平米便宜1000元到2000元,而且首开还赠送产权车位,优势确实很明显。

另一方面则是因为得房率高。按照邦泰自己公布的资料,邦泰·臻境几个户型的得房率最低也有100%,而且户型设计也比较出色,方正而且浪费少,非常吸引人。

邦泰·臻境得房率高是因为阳台又宽又长,而且所有户型都是双阳台设计,由于阳台一般是按照50%计算建筑面积,所以算下来实得面积很高。

在邦泰·臻境公布的3个主力户型中,即便是面积最小的111平米户型,景观阳台的长度也有6.8米,宽度则达到了惊人的2.8米,而且还带有一个宽度达2.2米的生活阳台,难怪实际得房率达到100%。


邦泰·臻境111平米户型

在邦泰·臻境的3个主打户型中,景观阳台最窄的也有2.5米,最宽的有2.8米,这比目前昆明市场上其他楼盘最多1.8米宽度的阳台要宽得多,所以赠送面积也大得多。比如邦·泰臻境145平米的四房户型,景观阳台有7.2米长2.5米宽,面积18平米,赠送一半就有9平米。

115平米的D户型前后两个阳台加起来有25平米,赠送一半的话就有12.5平米,赠送面积占建筑面积的11%,相当于送了一间大卧室,相当划算。

但邦泰·臻境的超宽阳台引发了业内的不少疑问——难道昆明市对住宅阳台的计容面积规定有调整?

《昆明市城乡建筑规划技术管理规定》(2022版)有关阳台计算面积和容积率的规定是这样的:阳台面积宜为客厅(含餐厅)、主卧、次卧等对应房间面积的35%,不应大于40%,其中厨房阳台面积不应大于厨房面积的50%,若导致阳台进深小于1.5米时可按1.5米设置,超出部分按照全面积计入计容建筑面积。

按照《规定》,2022年之后的昆明新建住宅,阳台面积不应超过对应房间面积的40%,而厨房阳台的进深如果超过1.5米,超出部分就要全部计入计容建筑面积。

另外,昆明市有关阳台和凸窗建筑面积计算细则规定,凸阳台进深超过1.8米,凹阳台进深超过2.4米,就要全部计算建筑面积。这也是昆明绝大多数楼盘的景观阳台宽度很少超过1.8米的主要原因。

但从邦泰·臻境的户型图看,景观阳台的面积明显超过了对应房价面积的40%。比如得房率达102%的115平米D户型,主阳台对应的房间是次卧和客厅、餐厅,如果不算过道和门厅的话加起来约38平米,可是阳台的面积就有19.6平米,占比超过50%。即使连走廊和门厅面积都算上,占比也超过40%。而且此阳台的宽度(进深)达到2.8米,无论属于凸阳台还是凹阳台,按过去的规定都应全部计算建筑面积。

另外,该户型厨房阳台的进深也大大超过1.5米,达到2.3米,面积约5.5平米,而厨房面积才7.2平米,厨房阳台的面积达到厨房面积的76%,相当夸张。而且这个厨房阳台属于典型的凸阳台,按规定进深超过1.8米就要全部计算建筑面积。


邦泰·臻境115平米户型有前后两个大阳台

作为对比的是,同样位于呈贡,去年开盘上市的海荣·滇池澜庭,阳台面积就没有这么奢侈,以滇池澜庭和邦泰臻境D户型差不多的105平米户型为例,景观阳台的面积才11.2平米,宽度也只有1.5米。


滇池澜庭105平米户型

再比如也是去年上市的新盘能建未来城,虽然也是大阳台设计,但主要体现在长度上,比如下图这个108平米的户型,也是双阳台设计,其中景观阳台的长度超过6米,但宽度也只有1.8米。


能建未来城108平米户型

过去昆明市新建住宅的阳台设计受到限制,虽然《昆明市城乡建筑规划设计技术管理规定》和《阳台和凸窗建筑面积计算细则》都没有限制阳台进深(宽度),但由于规定了景观阳台进深超过1.8米就要全部计算建筑面积,厨房阳台进深超过1.5米也要全部计算建筑面积,而且规定了阳台总面积占整套住宅建筑面积的上限比例,所以在邦泰臻境之前,昆明新建住宅的景观阳台基本都不超过1.8米的宽度,生活阳台的宽度大多在1.5米,邦泰臻境是少见的例外。

但既然邦泰臻境的户型设计能顺利过规并上市销售,说明设计方案得到了相关部门的许可。这就带来一个疑问,是不是昆明市对建筑面积和容积率的计算有所放松?如果是的话,对开发商来说当然是一个好消息,意味着可以大大方方的“偷”面积了。对购房者当然也实惠多多。


邦泰臻境阳台超大不说,还统一封闭阳台,进一步增加了阳台的实用

从全国各地的房地产政策变化趋势看,以往越收越紧的规划设计限制确实也有悄悄放松的迹象,像青岛等城市就已经有类似允许在阳台、露台、挑空层“偷”面积的做法,这也是因为当前楼市萎靡,房子不好卖,有关部门松一松政策,让房企有一定操作空间,也相当于变相降价房价,有利于新房销售,从而激发开发积极性。而比起房贷利率等全国一盘棋的刚性政策,地方在设计技术规范上确实有自主政策调控余地。

不过,邦泰臻境虽然阳台超大,但却没有采取时下流行的飘窗设计,从外立面效果图看应该是落地窗。邦泰臻境没有飘窗,当然也就没有随飘窗而来的赠送面积。按照规定,飘窗窗台宽度最大为0.8米,每个飘窗大概可以赠送1平米左右的面积。邦泰臻境没有飘窗,难道是把赠送面积都转化为阳台了吗?

从实用角度而言,阳台当然要好过飘窗,飘窗的赠送窗台面积在使用中其实相当鸡肋。另外,从效果图看,邦泰臻境似乎是统一封闭阳台,这就使得项目的超大阳台更具实用价值。

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