重庆再出楼市新政，第四代住宅将全面爆发！

2024年11月5日，重庆市规划和自然资源局全面深化改革委员会印发《支持高品质住宅建设的若干措施》，涉及12条重磅措施。

这12条政策措施主要内容包括：

一、严控新增土地供应，提高土地出让质量。

二、优化存量土地开发条件。

三、鼓励立体绿化住宅建设。

四、完善房屋设备平台管理。

五、优化商住分离控制要求。

六、鼓励配套完善公共服务设施。

七、鼓励提升居住小区公共空间品质。

八、新出让土地建设用地规划许可证“免申即领”。

九、优化建设工程规划许可证办理

十、细化同一建设项目的宗地合同管理

十一、简化配建车库规划许可及竣工核实手续办理。

十二、优化建设项目竣工规划核实程序。

千万不要低估这12条政策，它足以深远影响重庆未来的楼市格局。

01

严控增量，优化存量

过去很长一段时间，重庆曾被诟病天量供地，造成目前重庆市场存量二手房的体量也较大。

但二手市场存量大多为刚需高层塔楼，高品质住宅项目并不多。所以，“严控增量，优化存量”对重庆楼市非常重要。

在严控增量上，第一条政策原文提到“调整住宅用地供需结构，严控新增住宅用地供应，坚持轨道交通引领城市发展格局和城市规划引领土地出让，供应区位条件好、交通服务好、公共配套好、居住环境好的高品质住宅用地。”

近几年，重庆住宅供地已大幅减少，在逐步改善供需结构。

今年迄今为止，重庆中心城区新增供应住宅用地可建规模还不到70万方，但今年仅10月份一个月重庆中心城区的新房成交量就超60万方，重庆新房库存在持续减少。

根据铭腾的统计，2022-2024年，重庆中心城区库存去化减少了892万方，重庆楼市的库存情况得到改善。

如何避免开发商再进行低质量重复建设，优化存量呢？

第二条政策原文提到，“鼓励已供应土地建设高品质住宅，结合市场需求，主动优化居住空间布局和规划指标，积极统筹各类资源服务要素，优化完善道路、教育、养老、医疗、体育、公园、商服等配套设施，构建高品质生活服务圈，鼓励用地主体建设高品质住宅。”

其实，此次政策的第三条到第七条，都是促进开发商开发高质量住宅的支持政策。

02

第四代住宅将全面爆发

近年，第四代住宅在全国各地悄悄兴起，并且受到市场普遍欢迎。

重庆早期曾有几个第四代住宅项目，但并未形成潮流。不过自今年以来，重庆第四代住宅迎来了大爆发，目前已经公开宣布的第四代住宅产品已经有二十多个，此外还有大量四代住宅项目正在路上。

江北区：观宸千重锦、联发嘉和府。

渝北区：龙湖北岛（售罄）、北岛N11、华润中央公园悦府梵星岛、保亿中央润府，海成云湖郡

两江新区：金茂龙兴国际生态新城（售罄）、龙湖揽境（售罄）、龙湖云河颂（售罄）、金融街两江融府、保利拾光年雅颂、电建重庆之丘、康田星河云镜

南岸区：国瑞长嘉外滩麓林府、国瑞浩月府、长嘉汇两江岭、国瑞龙门里

高新区：龙湖凤栖湖畔、龙湖西屿、国瑞学府壹号、国盛自在莲花、陕建山与湖

九龙坡区：春风与你

大渡口区：华宇春江明月

今年重庆以及全国第四代住宅爆发现象，背后其实主要还是因为政策支持，其关键点在于，第四代住宅的空中绿化庭院不计容积率，也不计产权面积。

其实，官方并没有第四代住宅这种提法，而是称之为立体绿化住宅。重庆已经出台过多次文件支持立体绿化住宅。不过在此次政策之前，重庆对第四代住宅仍有不少限制。

如今在新政策下，各种限制基本已悉数取消，本次政策第三条原文提到，“中心城区新出让及已出让的住宅、商住(住商)混合用地，均可申请立体绿化住宅试点，不设置单套房屋建筑面积、平层户型、绿化平台个数限制，有条件的可以优化建筑高度控制要求，结合片区城市空间形态开展论证。”

可以预见，此次政策之后，重庆第四代住宅开发必将全面爆发。

第一，此前政策第四代住宅的最低单套面积要求是期房套内不低于100平米，现房建面不低于100平米。所以此前部分开发商出于面积段和总价段的考虑，并未转向开发第四代住宅。如今没了面积限制，将打消开发商后顾之忧。

第二，此前政策第四代住宅只针对2021年之后成交的土地才可以申请，把部分地块挡在了第四代住宅的门外。这一次政策全部放开，第四代住宅必将彻底大爆发。

第三，此前政策第四代住宅要求为必须是4层及以上的平层（非跃层）户型，这次对跃层户型不再设限。之前的政策要求是每户只可设置 1 处立体绿化平台，此次对绿化平台数量也不再限制，可以肯定，未来重庆市场将出现更多更具特色、更高质量的第四代住宅。

重庆第四代住宅开发时代来了，住宅产品真正迎来更新换代的时间了。

03

多重政策促进高品质住宅建设

支持立体绿化住宅开发，是重庆引导支持开发商打造高品质住宅最重要的举措，除此之外，重庆还出台了多重政策促进高品质住宅的开发建设，解决了当前房地产行业中存在的一些痛点。

• 完善房屋设备平台管理。

过去开发商出于容积率考虑，再加上政策上对空调板位置和尺寸限制，所以很多些住宅产品只设置了中央空调机位或分零机位，却使得购房人后期无法根据自己的意愿灵活选择，这种现象未来可以改变。

此次新政第四条原文提到，“取消空调板位置和尺寸限制，单套住宅用于放置空调、供热等设备的平台应安全可通达，并可按照不超过套内建筑面积5%的标准进行分零或合并设置，最多不超过10平方米，不计入项目规划容积率。”

另外，因为新政后空调机位不计容积率，未来的住宅产品还通过“偷”空调机位面积的方式，来进一步提升产品的赠送空间。

• 优化商住分离控制要求

很多人发现近年一些新建小区都没有底商，买包盐都要跑几条街，生活太不方便。其实，这一定程度上也是因为之前的商住分离规范对商业和住宅的退距等要求太高，导致很多开发商直接放弃设置底商。

此次新政第五条原文提到，“位于住宅塔楼下方的底层商业用房，设置独立烟道、空调机位、防坠落设施的，可认定为符合商住相对分离要求。”

新规出台后，有利于开发商根据片区的商业分布情况，合理选择设置底商，满足业主们的日常商业需求。

• 鼓励配套完善公共服务设施

社区配套公共服务设施对于一个小区的品质也非常重要。不过，因为要计入容积率，也就意味着要分摊土地成本，如果不是开发条件限制，开发商一般不会太上心。

此次新政第六条原文提到，“企业无偿移交的社区综合服务中心、社区组织工作用房和居民公益性服务设施以及社区养老、幼儿园、医疗、文化等社区配套公共服务设施，可不计入项目规划容积率。辖区政府应在供地方案中明确移交社区配套公共服务设施的产权归属及交接等具体事项，土地供应时纳入竞买文件对外公告。”

社区配套公共服务设施不计容积率，会使开发商更愿意为社区提更更多公共服务设施，从而进一步提升社区品质。

04

房企享受多重VIP待遇

房地产是资金密集型行业，资金成本高，有时候流程多耽搁几天，就要多花不少资金成本。

我们可以看到，本次政策第八条到第十二条涉及内容，可以说都是为开发商量身定制的各种VIP待遇，尽可能地为开发商在各个环节简化流程手续。

• 新出让土地建设用地规划许可证“免申即领”。
• 优化建设工程规划许可证办理
• 细化同一建设项目的宗地合同管理
• 简化配建车库规划许可及竣工核实手续办理。
• 优化建设项目竣工规划核实程序。

所谓时间就是金钱，效率就是生命。对于开发商来说，一个城市的营商环境其实是非常重要的。

我想，此次新政中，我们可以看到重庆为了促进房地产行业健康向上而作出的诸多努力，开发商们应该也能感受到重庆的诚意。

写在文末：

今年，重庆已经出台了多轮房地产政策。

一方面是从需求端考虑，比如降低首付比例，优化首套房套数认定，提高公积金贷款额度等等，从而降低购房人的购房门槛和成本。这些政策更容易被广泛关注。

另一方面则是从供应端发力，通过严控增量，优化存量，优化各种行业管理规范，优化开发链条各类流程等方式支持房地产行业发展，只是这些通常不被关注。近年我们看到第四代住宅大爆发，看到越来越多有竞争力的产品，背后其实都有政策层面的支持引导。

愿重庆楼市越来越好，重庆城市越来越好。