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不能让一线房子失去保值功能:救市唯有重建金融属性

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  中国的楼市从单纯的市场经济的角度去看待,会有很大的偏差。

  非主流学者谢国忠,二十年前就预言中国楼市要大跌70%,结果是这二十年间楼市大涨了70%也不止。

  谢国忠是完全的市场分析,有方向感;的确,二十年后的今天,三、四线城市已经跌出了50%,但是,过程中为什么会有这么大的偏差?因为中国的楼市除了亚当.斯密的无形之手,还有一只强大的有形之手,这就是土地财政。土地财政虽然不能改变趋势,但可以极度地改变斜率。



  曾经有一位地产大佬一语道破:为什么很多专家总是错判楼市的行情呢?因为中国的房地产不同于西方的市场经济,它本质上是土地财政。

  怎么理解这个土地财政?

  土地财政最大的特点,就是地方是唯一的土地资源的拥有者,土地的定价权在地方;本质上是用全民所有制的土地去向社会收租,以提供对地方财政近50%的支持,这就是土地转让金。地方的土地转让金与税收占了房价的60%,这么大的比重,说明决定中国楼市上涨的驱动力,主要不是开发商,在总量关系上,开发商的利润是常数。

  瓜众认为房价涨了几倍,甚至十几倍,是开发商太贪婪了,实际上,推动房价上涨的主体是地价,地价涨得更魔幻。



  地价是楼市涨价的重要推手,而房子却已经商品化了。

  它最终还是要遵循市场经济的供求关系,从今年的销售看,即便是一线城市,房子也在量价齐跌,这意味着房地产最后防线已经击穿,如果一线房子下跌成为趋势,失去了保值的功能,所有的救市动作,都是无效的。

  既然中国的楼市的底层逻辑是土地财政,那么,干预就是必然。

  两会已经把房地产的政策提升到了底线思维,什么是底线,防止系统性金融风险的底线。房子卖不出去又怎么会引起系统性金融风险?因为总体跌幅超出黄奇帆划出的30%的生死线,开发商、银行、地方财政都有巨大的风险,都需要强大的货币工具不遗余力的支撑,在一个经济进入收缩期的经济大背景下,高负债通过税基的扩张化解,创造的利润支付不了债务利息,就构成了系统性金融风险。



  问题是怎么救市?

  政策出台的所有措施:以旧换新、放开一线城市限制、降低五年期贷款利率……,都是干预性的,市场的本质却是货币现象。这一点潘石屹多年前就已经说清楚了,中国楼市政策与土地财政的现实,不可能改变,没有土地出让金,地方财政将无法正常运转;这等于说,我们无法斩断供应端,又不可能去定义需求端,在这种两难的局面下,唯有一条路,这就是让楼市彻底金融化,同时具有商品属性与金融属性;用潘石屹的话来说:未来能改变楼市的,只有资金。



  这是对一场大通胀的暗示。

  温和的做法是用负债顶住流动性,政策语言是不分国企与民企,一视同仁,全力支持;用时间换空间,拉长销售的时间窗口,以每年3%的通胀目标,通过十年的弱通胀叠加,稀释掉百万量级的债务。

  过程中,必须守住一线房子保值的功能。



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