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当前经济形势需要共识

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一、当前需要一些基本共识

在这个关键时期,各界需要达成三大共识:

1、发展是解决一切问题的根本,全力拼经济。中国仍然是发展中国家,发展是首要任务。经济增长如果放缓,就业、债务、金融、地产、股市等风险就会爆露。中国经济有潜力保持较长一段时期的中速增长,所有的问题就会迎刃而解。

2、企业家精神归来。只有企业家精神活跃,才会创业、创造就业、带动居民收入,这是市场经济活力的源泉。激活企业家精神,提振民营经济信心,不需要什么特殊的措施,关键是提供稳定的预期和法治精神。近代工业革命之所以在英国爆发,很大程度上跟保护知识产权和财产权有关。

3、出台一揽子扩大内需的经济提振计划。现代宏观经济学的一大成果和常识是,需求不足时可以通过货币降息、财政扩大支出等方式弥补需求缺口,逆周期调节。如果发力新基建、新能源、人工智能、数字经济、高端制造等,可以兼顾短期稳增长和长期促创新,一举两得。

推出以新基建领衔的扩大内需计划,激活企业家精神,推动经济持续繁荣,万马奔腾,万象更新。

二、货币政策有没有必要降息?

现在物价连续三个月负增长,企业的实际融资成本是上升的,怎么办?降息。降息一个很重要的作用就是降低我们居民、企业和地方债务的负担。不仅降新增贷款利率,还应降存量的利率,大家轻装上阵了,债务负担下降了,就会有能力去消费,企业也愿意投资。

还有就是降低存量贷款利率,此前首套房存量房贷利率下调是善政,未来可以考虑降低二套房的存量房贷利率,降低居民的利息支出负担,然后通过降准降低银行的负债成本。如此,消费和投资活力有望释放。

不必担心中美利差,大国货币政策以我为主,首要目标是国内的经济增长和就业,这是基本盘。汇率在短期受利差影响,但在长期取决于经济增长。

三、展望2024年宏观经济

如果全力拼经济,把发展放在首要任务,宏观政策加大力度,经济有望温和修复,有四点支撑:

一是政策全面转向宽松,将稳增长放在更重要位置;

二是财政发力,基建成为托底经济的重要抓手;

三是房地产投资迎来新动能,全面放松限制性措施,从防过热转向防过冷,“三大工程”建设接力,缓和房地产投资疲软局面;

四是以人工智能、新能源、数字经济等为代表的新经济快速增长,从税收、资本市场等方面给予大力支持。

四、组建住房银行破局当前地产

可以考虑组建住房银行,住房银行可通过专项资金以合适价格收购开发商土地和商品房库存,用于租赁房保障房,改善民生、救房企、缓解财政压力。

2021年下半年至今,房企面临经营压力、资金链改善缓慢。同时,保交楼是重中之重,组建住房银行,建立专项资金用于收购开发商土地、商品房库存,开发商拿到资金后,限定必须进行保交楼,这样可以防止烂尾,坚决不能让购房者承担地产调整的风险,他们是无辜的和弱势群体,会影响社会稳定。当前的做法是让地方政府保交楼,但地方存在一定的财政压力,能力可能相对有限。

如果房企回款有多余资金,可以用于拿地,土地财政就会恢复,地方债务压力就能缓解,基建有望回升。

收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房,有助于改善民生,如果额外再新增供地用于租赁房,将导致一定程度的浪费,一举多得。

五、2024年房地产十大预测

1、房地产大开发时代落幕,进入存量房主导时代,主要是20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点出现,城镇化率达到66%,套户比超过1.09,人均住房面积超过34平。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

2、土地财政面临转型,土地财政占地方财力一半,地方债务问题凸显,亟待化解,推动向税收财政和股权财政转型。

3、房地产市场面临调整分化,调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆,分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显。

4、人口往都市圈城市群迁移,东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力,未来二八开,美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。

5、房地产市场能否软着陆,很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利,关系几千万人就业、几十个上下游产业链,以及占比超过三分之一的金融信贷安全,未来2-3年很关键。不可大意,全球经济史表明,房地产是周期之母,十次危机九次地产。

6、放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋,这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施,形势已变,房地产市场从防过热转向防过冷,应加快取消限制性措施,促进房地产市场软着陆。

7、房地产行业洗牌是大势所趋,大部分房企将消失或被并购重组,加大力度支持优质房企重组行业,优胜劣汰,这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。

8、房地产销售和投资将逐步放缓,预计在未来2-3年见底,未来住房市场的主要支撑来自城镇化、改善型需求、城市更新、保障房需求等。

9、三大工程是2024年房地产投资的主要支撑,资金主要来自中央政府,可考虑组建住房银行,收购开发商库存用于保障房,开发商获得资金后优先用于保交楼,有助于防止烂尾、土地资源浪费以及化解金融风险。

10、城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举是实现房地产市场供求平衡健康发展的治本之策,改变认知,顺应经济规律。

当前的关键:促进市场信心恢复、支持优质房企、改善地方土地财政,进而带动投资和产业上下游改善,这是当前问题的关键

当前关键是全力拼经济,发展是解决一切问题的根本。只要我们把发展放在首要任务和第一要务,全力拼经济,出台力度足够大的大规模经济复苏措施,提振民营经济信心,活跃资本市场,促进房地产软着陆,坚定不移的以经济建设为中心,中国经济有望步入复苏轨道。

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