捡漏！中海海上和集，30套99m²3房错过不在！（官网）

今天专门来聊一篇，我是怎么看这个盘的，我觉得是否值得购买，适合哪些用户群体。

中海海上合集

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一、关于区位

这个片区和隔壁的江浦社区是过去3年里，杨浦供应最密集的地方。

中海所在的鞍山片区至今3个盘，从地块来看中海是地块最方正的（这点熟悉我的同学都知道，我是非常看重的，一会儿后面单独聊）

在看这个区位的时候，我个人最看重的是距离太阳宫的位置

1.5公里，步行到太阳宫，是一个绝对可以接受的距离。

虽然肯定不及瑞虹板块内到达商业的距离，但作为一个步行还可达的范围，不管是餐饮、电影、购物未来都是可以享受到便利的。

另外一个比较隐藏的概念就是那天在群里，看到一个老哥问：在陆家嘴上班，大概开车要多久？

答案是：16分钟

因为这个案例，我还查了几个位置，发现距离张江开车也不过24分钟。

和从前滩去张江的时间基本完全一样。

所以这个区位的隐藏信息可能就是：

不论你是杨浦滨江，还是浦东的陆家嘴、张江，或者是虹口，甚至外滩，其实开车时间都能控制在25分钟以内，是一个从绝对位置上很适合这些地方上班族的选项。

二、关于房型与装标

中海·海上和集的房型基本都很正气，

我去过一次样板间，其实99平的3房2厅2卫动静分离户型基本做不出花来了。

我觉得中海在交标上有几个点让我个人挺惊喜的。

一个是交标的玄关基本是我见过的盘里做的最细致的，无论是分区还是功能。

带了出门用的穿衣镜

带了鞋子除味机，带了扫地机器人的插座，带了吸尘器的位置等等

这个位置让我进门之后感受很好。

另外一个喜欢的地方就是厨房

去掉了墙的阻隔，让99㎡的客厅，餐厅和厨房做到了联动

空间的通透感直接大了一截

然后在这个价位段里，也做了很多用心的小设计

比如这个两段式的拉篮抽屉

或者是冰箱预留位后方内凹的插座，可以让冰箱完整的贴着墙壁，扩大厨房一点利用面积

其实这些都是生活中一定会用到的，但很多盘就是不做，让我特别摸不着头脑

所以看到中海做到了这些事儿，让我感受整体还挺不错

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三、关于地块方正

地块的方正决定了项目能不能做中央成片景观，历史上我推崇的好几个盘都是有明确中央大片景观的。

很多人可能没有意识到，在居住的过程中这样的集中景观会带来非常好的舒适性，不管是散步还是景色都会比地块歪曲的要好很多。

在海上和集的沙盘里你能看到整个小区完整中轴线都是景观设计，不会因为地块扭曲而分成一个个小的绿化，从完整度上高出不少。

现在的土拍制度下，完整大片绿化越来越稀缺，这也是为什么我一直推荐大家也要重视这部分的原因。

走进这样的社区和走在没有成片景观的社区感受是截然不同的。

四、关于价格

关于价格的逻辑，昨天已经说的很清楚了。

中海的低区定价基本上是杨浦内环前无古人的。

并且因为早先的联动价楼盘都卖完了，未来这个价格大概率也不会被挑战。

大家千万不要被整盘的价格12.1万给直接吓到

更多的是看自己可接受的面积，户型，楼栋，楼层的价格是多少。

同样的1000万，你在苏河玺可能只能买2楼（或者3楼）且采光非常1小时，但在中海可以买到朝西南方向的9楼。

很多群友在昨天给我发的消息里都提到了类似的信息。

基本一夜之间因为这个定价，让中海的口碑得到了一定的逆转，我觉得也算是我见过的一个定价上很出色的案例了。

五、关于景观

昨天说了这个社区是低区性价比高，高区价差拉的很小，所以买高区部分的同学应该直接选次顶开始往下，才是最符合利益的

然后高区的景观的话就是三件套了，直线距离大概3.5公里左右

这是航拍的一个小区图，可以看到远处是三件套，看起来大小差不多就是类似图上这种，仅供参考。

六、关于积分

在我最早的批次积分预测文章里，定的预测分数是「不触发或者超低分」

当时的预测是完全不依托于开发商或者销售给的任何信息，主要基于我自己的3个判断逻辑：

1、这批次是内环已经很久不见的大批量供应，撞车势必会带来分数下降

2、杨浦过去很长时间不让楼盘撞车，导致杨浦的消费力只能一个个来，但这次可以撞车了

3、中海实在拖的太久，历史沉淀用户被消耗的差不多了

所以这次反而是一个非常好的低分机会

我列了一下杨浦内环过去的积分，你很容易会发现

基本上同片区不存在不触发或者30分，40分的机会。

哪怕金隅二期当时得房率骤降叠加北横排风的问题，最终也依然53.12分。

而且根据土拍的情况，杨浦内环接下来会有一大段断供时期，而且单个项目也基本上不太会不触发积分了。

所以我一直推荐低分的同学可以多看看这次认筹，不要等到二期到时候触发积分了，再后悔没有把握住这次内环上车的机会。
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七、项目优劣势

整个盘我看下来，优劣势是非常清晰的

我用下面这张表做一个总结

优势基本都是实打实的。

杨浦这边不封阳台，就比其他区域107平的房子直接少了8个平方的钱

装标，户型，采光都是所见即所得。

区位大家看自己上班范围，只要在东半侧基本都还挺OK的。

八、什么人群适合？

从适合的人群出发，我觉得大概拥有以下一个或者多个因素的画像就会很合适：

1）中低分选手，但想买内环

2）对于装标有一些要求，不想买到房子之后整栋楼都在重装的

3）看重产业附近，或者上班在杨浦滨江，陆家嘴，张江，外滩，虹口等地方，方便自驾上下班

4）对于小区内景观有一定诉求，希望小区方正的

5）对于采光有要求，不希望买到1小时2小时采光的

6）低预算搏一下内环三房（比如800~1100万）

7）对于步行可达商业有要求，并且希望商业体量足够的

以上这些都是非常典型的我接触下来，海上和集业主的画像，大家也可以看看是不是自己适合的

九、总结

我在看一个盘的时候，很少会追求十全十美

更多会在意这个盘是否适合，是否我要买的房源具有性价比

另外也会看，未来这样的盘出现的频率和我错过这次机会会损失多少。

中海·海上和集是一个很有意思的盘。

他用自己的定价逻辑在这个市场下做了一个破局，当定价足够优秀的时候，短期口碑就有了一个逆转，让大家开始愿意认识一下他。

杨浦内环接下来也会有一段断供期，对于地域客户来说也不是一个好消息。

所以这也是我写这篇文章的初衷

为了解决群里好多朋友问我：清风，我XX分，买中海合适吗？

我想一篇文章讲明白，到底中海这个盘适合谁，值得谁买。

希望各位都能买到自己心仪的房源，祝大家好运！

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