上海的楼市大招，给我看乐了

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　　中产先生| 洞见时代发现价值讲述生活

　　 也是个技术活。

　　 517新政之后，二三线纷纷跟进落地，一线有点按兵不动，广州和深圳都没有跟进15%首付。

　　 昨天，上海打响一线第一枪，松绑力度达到2011年限购以来最大。

　　 为什么会看乐呢？

　　 倒不是这次楼市松绑力度不够大 ，而是上海楼市挤牙膏的精细度，令人侧目。

　　 比如对购房群体的细分：

　　 外地户籍分为单身和已婚，以前上海外地户籍是需要以家庭为单位买房的，这在一线城市里是独一份。

　　 估计是想让更多孩子进入上海，毕竟今年上海的生育率已经降到0.6了，比韩国还低，只想买房升值不在给上海贡献生育率，可不行。

　　 外地已婚的社保和个税年限从5年变为3年，人才购房也放得更宽了。

　　 本地户籍，分一孩家庭和多孩家庭，多孩多出一张房票，离婚放宽了，可以假离婚，漏洞也不堵了。

　　 说实话，这块确实能释放不少购买力。

　　 再比如对区域和户型的细分：

　　 外环外，外环内，只能买新房，放宽至可以买二手房。

　　 比起其他城市的一脱到底，上海这个松绑有点像凑单满减，光看明白就需要不少时间。

　　 为什么牙膏挤得这么细，说明上海楼市还不是很急。

　　 首先看供给端，上海的楼市库存较低，只有12个月，比起其他城市，北京26个月，深圳19个月，上海的情况没有那么紧迫。

　　 其次看需求端，上海楼市的活跃度还不错，新房交易同比降幅排在中游，二手房回调也小于北京和南京。

　　 不管是供给端还是需求端，情况都还不错。

　　 但是，楼市热度已经在降温，新盘去化率持续走低，确实应该出手刺激了。

　　 预计这次楼市松绑可以带来不大不小的一波需求。

　　 当然，也有人在揶揄，为什么一线不一脱到底，而是不断地挤牙膏。

　　 给大家看个一脱到底的例子：

　　 香港全面撤辣。

　　 香港最早跟一线差不多，去年10月份就开始挤牙膏，但是效果不大，今年3月份全面撤辣，短期效果确实立竿见影，楼市一下火了。

　　 可惜只火了一个多月。

　　 看中原城市领先指数：

　　 上周香港楼市环比跌1.43%，创9周新低，连跌4周共1.97%，本周跌幅扩大，向下迫近撤辣前143.02点低位。

　　 看几个关键时间点：

　　 2023年10月挤牙膏，没有止住下行趋势，2024年3月全面撤辣，楼市反弹了一个多月，5月重回下行区间。

　　 再想刺激，也没啥招了。

　　 所以，在一个楼市预期转换的情况下，一脱到底好还是挤牙膏好呢？

　　 我觉得还是挤牙膏稳当一些。

　　 毕竟，一脱到底等于不留退路，破釜沉舟，预期没有逆转，最后的心理防线也没了。

　　 一线城市就是中国楼市最后的心理防线，自然要慎之又慎。

　　 接下来就要看北京怎么挤牙膏了，广州和深圳应该也快了吧。

　　 就这样。

　　 另外，今年不要只看到楼市的变化，其实作为一个变革之年，从已经有的线索来看，楼市并不是最关键的变量：

　　 经济去地产化的进展越来越明显，座谈会也释放更重磅的信号，外部地缘新格局雏形初显，每一个都比楼市重要。