网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

20年前,香港拯救房市之后

0
分享至



要是当年坚持下去就好了。

文 | 华商韬略 出品人毕亚军

房地产大熄火的经济低迷与困顿中,从港府到地产商,甚至整个香港社会都面临两个选择:

1、大力拯救房市,继续用它拉动经济。

2、忍住房市的疼痛并化危为机,推动经济转型升级。

进退两难中,香港作出了选择,也至今在为选择买单。

“香港不是自动提款机!”

1998年8月13日下午,万众瞩目的港府新闻发布会开场没多久,时任特区财政司司长曾荫权就如此掷地有声。

当时,香港股市已被索罗斯等国际炒家持续做空近一年,恒生指数已从此前的16000多点下跌至6000多点。

市场哀鸿遍野,经济系统岌岌可危的关键时刻,特首董建华秘密进京,就13日发布会所要宣布的事项争取到中央政府的坚定支持:港府将于14日入市干预市场,阻击国际金融炒家。

在中央政府的强有力支持下,港府不但打赢了这场惊心动魄的金融大战,还赚了数十亿美金的账面利润。此前在《华尔街日报》鼓吹香港必败的索罗斯则亏损累累,夹着尾巴逃跑了。

但打赢金融战的董建华却高兴不起来。

1991至1997年,本就不低的香港房价6年再涨4倍,整个香港炒房成风。

1995年,怡和、太古等英商资本纷纷抛售其在港物业,按常理这会导致房价下跌,但最终却如火上浇油。

一些炒作者却利用中资为了维稳回归前市场而接手部分抛盘的事实,编出内地资金会在回归后护盘香港房市的谣言,甚至还言之凿凿:中央政府将为省级以上干部在港置办房产。

各种传言之下,香港房价无论炒到多高,都不会在回归后下跌几乎成为全民共识——“1997年之前不在香港买房子就是傻子。”

整个香港买房炒房成风,金融机构、地产商忙到凌晨下班是常态。一些人为了抢到房子,还会给售楼小姐送上几万甚至十几万的礼品。“就好像买不到房子就是世界末日了。”

疯炒之下,1995年已均价高达7万左右每平的香港房价,竟在此后1年多再涨50%,均价达到约10万每平,彻底偏离了经济发展与居民可负担水平。

到1997年,香港居民平均供楼负担比已高达93.2%。即:1万元月薪要拿出9320元供楼。很多低收入群体,更是拿出全部薪水也还不起房贷。

如此严重透支,若无外力支撑,是注定是维持不住的。然而,当股市大跌让香港财富重挫,传说中的外力——内地资金护盘,并没有发生。

当港府干预金融市场时,香港楼市也已一头栽进跳水式的量价齐跌,房屋价格和成交量双双下跌超过50%……

股市和楼市,是香港经济的命。

这两个市场一起急跌猛跌,让香港经济和民生顿入黑暗时刻,也让刚刚履职的董建华如临深渊,如履薄冰。

二战后的香港经济快速发展,城市人口持续增加,但港英政府却长期封锁核心城区之外的土地开发,刻意维持着楼市供不应求的局面。

甚至有人认为,推高楼市是港英政府为回归后的香港故意制造的难题。一个佐证是,此轮房价从1991年开始大涨,而港英政府正是从1991年开始,进一步紧缩了土地供应。

高房价之下的楼市繁荣,让地产商和港英政府财政赚得盆满钵满。

到1997年,香港地产头把交椅,恒基兆业主席李兆基,已身价超过150亿美元,并且取得华人至今为止在全球富豪榜的最高排名:

全球第四。

到1997年,地产已占香港GDP超过20%;地产及相关行业对香港财政的占比也已高达40%。如果算上金融业中的地产含量,其影响就更大。

这些数字背后,是无数工薪者拥挤在“猪笼”般狭小空间,拼命赚钱也供不起楼,甚至望“笼”兴叹的窘境。

被高房价推高的营商成本,也让香港其他产业发展承压,制造业被迫外迁,产业经济持续脱实向虚。

早就看到问题的董建华,从竞选时就下定决心:改变土地与楼市政策,平抑房价,改善民生;加大教育改革,人才培育,改善营商环境,发展科创产业,推动经济转型。

1997年7月1日,特区成立庆典举行当天,董建华便打响了改变的第一枪,正式公布了史称“八万五”的大计划:

在未来10年,每年供应不少于8.5万个住宅单位,并将公屋候租的平均时间由6.5年缩短至3年——10年内,让全港70%的家庭自置居所。

港府还同时成立房屋用地供应督导委员会,公布了首个5年卖地计划:1999年3月前供应120公顷土地,2002年之前再供应260公顷土地。

这一系列新政点燃了广大市民,尤其工薪阶层已被浇灭的安居梦想,也让世人看到香港更多可能性的未来。

但当股市、楼市双双重创,居民财富和政府财政一起陷入困境。

计划开始抵不上变化,未来开始妥协给现在。

到1998年中,几乎腰斩的房价,已让超过10万购房者成了负资产者。再加上股市重创,整个香港都被笼罩在暗无天日,且看不到头的经济剧痛中。

而且,一切来得太快了。

从“买不到房子就是世界末日了”,到“买了房子就是买到了世界末日”。短短1年,就从“天堂”到了“地狱”。

此前还在担忧过热的香港经济舆论,也很快达成了新共识:

“拯救楼市”,

“拯救经济”,

“拯救负资产者”。

地产商要求政府改变土地政策,取消“八万五”计划;此前痛恨地产商的一些购房者,也因为房产贬值一改态度和立场,加入到反对的行列。

甚至餐厅服务生都会因为经济萧条之苦,开口就骂“八万五”。

重重压力之下,1998年6月,港府冻结了原定的土地供应计划;2000年,董建华进一步公开表态:“金融风暴来临,根本无机会实施‘八万五’政策。”

即便如此,港府依然顶着压力,确保1998年6月之前已供土地按时交楼。但当2002年推出最后一批“八千五”房屋,整个“八万五”累计交楼约25万套之后,这一计划再也走不去了。

此时,香港楼市已较高点下跌70%,购房业主平均损失超过260万港币。一些深陷债务的负资产购房者,甚至绝望选择了自杀。“八万五”则被认为是导致这一切的罪魁祸首。

很多此前支持董建华及其新政的人,也都变成了质疑者与反对者,包括一些受益于“八万五”而拥有了房屋的,也因房价下跌,利益角色的转换,从支持者变成了控诉者。

在反对者收集的因为房价下跌而自杀的数十起惨案中,一位名叫黎生的自杀者,在自杀5天后才被警察发现尸体,以及被他装在上衣口袋的:

一份离婚协议书和一份银行告知单。

告知单上,银行通知黎生,因为房贷抵押价值不足,请他在一周内补缴330万现金,不然就要收房拍卖补亏空。

而黎生还有一个特殊身份:身前曾是董建华家族企业东方海外的职员。

这让他变成了攻击董建华的“最生动案例”,被反复传播与扩散。但当时的董建华,需要面对的还有更多。

“香港要成为在发展及应用资讯科技方面的全球首要城市,尤其是在电子商业和软件发展上处于领导地位”。

1997年,当董建华如此前瞻未来时,李泽楷可能是听得最认真的人之一。

当时方才31岁的李泽楷,已以9.5亿美元将老父亲帮他买下的Star TV卖给默多克,并创办盈科集团于新加坡借壳上市,携手Intel奋力向高科技扑腾。

如何抓住香港做大科技产业的机会?斯坦福归来的李泽楷,从硅谷拷贝了一个想法:在香港兴建一个类似硅谷,产学研一体的科技孵化园。

这便是董建华任内重点推动,也至今被争议的——“数码港”。

李泽楷最初只是建议特区政府独资建设数码港,然后由盈科协助后期招商与运营。特区政府看好他的动议,但却无力投资。1998年,在股市、楼市的双重冲击下,香港GDP负增长超过5.8%,财政收入也是断崖下滑。

政府不愿意出钱,李泽楷于是重修计划,主动请缨,提出了政府出地,盈科出资,共同发展,共享利益的PPP模式,并说服政府:

跳过招标环节,直接与盈科签约。

虽然除了李嘉诚的长江实业之外,几乎所有大型开发商都对港府跳过招标直接与盈科合作不满,但财政吃紧却又希望将数码港做成的港府,还是顶着压力强势选择了盈科。

港府这样做是有充足理由的:即便公开招标,盈科也是当时最适合的对象。当时的香港大企业界,几乎没有其他人比李泽楷和他的父亲,对发展科技更有意愿和能力。而公开招标,的确会耽误进展。

总投资约160亿港元的数码港,包括4座智能写字楼、一间五星级酒店、一个高密度住宅社区,以及多元化配套设施。以全资建设作为股本的盈科,最终享有约36%的住宅开发收益以及数码港运营管理权;以土地和基础建设作为股本特区政府,则享受住宅开发64%收益及其他物业所有权。

换句话说,如果说数码港最后变成了一个地产项目,那它并不是被李泽楷“骗”成的地产项目,而是立项开始就由港府明确立项,且大部分利益亦由港府所有的地产项目。

为什么这么做?核心还是,港府想做但没钱,所以用土地交换。

借助当时的互联网科技热潮,数码港一出手就一鸣惊人。1999年5月,获得数码港的盈科回港借壳上市,眨眼就成了市值2000多亿的科技新贵。

2000年,李泽楷更以超过千亿巨资,击败新加坡电信,从英国大东电报局收购了占香港60%电讯市场的固网通讯商——香港电讯,将重组后的电讯盈科推向了5000亿港元市值的新高度。

数码港的招商也很顺利。项目动工之初,盈科就拿到了惠普、IBM、软银、雅虎、华为等超过70份租赁意向,比尔·盖茨也都被李泽楷请来为其站台。

但灾难,也很快来了。

2000年3月到9月,纳斯达克指数从5048点大跌至不足1200点,已在全球掀起狂潮的互联网,泡沫破了。

已经拥有一批成功企业的美国互联网都如此,尚还概念的盈科与数码港自然在劫难逃。此前收购香港电讯的巨大成功,也成了巨大包袱。仅收购所借的130亿美元贷款利息,就压力山大。到2002年9月,电讯盈科的市值已狂跌到不足200亿港元。

最幸运的小超人李泽楷眨眼成了最倒霉的人,数码港的命运可想而知。

数码港被拉垮,董建华的另一项科创产业大计划——“矽港”,也在无可奈何花落去。

1997年的董建华,对发展香港科技产业的设想是,一手互联网科技,一手芯片科技。数次访问硅谷考察学习后,他提出了以发展芯片为主的“矽港”计划,并得到一个机会:

刚从台积电离职的张汝京和汉鼎亚太主席徐大麟,希望低价获得200多公顷土地,在香港建设世界级芯片制造基地。董建华非常看好这一项目,但张汝京的工厂计划吓坏了眼里已只有地产的香港人,以高科技名义炒地皮等等舆论,很快一浪高过一浪。

正为数码港计划“背锅”的港府,因此压力山大。即便张汝京将计划大大缩减,修改为首期租用约30公顷土地,其首期计划也迟迟未获得放行。失望的他于是改道将工厂设在当时还相对落后的上海浦东,进而有了如今中国大陆最大芯片制造企业——中芯国际。

当舆论逼着港府,在现实的地产利益与雄心的科技理想之间选择了土地,已经放弃“八万五”的香港楼市政策,也很快改变了潮水方向。

【5】

2002年推出最后一批“八万五”住宅之后,香港房价终于止住了下跌趋势。

但楼市、股市对香港的创伤,已不是止跌可以修复。到2002年,香港:

GDP已从1997年的1773亿美元下降至1663亿美元;财政收入也于1998年由盈余转赤字,并在2001-2002财年赤字超过600亿港元创历史新高。

巨大的财富损失,也让民生日艰,失业率持续走高。统计显示,1997-2002年,香港楼市、股市总市值损失约8万亿港元,比同期香港GDP还多。居民失业率,也从1997年的2.2%上升到2002年的超过7%。

摆脱居民负资产,重启经济增长,告别财政赤字,每一个任务都紧迫不已。什么才能更快地解决一切呢?

数码港、矽港、科技产业都太遥远了。受够了经济下行之苦的香港各界,既没信心,也没耐心继续听这些长期计划。如何立竿见影,目光最后还是落到了——

重启房地产。

从庙堂到江湖,大家都相信,只要楼市重启,房价起升,就业、股市、经济,民生财富,就都会重启,也只有楼市重启才能尽快让这些重启。

一系列新举措也被快速推进。

2002年11月,时任香港房屋及规划地政局局长孙明扬,推出了史称“孙九招”的救市大法。取消土地拍卖、终止公屋出售……九招的每一招,都指向——让房价重新上涨。

新政一出,房价应声上行。

2003年6月,在中央政府支持下,香港与内地签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》,进一步让市场对香港楼市前景升温。

四个月后,特区政府更面向全世界抛出“投资移民计划”:在港投资650万港元即符合移民资格,基本上就是,只要在香港买房就可在香港落户。

持续刺激之下,香港房价重回增长并拉动香港经济重回增长。到2004年,香港经济创下了7.5%的高增长率。

一上任就如临深渊,一直在火线的董建华,终于可以松一口气了。但8年“抗战”下来,已经68岁的他,也已是满心的疲惫,健康状况也大不如前。

2005年3月,“基于对香港、对国家负责的态度”,他向中央政府提出了辞去特首的请求,并得到批准。

阻碍楼市上涨的最大“绊脚石”终于挥别舞台,地产商们举杯相庆,而且,他们还迎来了一位容易合作的人——

曾在金融市场力挽狂澜的“老财长”,高喊着“房地产市场是香港经济的重要基础”的新特首曾荫权。

曾荫权领导的新一届港府不但彻底将“八万五”遗忘,更进一步紧缩供应,刺激房价上涨。到他2012年因涉嫌犯罪被迫卸任特首之际,香港房价已陆续超越此前的高点不断新高。

即便卸任前一年,曾荫权已在持续沸腾的民怨中,承认自己执行了错误的政策,并宣布恢复政府居屋计划,香港的高房价也已是覆水难收了。

2012年,更倾向董建华政纲的梁振英当选新一届特首。他一上任就努力平抑楼市、加强科创,并于2015年推动成立了特区政府的第13个局——创新科技与工业局,但也是有可圈可点的成绩,却未从根本上扭转格局。

而且,梁振英还遇到一个新挑战:高速经济成长之下的内地,房价也是一轮高过一轮,甚至让香港房价相对“涨得慢了”,大量内地资金因此涌入香港,成为香港最强有力的楼市新买家。从10多亿的别墅到数百万的公寓小户,都有内地的一掷千金。

香港房价也因此继续新高。

到2021年,其中心城区房屋均价已涨至约15万港元一平。在诸多调查统计中,香港都是全球房价最高,住房负担最重的城市,并且属于“极度负担不起”的最严重水平。

房价“一将功成”背后,却是董建华20年前立志解决的问题,不但依然还是问题,而且成了更大的问题。

【6】

梁振英曾在施政报告中直言,高房价是香港最严峻的民生问题,也是香港经济问题的根源:它阻碍了创新与实体经济的持续成长。

包括数码港,也的确在相当长一段时间内彻底沦为了地产项目。

数据显示,到2014年1月,数码港的地产开发已累计让港府获利超过180亿港元,让盈科获利超过60亿港元,但它从未真正培育出任何一家有国际性影响力的科创企业。

李泽楷当初对数码港的打算是,通过地产收入的反哺,大幅降低入驻企业的租金与运营成本,形成良性循环的生态系统,助推科技创新与创业。

数码港也的确做到了租金最优惠,但它却无法降低香港的整体营商成本,改变香港整体的营商环境。

车库里的雄心,湖畔花园的因为相信而看见,朝气蓬勃的年轻人……这些才是创新与创业的关键。

香港有全球持续繁荣的房地产市场,但它的年轻人却渐渐缺少了这些,缺少了梦想、闯劲与信心。

这也是今天重做科创梦的李家超特首,最大最难的难题。

【7】

当香港被高房价所困,面积和人口都小出一大截的新加坡,则靠着对居者有其屋的初心不变,对科创与实体的持续加强,实现了产业经济大反超。

新加坡推出首个制造业振兴计划的1970年代,香港制造业占GDP比重高达30.9%,工业出口占总出口的超过80%。2000年,香港工业增加值GDP占比还高达约13%,但到2020年,这一数字已萎缩至约6%。

香港工业持续衰退之际,新加坡的工业却越来越硬。如今,其制造业不但占GDP比重超过20%,而且以高端制造傲立于世界产业链。它生产着全球约60%的微阵列、35%的热循环仪和质谱仪、30%的助听器、20%的半导体设备,同时还是全球第三大炼油中心,世界性的医药生产中心。

彭博创新指数显示,疫情中的2020年,新加坡制造业产值依然比2019年增加了7.3%,创新制造力排全球第三;疫情中的2021年,新加坡再上升一位,居世界第二,仅次于韩国。

科技与制造业的差距,也直接导致香港与新加坡的经济命运逆转。

1997年香港GDP1774亿美元之际,新加坡GDP才1001亿美元;2021年香港GDP为3681亿美元,新加坡GDP则已到了3970亿美元。

人均GDP方面,新加坡2021年已超7万美元,为亚洲最高,香港则不到5万美元。

是什么造就了20年间的命运逆转?

梁振英对2002年后港府重走地产依赖路径的一个观点或许就是最佳注解。

他说:“从后来的经历看,其他行业包括经济恢复还是比较快的。”翻译一下就是:

如果香港当初能够忍住房地产之苦,咬紧牙关,坚定信心,推动转型,其实是有机会转型成功的,甚至转型已经成功了。

但如果没有如果。

梁振英回忆起来也只能是“当然,放到当年,是没有人敢讲那个话的。”

“要是有前后眼,水晶球的话,那当年坚持下去就好了”。

欢迎关注【华商韬略】,识风云人物,读韬略传奇。

版权所有,禁止私自转载

部分图片来源于网络

如涉及侵权,请联系删除

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
与印度达成稀土合作后,蒙古国做的首件事,是让中国提高货运效率

与印度达成稀土合作后,蒙古国做的首件事,是让中国提高货运效率

历史有些冷
2024-06-17 08:00:06
香港一家四口晒真实生活:55平豪华蜗居,没有阳台也能成就感满满

香港一家四口晒真实生活:55平豪华蜗居,没有阳台也能成就感满满

家装设计大全
2024-06-14 16:29:07
女主任得罪局长被免职,有一天,做市长的舅舅来局里找她

女主任得罪局长被免职,有一天,做市长的舅舅来局里找她

乔生桂
2024-06-16 16:46:54
0-3惨败罗马尼亚,连国旗都印错,乌克兰不是慢热,而是漫不经心

0-3惨败罗马尼亚,连国旗都印错,乌克兰不是慢热,而是漫不经心

卡灵顿分析师
2024-06-17 23:19:08
上海这一夜,袒胸露乳的姚晨和金晨,输给了“又土又矮”的周迅

上海这一夜,袒胸露乳的姚晨和金晨,输给了“又土又矮”的周迅

秋姐居
2024-06-17 16:12:18
笑不活了,中俄免签的第一批受害者出现了,要被评论区笑死了

笑不活了,中俄免签的第一批受害者出现了,要被评论区笑死了

奇特短尾矮袋鼠
2024-06-07 15:54:13
“山东小麦创新高被骂”引全网争议:讽刺当下社会残酷的真相

“山东小麦创新高被骂”引全网争议:讽刺当下社会残酷的真相

墙头草
2024-06-17 08:29:12
宁波大学研究生录取通知书英文单词少字母,学校:将重新制作

宁波大学研究生录取通知书英文单词少字母,学校:将重新制作

澎湃新闻
2024-06-17 13:24:27
男篮主帅已经确定,篮协更喜欢他,人选已定正在走审批

男篮主帅已经确定,篮协更喜欢他,人选已定正在走审批

体坛狗哥
2024-06-17 11:10:17
太意外了,仁爱礁坐滩军舰之所以没有快速解体,居然是它在搞鬼!

太意外了,仁爱礁坐滩军舰之所以没有快速解体,居然是它在搞鬼!

老妖的针见
2024-06-14 14:20:02
形势比人强,瑞士和平峰会在历史上的真正地位

形势比人强,瑞士和平峰会在历史上的真正地位

寰宇大观察
2024-06-17 14:26:21
本届欧洲杯目前最佳进球?斯坦丘世界波球速高达116km/h

本届欧洲杯目前最佳进球?斯坦丘世界波球速高达116km/h

直播吧
2024-06-17 21:38:14
爷孙恋女主林靖恩被曝疯癫后首露面,坐天桥报平安!疑仍流落街头

爷孙恋女主林靖恩被曝疯癫后首露面,坐天桥报平安!疑仍流落街头

阿桥侃娱乐
2024-06-18 08:29:26
南海发生罕见一幕,台退将很无语:美军航母现在咋拦不住大陆军舰

南海发生罕见一幕,台退将很无语:美军航母现在咋拦不住大陆军舰

千里持剑
2024-06-17 14:40:41
小树林的秘密避孕套成“风景”,居民猜疑:谁家的“野花”在绽放

小树林的秘密避孕套成“风景”,居民猜疑:谁家的“野花”在绽放

第7情感
2024-06-17 16:35:37
男人为什么“痴迷”摸女人胸?

男人为什么“痴迷”摸女人胸?

南风山
2024-06-18 00:44:34
北京西城区首所民办高中9月开学

北京西城区首所民办高中9月开学

央广网
2024-06-18 08:00:03
尿毒症是喝出来的?医生告诫:即便是铁打的肾,这3种水也要少喝

尿毒症是喝出来的?医生告诫:即便是铁打的肾,这3种水也要少喝

莫将离
2024-06-01 23:41:40
害怕舆论影响,三元里商户和租户开始拒绝采访,但有房东是真急了

害怕舆论影响,三元里商户和租户开始拒绝采访,但有房东是真急了

映射生活的身影
2024-06-17 12:31:00
文班亚马社媒晒与克劳福德训练照片

文班亚马社媒晒与克劳福德训练照片

北青网-北京青年报
2024-06-18 10:25:13
2024-06-18 10:48:49
华商韬略
华商韬略
聚焦标杆热点、解构趋势韬略
8326文章数 382080关注度
往期回顾 全部

房产要闻

强!全国第三!海口房价正在止跌!

头条要闻

上市公司董事长"诉苦":为公司抵押了自己和孩子的房

头条要闻

上市公司董事长"诉苦":为公司抵押了自己和孩子的房

体育要闻

24年后,他们终于又在欧洲杯赢球了

娱乐要闻

被曝新恋情,张碧晨王琳凯发声辟谣

财经要闻

广汽也想“掀桌子”了?

科技要闻

低价“6·18”没有狂欢

汽车要闻

全球最低价 现代IONIQ 5N预售价39.88万

态度原创

游戏
数码
健康
本地
房产

《博德3》MOD支持将是最后大更新:之后就交给玩家了

数码要闻

AMD 迎接微软 Win11 24H2,已放出全新主板驱动

晚餐不吃or吃七分饱,哪种更减肥?

本地新闻

能动司法尽“执”履责 ——“交叉执行”高效能

房产要闻

强!全国第三!海口房价正在止跌!

无障碍浏览 进入关怀版