2022六月上海房地产市场报告

经历了长达两个月的封控期后，6月1日上海正式解封，市场也正式重启。

受疫情影响，上海楼市停摆。3月末至5月底，一批次多个项目延期开盘，土拍及房源上新推迟，楼市活动全面中止。

6月1日，迎来解封的同时，上海也重启了推迟已久的第一批集中供地，至6月8日，历时5日的上海2022第一批集中供地，以36幅地块全部出让，835亿成交额圆满收官。

第二批集中供地也将开启，6月13日，上海土地市场发布第二批集中供地信息预告，第二批住宅用地拟于6月末（6月27日-6月30日）集中发布出让公告，7月下旬开始集中组织交易活动。

供应方面，上海2022年第二批次新房官宣，共计46个新盘，13151套房源，总上市面积达149.68万平方米。

另外，开盘推售也重新开启，6月1日保利·明玥霞光正式开盘，入围积分为69.8。

宽松基调与政策纾困

报告期内，政策利好不断，“降息+降首套按揭利率下限”组合拳确定宽松基调。首套按揭利率的下调，能够直接降低购房成本，更能激发居民的购房需求。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中提及首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行；按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率的加点下限。

此外，5月LPR利率下调, 5年期LPR下调15个基点至4.45%。

在“降息+降首套按揭利率下限”组合拳的影响下，首套住房按揭利率最低可降至4.25%，二套住房按揭利率未调整，要求不低于5年期LPR+60BP，对应不低于5.05%

为了恢复经济活力，5 月 29 日，上海公布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，提出了重振经济 50 条措施，其中多条措施会涉及房地产行业。

政策主旨是间接降低开发商成本，间接提高开发商的利润率，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

其中第29条提出建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。

土地方面，则是加大土地供地规模，并降低房企的拿地成本。方案第41条提出允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。

集中供地重启

6月8日，历时5日的上海2022年第一批次集中供地，以36宗地块全部出让，835亿成交额圆满收官。

36宗涉宅地块中，有17宗地块溢价成交，13宗地“触顶”进入了一次书面报价环节。闵行七宝、松江泗泾、松江新城、青浦赵巷，以及青浦西虹桥共6宗地块触发了“随机值”。

拍地规则方面，上海本轮集中供地，取消招挂复合打分入围方式，采用挂牌方式出让方式，这在一定程度上降低了准入门槛，同时，本次供地土地起拍楼面价与房地联动价的价差有所增加，保证了房企一定的利润空间。

今年首轮土拍国企、民企均有参与。招商蛇口共竞得4幅地块，竞得地块最多，总拿地金额169.45亿元，青浦区、普陀区、闵行区、徐汇区各摘得一宗地块，金额最大的是普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块，拿地金额62.5亿元。

其次为中铁建、建发，分别竞得3幅地块。民企亦有所获，大华、金地等均摘得一宗地块。此外，宸嘉发展在上海首次拿地，底价63.7亿竞得普陀区长风社区地块。

6月13日，上海土地市场发布第二批集中供地信息预告。第二批住宅用地拟于6月末（6月27日-6月30日）集中发布出让公告，7月下旬开始集中组织交易活动。

6月2日~6月10日，上海土地市场共推介40幅涉宅用地，总土地面积176.9公顷，涉及松江、临港、青浦、嘉定等11个区域。市区方面目前共有7幅地块推出，普陀（3幅）、杨浦（3幅）、静安（1幅）。推介地块有望在今年第二、三批集中供地中公示。

房源上新，开盘复市

受疫情影响，上海楼市停摆。3月末至5月底，一批次多个项目延期开盘，2022年第二批次的房源至6月13日才公布，但也为上海楼市注入新动力。

6月13日上海土地市场发布关于2022年第二批住宅用地集中出让信息预告。本批次共计供应46个新盘，13151套房源，总上市面积达149.68万平方米。

本次供应新房项目主要集中在宝山（9盘）、临港（6盘）、奉贤（5盘）、嘉定（5盘）等远郊区域，从板块分布来看，第二批次新房主要集中临港新城（4盘）、南桥新城（4盘）、顾村（3盘）等板块。

今年的首批房源供应33个项目，总建筑面积约129万平方米，共计11812套，对比之下，二批次供应略有放量。

值得注意的是，2021年共集中供应6个批次房源，而因为疫情的影响，今年上半年仅供应2个批次房源。

供应上新之外，开盘推售也重新开启，6月1日，保利·明玥霞光的正式开盘，入围积分为69.8。

楼市展望

全国宽松的基本面已经定调，上海虽然经历了两个月疫情，但上海基本面并没有发生改变，短期购房信心受挫，这需要较长时间恢复。

本轮疫情前，上海部分区域一二手倒挂现象明显，新房市场供不应求，日光成为常态。楼市高景气度下，各种限价，限售措施频频，即使是去年下半年开始的楼市调整也未能影响到上海的销售热度，这一定程度上给了上海楼市极高的安全垫。

若楼市仍然萎靡，上海无疑有着更多的应对之策，5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，方案中提出了一系列的楼市纾困政策，力度较轻，主要是支持刚需，后续楼市若仍不如理想，则政策宽松可期。

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