面向全球的中国核心资产。︱刘德科

豪宅旗舰店：穿越资产周期

*本文根据2026年3月15日刘德科在深圳招商海晏府高定产品全球发布会上的主题演讲《豪宅旗舰店：穿越资产周期》整理

演讲︱刘德科

全球前沿的产品领先性

很高兴来到深圳，我们今天在澎湃的改革开放前沿阵地——深圳前海。我是做房地产研究的，不仅研究房价背后的制度逻辑，还研究各种城市，研究各种住宅产品的迭代。坦白说，我们现在仍然正处于楼市低谷期。在楼市低谷期，最重要的是什么？是我们该如何去发现那些更能穿越资产周期的产品。

大家都知道，中国制造业已经处在全球前沿地位，无论是新能源汽车还是机器人，都很厉害。那么，中国住宅产品在全球处于什么水准呢？跟大家分享一个故事：一个中国房企高管的阿布扎比就职历程。现在国内房企裁员很多，我有个朋友从国内的大牌房企离职之后，受阿布扎比一家开发商邀请，去做产品管理中心的负责人。去之前，他很忐忑，因为他在国内是甲方建筑师，只管设计，现在要去阿布扎比做产品统筹，他怕难以胜任。结果一去，发现简直是游刃有余。因为阿布扎比的开发流程管理太初级了，跟我们国内相比简直是小学生与博士生的区别。我举这个例子是想说，中国的住宅产品开发水准已经跟制造业一样在全球遥遥领先，但我们很少感受到这一点。

我们再来看迪拜或者阿布扎比的一些豪宅项目，他们很喜欢跟奢侈品品牌做联名开发——跟宝格丽、阿玛尼、范思哲等奢侈品品牌合作，跟华尔道夫、W酒店、丽思·卡尔顿等高奢酒店品牌合作，也跟宾利、阿斯顿·马丁、奔驰等豪车品牌合作。联名当然很酷，但是大家有没有想过他们为什么要联名？其中一个原因是，他们房企自己的品牌不够硬，不像我们中国有这么多知名的房企品牌；另一个原因是，他们的开发设计能力还不太行，和这些高奢酒店或奢侈品品牌合作，这些品牌的设计力量都会介入进来。

我们可以通过这两个小小的案例来印证：中国的住宅水准已经处在全球前沿。我们身处国内没有什么感觉，如果在这两三年去国外去兜一圈，看他们新开发的楼盘，就知道我们新开发的楼盘水准，是如何遥遥领先。中国头部房企的领先性，是房企品牌、设计资源、工艺工法、施工流程、成本分配与场景营造等全流程的领先。国内的开发商经常去迪拜或者阿布扎比参观学习，错了，他们应该来招商的新楼盘参观。

迅猛跃升

在住宅产品大迭代这一特殊时期，只要是还在场上的房企，每一家都很厉害。这种厉害，我认为是由四家房企引领的，我把他们称为“住宅产品迭代四大天王”，招商蛇口就是其中之一。

我必须很坦诚地告诉大家：在本轮住宅产品大迭代开始之前，招商在我心中没那么厉害；但是这几年，它已经迅猛跃升为中国住宅超级产品力的同义词。为什么？在我们看来，他们找到了一把关键的解题钥匙——“小尺度空间”。

什么叫“小尺度空间”？它是人体尺度的温柔环绕。它的反义词是超大尺度空间，比如广场。我们家里的客厅与城市里的广场不一样，广场需要辽阔与庄严，如果你的客厅非常辽阔，住在里面是不会有温馨感的。所以，一个楼盘无论是室内、景观，还是公区，都必须做出各种“小尺度空间”。

现在的招商蛇口，已经非常擅长系统化地运用“小尺度空间”。比如在成都招商玺，他们在进入楼盘大门之后的走廊做了三个隔间，每一个隔间都是非常迷人的“小尺度空间”：都面向楼盘中山川流淌的园林，让你不由自主地在这里稍坐片刻。不仅如此，他们还在这个项目里注入了非常惊人的想象力：他们把化解楼盘抬板设计高差的一条栈道，做成了一条非常有想象力的“蜀道”，引入园林之中，让你仿佛可以感受到天梯石栈、高标回川的上下高差。

为什么招商那么迅猛地具备了强大的住宅产品力呢？我们稍微总结了一下：首先是因为他们的组织变革，“首席设计师制度”，即由总部派出首席设计师，统筹多专业协作，与地方操盘团队共创，缩短决策链条。其次，他们找到了一把关键钥匙，即“小尺度空间”的系统化运用。这两者结合在一起，通过住宅产品的全维度训练，就会自己长出一种新能力，我们把它叫做“场景想象力”——比如成都招商玺的“蜀道”，比如深圳招商海晏府的立体街景。于是，你就看到了如今的招商蛇口——中国住宅超级产品力的同义词。

▲刘德科演讲PPT《豪宅旗舰店：穿越资产周期》第9页

“豪宅旗舰店”

每一个奢侈品品牌的旗舰店，在一座城市中都非常惹眼夺目；在招商海晏府，我们可以看到招商蛇口如何在他们的总部所在城市深圳，做出引发关注的“豪宅旗舰店”。刚才讲到的住宅产品大迭代，是一个非常复杂的话题，我们可以把它简化成几个简单的标准。

豪宅迭代的显性特征之一是线条的进化。就算完全不懂建筑，只要看建筑外立面的线条，你就知道它是不是迭代后的产品。第一，线条的造型已经从原来的平面化进化到了现在的立体感；第二，线条的材料已经从原来的单一材料变成了现在的多种材料的组合。你看一下招商海晏府的外立面，再去看周边已交付楼盘，立刻就明白了这种迭代感。

新一代豪宅项目的必答题，是由灯光与人影构成的街景。这种创新说起来很简单，就是让会所空间沿街布置。但一层楼的灯光不够，至少需要两层楼的灯光。过去的楼盘在楼下做底商，也有灯光，但是你没法决定底商会开什么店，也没法决定底商的灯光。让会所空间取代底商沿街布置，能够创造场景更稳定、美学更可持续的街景。

招商海晏府塑造出了温暖的街景：沿街布置的泳池，悬浮在树梢的位置，可以看到河景与街景；另一个沿街面，沿街布置了会所空间；楼盘大门的那条沿街面，又连接着很多的立体空间。

▲刘德科演讲PPT《豪宅旗舰店：穿越资产周期》第12页

我们过去看一个豪宅，沿街看到的是冷冰冰的围墙；等到招商海晏府交付以后，从它门口的小尺度街区走过去，我们会看见一系列温暖的灯光。从大门开始，到立体的花园式架空层，它们散发的温暖灯光会让我们感觉到，这个豪宅项目是有温度的。

如果一个豪宅项目不这么做，它可能还是豪宅，但不是这一代人所需要的豪宅。我们这个时代跟上一个时代最大的区别就是，上一代的豪宅是冰冷、孤独、隔绝的；现在的豪宅，需要温暖、活力与交互。招商海晏府是新一代豪宅的示范。

再来看招商海晏府的公区。大堂、行政酒廊、图书馆、自习室、私宴厅、健身房、瑜伽室、会议室、棋牌室等一系列空间场景，都是高奢酒店级别的存在。可能有些朋友会说，公区做这么漂亮，但我用不上，对我来说没有用，我只要我自己家的室内空间足够好就行了。但是新一代的楼盘，必须要有这样的公区。如果没有公区，楼盘的价值就会受损，将来二手房的价值就依赖于这些场景丰富且美学在线的公区；当然，如果你的兴趣爱好非常广泛，或者你的朋友特别多，那么这些公区就更有用了。

打个比方，公区就是一个楼盘的眉毛——北宋大诗人苏轼就把西湖比做是杭州的眉毛：“杭州之有西湖，如人之有眉目，盖不可废也。”一个人当然可以没有眉毛，但是走在街上不好看；哪怕你完全用不上公区，也必须得有。

▲招商海晏府公区效果图，深圳

我还有一个关于楼盘的比喻，地下车库就好比是一个男人的袜子。刚认识一个男人，看他穿的衣服没有用，得看他穿什么样的袜子，大概就知道他的真实水准。同样的，我们看一个楼盘，就去看它的地下车库，就会知道这个楼盘的真实水准。

穿越周期的资产价值

我们判断楼盘价值通常有一种误解，因为有一个著名的观点，叫做“地段，地段，还是地段”。这种观念在三十年前是成立的，但在今天已经严重过时了。

所以我们得用一套新的“CROSS定律”，来判断新一代楼盘的资产价值。我们把一个房子的价值构成分成五个部分：城市能级（City）、产品段位（Residence）、业主群体（Owners）、地段资源（Site）和物业服务（Service）。这五个要素的英文首字母合在一起，刚好是英文单词“CROSS”——CROSS就是穿越的意思，意味可以穿越周期的资产价值。

▲刘德科演讲PPT《豪宅旗舰店：穿越资产周期》第27页

这五个要素都非常重要，但我们可以来排列一下它们的价值占比：地段资源占30%，产品段位占30%，城市能级占20%，物业服务与业主群体各占10%。如果只看地段，就算是满分地段，这个楼盘的资产价值也只有30分；即便在深圳这样城市能级满分的城市，加上20分，也只有50分，相当于在深圳的核心位置拥有一套已经有三四十年房龄的“老破小”；如果产品做到了25分，那么这个楼盘就能变成75分；但这还不够，物业服务和业主群体也很重要。

说到业主群体，你可能会问，我没法选择我的邻居啊。实际上，邻居是可以选择的，一个楼盘的美学气质与价格，可以帮你圈定邻居。当高房价和高段位的美学复合在一起，你的邻居大概率就可以形成一个更纯粹的业主群体，他们能够给你的资产价值带来更大的正向影响。

“CROSS定律”不只可以用来评价招商海晏府，而是可以用来评价所有的楼盘。我们处于住宅产品迭代极为迅猛的时代，一定要转变对于资产价值的观念。

当我们站在深圳，站在前海，面对由招商蛇口所创造出来的核心资产，是不是能够用它独特的魅力和综合性优势去穿越周期？我认为不够，必须再加一个要素——在座的各位，未来的招商海晏府的业主群体们。

▲刘德科演讲PPT《豪宅旗舰店：穿越资产周期》第29页

稳如泰山

我们现在正处于楼市低谷期，很多朋友会关心这个问题：房价还能涨回来吗？过去五年，全球大多数国家的房价都在上涨。纳入莱坊全球房价指数报告的55个国家与地区，47个实现正向年度房价增长；而中国这个超级国家，却是例外。我们该如何看待我们现在所处的楼市低谷期？从微观看，房价是由供需关系决定的；但从宏观上看，房价是经济发展、城市建设与货币放量的三重沉淀〔Triple Precipitation〕。我们国家的经济仍然在非常快速地发展；与其他国家比，我们的城市建设仍然在迅猛地往前推进；至于货币放量，我们现在处在通缩状态，但是通缩不可能一直持续下去，因为货币放量本身就是周期性的。为什么全球那么多国家房价都在上涨？因为美元这几年一直在大量印刷。我们国家的房价什么时候能涨回来？我不知道。但我知道，我们的房价必将猛烈上扬。

前阵子，王外长对海外同胞们说：“你面前的世界乱象丛生，你身后的祖国稳如泰山。”他口中的“稳如泰山”，讲的是我们的国家。我们同样可以用“稳如泰山”这个词，来形容深圳招商海晏府这份核心资产。谢谢大家，我是刘德科。