房地产去库存：这次不一样

上一轮中央层面提及房地产去库存后，房地产销售和地产股都走出了强势表现。近10年后中央再提去库存，面临的市场环境已截然不同，所采取的方法也因时而异。在提出去库存后，地产股能否走出底部，迎来转机呢？

杨现华/文

“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”这是“五一”节前中央政治局会议对楼市新的定调。近10年来中央层面再提“去库存”，消化市场上待售的新房库存将成为政策下一步的发力点。

上一次强调去库存还要追溯到9年前的2014年7月。此次会议将视角放到“库存”上，也成为本次会议的一大焦点。

当下，库存又一次成为房地产发展面临的问题。2023年，全国商品房销售面积为111735万平方米。截至3月末，商品房待售面积74833万平方米，虽然略低于2月底的75969万平方米，但要高于2016年2月73931万平方米的上一轮库存新高。

从目前部分城市的政策看，消化存量房产目前有“以旧换新”和直接收购在售住房两种模式，这两种模式最终落脚点或都是消化市场上的待售新房库存。其中，“以旧换新”将成为重要政策抓手，在提振国内需求的同时，化解市场风险。

再提去库存

此次会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”成为政策的一大亮点。上一次提及库存问题还要追溯到2014年7月，住建部部长要求“千方百计去库存”。彼时，中央已经几次提出要化解房地产库存问题。如2015年底召开的中央城市工作会议上指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

房地产去库存也列入2016年重点工作中。此时，房地产去库存的一个优势条件是中国城镇化率还不高。2015年中国的城镇化率为56.1%，2023年城镇化率为66.16%，已经提高了10个百分点，此外2022年人口也开始进入负增长阶段。

上一次去库存效果明显。2016年2月，商品房待售面积达到峰值的73931万平米，之后库存快速下降，一路降至2019年下半年的4.9亿平方米出头，并长时间在此低位徘徊。

目前商品房待售面积已经超过上一轮的峰值，2024年2月，商品房待售面积为75969万平方米，创下历史新纪录，3月份虽略有下降也高于上一轮的峰值。唯一不同的是，本轮库存中，住宅面积要低于上一轮。

截至2024年3月底，待售房地产中，住宅面积为39458万平方米，要低于2016年2月最高峰时的46635万平方米。也就是说，本轮商品房存货创新高中，写字楼、商铺等所占的比重要更多。

库存创新高，面临的环境又不同。上一次去库存时，房地产处于上行周期，当下房地产市场已经调整三年。进入2024年后，房地产销售依然未见好转，销售仍处于调整周期。这是房地产去库存面临的一大挑战。

遇到的挑战更多，但又必须去克服。这次中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，明确了两个政策方向。

在中央政治局会议召开的同一天，自然资源部就发文指出，严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。此外，一二线城市放松甚至全面放开限购，都遵循“去库存”导向。

如何消化存量房产

招商证券认为，“消化存量房产”而非“存量房地产”说明政策后续聚焦的是市场上去化困难的待售商品住房，而不是未开工或者停缓建的项目。停缓建和交付困难项目主要通过房地产融资协调机制和保交楼推动复工复产。

明确了政策方向，才能进一步探讨“消化存量房产”可能的途径及资金来源。目前，包括上海、深圳等一线城市在内的50余城都推出了“以旧换新”政策，部分城市还直接收购在售住房。

最早推出买房“以旧换新”的是网红城市淄博，时间是在2023年9月份，2023年底、2024年初，众多城市跟进，截至目前已有40余城出台以旧换新政策。

2023年11月底，江苏太仓同样推出“以旧换新”，但是由国资直接收购二手房。此后郑州、南京和苏州等地国企平台或开发商也直接收购二手房用以置换新房。

同样是以旧换新，但各城市还是不尽相同。一部分城市如沈阳、徐州等直接为“以旧换新”购房者提供购房补贴或契税补贴；有的城市如长沙为“以旧换新”购房者提供首付比例、利率等优惠措施。

上述“以旧换新”政策偏重优惠、补贴。有的城市如上海、深圳更多通过调动市场主体，为“以旧换新”购房者提供购房一定期限内新房购房合同无责任解约、中介机构优先出售二手住房等支持措施，以旧换新更加注重市场化手段。

最后一类就是如前所述如郑州、南京等地可以用二手住房抵扣新房购房款或直接收购二手住房。

目前以郑州为代表的部分城市开始试点地方国企收购旧房作保租房运营，提振需求的同时完成保租房筹集任务。保障房主要可通过“以旧换新”、回购新房及新建三种模式筹集，其中“以旧换新”去库存效果最好，筹集成本而言新建模式最低。广发证券表示，由于本轮周期二手房价下跌幅度大于新房，二手房更具性价比，“以旧换新”筹集成本小于回购新房。

根据“十四五”规划，2024-2025年仍需筹集300余万套保租房，“以旧换新”若大规模推行，则可一定程度提振销售。

在着力去库存同时，上游供给也开始收紧。自然资源部发文指出，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。对于去化周期处于18至36个月的城市，则采取“盘活多少，供应多少”的方式，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

结合克而瑞和中指研究院数据，全国80个大中城市去化周期小于18个月、介于18-36个月和大于36个月的数量分别为12座、41座和27座。对于去化周期介于18-36个月的41座城市，2023年土地出让面积大于住宅销售面积的有21座。

因此，东吴证券预计80大中城市中有48座受影响减少或暂停宅地供给。全国涉宅土地出让金额预计将减少34.6%-42.6%。

底部明确？

从2021年下半年转弱以来，房地产市场向下的趋势还未得到根本扭转。首先是房企出险导致信用受损，并逐步蔓延至部分房企。购房者对交房担忧且对未来楼市预期不佳，消费环节也开始热情冷却。作为房地产市场资金主要来源之一，由于行业转淡和部分房企出险，金融机构对房企融资更为谨慎，虽然放松政策层出不穷，但实质性融资落地支持尚没有完全跟上。

信心比黄金更重要。要想克服当下的困难，就需要增强各参与方的信心。首先对消费者来说，根据住建部介绍，2023年，在各级政府、金融机构和房企的共同努力下，保交楼工作取得突破性进展。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。

其次是房地产融资，建立房地产融资协调机制并迅速落地。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。从1月份提出建立到落地执行，推进速度快、执行力度坚决的程度可见一斑。

中央政治局会议提“去库存”，地产股底部基本明确，这是国金证券给出的结论。在房地产过去20余年的发展中，中央与之类似的提法是在2015年12月的“要化解房地产库存”和2016年4月的“有序消化房地产库存”。

随后在棚改去库存的带动下，房地产市场脱离低谷，走出牛市。在此次中央明确定调后，国金证券预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。

2021年下半年至今房地产开始走弱，目前，全国新开工和土地成交面积回调至2007年水平，销售额和开发投资额回调至2016-2017年水平。克而瑞数据显示，2024年1-4月百强房企操盘销售同比下滑44.9%，4月单月销售额同比下降46.8%。

本文刊于5月11日出版的《证券市场周刊》