下重手！南京的宇宙中心，这次真的急了！

刚刚，南京的宇宙中心，突然下了重手！

5月24日晚间，《建邺区鼓励人才安居置“邺”若干措施》文件发布，为持续优化人才发展环境，更大力度提升人才安居服务、赋能企业引才留才，出台系列重磅政策！

这次，建邺区针对“人才安居、单位团购、换新改善”3个方面出台具体政策，其中符合条件的人才买房最高能奖励100万，可谓相当有诚意和魄力。

政策措施：

1. 鼓励人才安居。经建邺区认定的总部企业和突出贡献企业，对其引进优秀人才购买建邺区内新建商品住宅的，给予购房人“一企一策”安居奖励，每套房最高奖励不超过100万元。

2. 鼓励单位团购。机关、企事业单位在建邺区一次性购买或组织其人才团队一次性购买5套及以上新建商品住宅的，对购房主体给予购房合同总价款1%的补助。

3. 鼓励换新改善。各类人才通过“以旧换新”在建邺区内购买新建商品住宅的，给予购房人购房合同总价款1%的购房补助。

另外呢，建邺区以旧换新，老房子学区保留3年，而且这次只奖励前500套，达到500套，就没了，欲购从速！

我们知道，建邺区可是南京楼市的头牌，南京的宇宙中心，在其他区还没有大动静的时候，建邺区为何率先发布政策？那股桀骜不驯的劲头呢？

对不起，我们又要从数据的角度，来解析建邺区市场了。之前做过一些数据分析，遭到了一些投诉，说算的不准，有问题。今天我就当着大家的面，再算一遍！

截至2024年5月25日，今年已经去过4.8个月，建邺区共成交新房137套，平均一个月卖28.54套。而现在建邺区共有库存2981套，那么要想消化这一批库存，大概需要104.4个月，相当于8.7年！这个数据，有没有算错？

当然，有人说不能这么算，要拿2023年的成交数据来算才对，或者拿出过去一年的数据来平均。但23年的行情，与24年早就不一样了，价格也不一样了，算出来准确吗？我们就用今年的数据来算，更加合适。而且今年已经过了5个月了，数据充分，不存在恶意抽取数据的问题。

比如，我们把2023年全年的数据扒出来看，建邺区全年成交2734套房子，库存2959套，这些库存基本上1年就能卖完，12个月去化周期，比今年强太多了。我们把去年的数据和今年的数据混起来，然后得出一个更好看的数据，合适吗？显然不合适。

为了不引起删帖，南京各区的去化周期图，我就不放了，做出来对比过去强烈，涉嫌恶意对比，引发不适！

那么一直是南京宇宙中心的新房市场，为何流动性突然失速了？其实答案很简单，就是价格锁死，性价比不高。

一方面，新房市场的价格，高高在上，维持一个体面；另外一个方面，二手房房价回归明显，一二手差价不断拉大。这时候就存在一个悖论：

预算在1000万、2000万以上的富人，不着急买房，后面还有更好的地，更低密的地，产品花样层出不穷，急啥？

预算在500-800万的中产阶层，没必要买新房，真想买直接上2手就行了，星八客、绿地海珀、天鹅堡、奥体四大天王，各类地段都有性价比比较高的房子，品质确实不如新房，但多套200万买品质，没必要。

此外，你不降，有人降。新房市场，河西的购买力被南部新城蚕食，刚需市场被雨花替代，他们降的力度更大，更有诚意，也不是不能住，这让河西新房高处不胜寒！

所以，历经半年的流动性丧失，河西的新房，急了！我们也看到建邺区做了两个举措，算是对症下药。

一个举措就是刺激消费，现在的补贴政策、以旧换新政策，就是为了扩大需求，让去化加快，提振信心。

另外一个举措就是减少土地出让，确保南京的顶豪产品，能够休养生息。今年定好的河西中4块地，突然不拍了。其实就给给南京富人发出一个明确的信号：

别等了，南京市面上的这些豪宅，不香吗？抓紧买，后面没有好地了。

这就考验富人的战略定力了，是现在买，还是等明年推出一批新地再说？不管怎样，对于去化极为有利。

另外一个重要的举措，是个别房源的房价，出现了一定的松动，效果呢，也立竿见影！

不是大家不想买河西，都想买，只是太贵了，买房人角色不划算而已。如果你的价格到位了，想买的人乌央乌央都会出来，河西的号召力，还是毋容置疑的。

比如河西南一家楼盘，价格方面做了让步，立马客户就来了 ，有时候还接待不过来。

所以，如何解决南京新房的流动性问题，我觉得方方面面都要努力。靠以旧换新，靠压缩土地供应，都没问题，但还不够，不足以把行情彻底扭转。更重要的要素是，要允许各家楼盘灵活定价，早触底，早反弹，没必要端着了。

其实，如果去年就实现完全市场化定价，可能今年上半年就已经很火了。

Anyway，还是期待河西新房市场在各类举措的加持之下，早日步入正轨，先把量做起来，增强流动性，重回南京“宇宙中心”的巅峰！