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下重手!南京的宇宙中心,这次真的急了!

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刚刚,南京的宇宙中心,突然下了重手!

5月24日晚间,《建邺区鼓励人才安居置“邺”若干措施》文件发布,为持续优化人才发展环境,更大力度提升人才安居服务、赋能企业引才留才,出台系列重磅政策!

这次,建邺区针对“人才安居、单位团购、换新改善”3个方面出台具体政策,其中符合条件的人才买房最高能奖励100万,可谓相当有诚意和魄力。



政策措施:

1. 鼓励人才安居。经建邺区认定的总部企业和突出贡献企业,对其引进优秀人才购买建邺区内新建商品住宅的,给予购房人“一企一策”安居奖励,每套房最高奖励不超过100万元

2. 鼓励单位团购。机关、企事业单位在建邺区一次性购买或组织其人才团队一次性购买5套及以上新建商品住宅的,对购房主体给予购房合同总价款1%的补助。

3. 鼓励换新改善。各类人才通过“以旧换新”在建邺区内购买新建商品住宅的,给予购房人购房合同总价款1%的购房补助。

另外呢,建邺区以旧换新,老房子学区保留3年,而且这次只奖励前500套,达到500套,就没了,欲购从速!

我们知道,建邺区可是南京楼市的头牌,南京的宇宙中心,在其他区还没有大动静的时候,建邺区为何率先发布政策?那股桀骜不驯的劲头呢?

对不起,我们又要从数据的角度,来解析建邺区市场了。之前做过一些数据分析,遭到了一些投诉,说算的不准,有问题。今天我就当着大家的面,再算一遍!



截至2024年5月25日,今年已经去过4.8个月,建邺区共成交新房137套,平均一个月卖28.54套。而现在建邺区共有库存2981套,那么要想消化这一批库存,大概需要104.4个月,相当于8.7年!这个数据,有没有算错?

当然,有人说不能这么算,要拿2023年的成交数据来算才对,或者拿出过去一年的数据来平均。但23年的行情,与24年早就不一样了,价格也不一样了,算出来准确吗?我们就用今年的数据来算,更加合适。而且今年已经过了5个月了,数据充分,不存在恶意抽取数据的问题。

比如,我们把2023年全年的数据扒出来看,建邺区全年成交2734套房子,库存2959套,这些库存基本上1年就能卖完,12个月去化周期,比今年强太多了。我们把去年的数据和今年的数据混起来,然后得出一个更好看的数据,合适吗?显然不合适。



为了不引起删帖,南京各区的去化周期图,我就不放了,做出来对比过去强烈,涉嫌恶意对比,引发不适!

那么一直是南京宇宙中心的新房市场,为何流动性突然失速了?其实答案很简单,就是价格锁死,性价比不高。

一方面,新房市场的价格,高高在上,维持一个体面;另外一个方面,二手房房价回归明显,一二手差价不断拉大。这时候就存在一个悖论:

预算在1000万、2000万以上的富人,不着急买房,后面还有更好的地,更低密的地,产品花样层出不穷,急啥?

预算在500-800万的中产阶层,没必要买新房,真想买直接上2手就行了,星八客、绿地海珀、天鹅堡、奥体四大天王,各类地段都有性价比比较高的房子,品质确实不如新房,但多套200万买品质,没必要。

此外,你不降,有人降。新房市场,河西的购买力被南部新城蚕食,刚需市场被雨花替代,他们降的力度更大,更有诚意,也不是不能住,这让河西新房高处不胜寒!

所以,历经半年的流动性丧失,河西的新房,急了!我们也看到建邺区做了两个举措,算是对症下药。

一个举措就是刺激消费,现在的补贴政策、以旧换新政策,就是为了扩大需求,让去化加快,提振信心。

另外一个举措就是减少土地出让,确保南京的顶豪产品,能够休养生息。今年定好的河西中4块地,突然不拍了。其实就给给南京富人发出一个明确的信号:

别等了,南京市面上的这些豪宅,不香吗?抓紧买,后面没有好地了。



这就考验富人的战略定力了,是现在买,还是等明年推出一批新地再说?不管怎样,对于去化极为有利。

另外一个重要的举措,是个别房源的房价,出现了一定的松动,效果呢,也立竿见影!

不是大家不想买河西,都想买,只是太贵了,买房人角色不划算而已。如果你的价格到位了,想买的人乌央乌央都会出来,河西的号召力,还是毋容置疑的。

比如河西南一家楼盘,价格方面做了让步,立马客户就来了 ,有时候还接待不过来。



所以,如何解决南京新房的流动性问题,我觉得方方面面都要努力。靠以旧换新,靠压缩土地供应,都没问题,但还不够,不足以把行情彻底扭转。更重要的要素是,要允许各家楼盘灵活定价,早触底,早反弹,没必要端着了。

其实,如果去年就实现完全市场化定价,可能今年上半年就已经很火了。

Anyway,还是期待河西新房市场在各类举措的加持之下,早日步入正轨,先把量做起来,增强流动性,重回南京“宇宙中心”的巅峰!

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