西安楼市真相来了：5大趋势“逼”你转变选房逻辑！

自上周新政出台，西安全域解除限购后，市场的话题热度似乎就没有停下。

一部分人认为这次西安的松绑政策诚意十足疗效一般，也有人在解除限购后瞅准机会准备再次投入置业的大部队中。

那么回到市场来看，接下来还要不要在西安买房？置业逻辑还会和从前一样吗？今天我们就来一起聊一聊。

西安市场特征

稳、暖、快！

想要了解接下来西安楼市咋发展，购房者咋选房？首先要来关注现阶段西安楼市的现状＆基础是什么，根据这些特征进行预判，才更有利于成功置业。

城市

基础良好，进入第一梯队

2024年1-4月，西安商品住宅成交244万㎡，成交量全国第二，北方第一，稳居第一梯队。

数据显示，在今年1-4月全国重点30城中，住宅成交规模仅有3个城市突破200万㎡，西安暂居第二，这样成交数据的稳定也说明了市场需求的旺盛，因此对比全国多个典型城市而言，西安的购房意向预期呈现优态，而在松绑后也会有更多购房需求进入，从而不断影响市场，促进成交。

存量

合理可控，平均去化1年期

全国重点30座城市目前整体库存达到2.58亿㎡，平均去化周期2年半，西安存量去化周期仅1年左右，处在健康合理区间内。

在今年“去库存”成为全国楼市一大目标时，西安的去化周期却处于健康可控范围内，从这里也能够看出西安楼市目前的优秀水平。

值得注意的是，去化周期短、市场活跃度高是核心竞争力，而西安的去化周期可控，目前来看市场活跃度也处于健康状态，也就充分说明了市场的热度和价值，因此相比其他城市的“卖不动”和“没人要”，西安的置业价值仍然存在。

二手房

逆差最低，并未影响新房市场

相较于其他城市二手房供量激增，碾压、新房市场，影响新房市场规模迅速萎缩，西安呈现出明显呈现出新房稳定态势，从2024年1-4月重点城市新房/二手房成交量对比，西安新房、二手房成交比稳定在0.8，也就是新房成交面积高于二手房成交面积量！

回到近23个月西安成交数据来看，这样的逆差趋势也持续明显保持，除极少数月份二手房成交面积＞新房成交面积外，基本都呈现出新房成交高于二手，这也意味着新房市场依然是不少置业者的重要核心选择。

通过数据表现不难发现西安的二手房逆差是目前全国最低的，简单来讲就是新房卖的比二手房好，对比全国市场普遍二手碾压、围剿新房的大环境，西安市场也让未来的二手置换、改善需求拥有了更大的空间。

修复力

持续增长，修复能力强

从近一年公布70城房价数据来看，诸多城市房价环比出现明显下跌，根据今年4月国家统计局发布的1-3月全国房地产市场基本数据来看，全国房地产开发景气指数保持下滑，但西安依旧逆势而涨。

根据70城数据显示，西安3月新房价格环比上涨0.4%，位居70城第2，仅次于上海。这也是在2023年2月环比持平后，连续13个月出现稳定涨幅。

对比参考30城1-4月商品住宅成交面积同比数据，仅西安保持同比增长0%，而其余29城均保持下跌，同比跌幅达24%-66%不等。

这也进一步表明，随着西安城市地位的进一步上升，城市吸附能力、人口吸引能力作用下，需求保持稳定，特别是在目前改善市场环境下，需求依然保持相对活跃态势。

稳定力

豪宅走热，交易稳定提升

随着西安市场产品的不断进阶，如今千万级豪宅越来越多，虽然在近几年全国楼市的波动中，不少城市豪宅市场起起伏伏，但西安的千万级豪宅市场却表现保持稳定。

根据数据来看，2024年1-4月西安千万级豪宅成交面积在市场总占比中达到了8.5%，其中千万级商品住宅的成交面积占市场总占比的1.3%。

通过历年数据不难发现，西安千万级物业年度成交面积和金额走势呈现明显上升态势。

此外，通过购房意向登记数据来看，4月千万级豪宅摇号，刚需项目却客户不足，这点也能看出西安千万级豪宅在市场上的热度和购房者的关注度。

吸引力

热度持续，头部房企抢争

市场火热，另一方面也让头部房企争相落位投资，根据克而瑞统计，包括碧桂园、保利、万科、华润、龙湖、中海、金地、中国铁建、招商、越秀、绿城、金茂等10余家TOP房企投资情况来看，西安合计投资占比16%，位居23城统计数据第一，高处第二名上海3.5%。

一定程度上，也体现出TOP房企重仓的趋势性和西安作为热点城市的投资热度性，而随着这些宅地的入市，也进一步提升西安城市产品力，加速产品更新。

产品力

内卷升级，产品更香

根据克而瑞发布的4月市场数据信息来看，4月33个开盘的项目中，住宅热度的分化不断加剧，其中凭借区域核心地段、高性价比和优势资源属性的项目更受关注，同时如西派麟悦、港宸润府等产品力较高的住宅去化率更高。

同时随着四代住宅的热度渐起，从统计来看，2024年目前新入市项目中，四代住宅设计占比高达60%以上，得益于其优质产品设计细节、高性价比赠送，也逐渐成为市场主流，值得购房者关注！

销售力

市场聚焦，红盘引领快速去化

在自住改善市场下，产品力越来越内卷升级，从今年1-4月5大典型城市住宅成交top10市占率数据来看，西安市场top10成交占全市成交约27%，在同级城市中最高，这也侧面反映出在市场中“红盘更红、热盘更热”的市场趋势。

实际上从去年开始，就能发现依托区域的高价值潜力和不断升级的产品力，诸多热销红盘都做到了快速去化快速清盘，并且产品不断升级进阶。

而这样的市场形势下，对于购房者而言，是一个积极利好信号。一方面，房企想要实现快速去化，势必要带来更好的产品、更高的性价比，这也进一步倒逼市场内卷。而另一方面，对于不少纠结于选择的购房者，也可以重点关注热盘，“随大流”选择，在当下市场基本不会错。

不难看出，在全国各大城市逐渐因库存压力大而不得不深度调整的大背景下，西安这座城市依靠自身的价值和优势以及呈现出的8大特征，成为全国楼市中为数不多穿越周期的存在。

那么，相较于全国楼市市场环境，西安未来发展，又有怎样的趋势？

选房逻辑生变

重点关注5大趋势

趋势1：逆势而行，需求量稳步提升

作为目前全国住宅市场热度较高的城市之一，西安接下来仍然有更大的市场发展空间，从“人房地钱”来看：

首先，西安近年来看常住人口数量在全国以及北方城市的对比中均增速较快，这意味着西安近几年的新入人口量较大，人口吸附力一定程度上也在增加，而这也反映出城市地位和发展潜力。高量人口进入，也进一步增强住宅市场需求。

其次，西安近几年的住宅土地市场供应量大，数据来看今年前4个月的住宅用地成交量最高，这也进一步说明了西安住宅市场未来的发展空间。

再次，从近5年西安市场数据反应来看，虽一定程度受全国市场下行影响，但市场供销比持续保持稳定健康态势，而成交均价则出现稳定上涨态势，两方因素下，也反映出市场需求保持健康旺盛。

最后，根据西安官方数据显示，2023年西安金融机构本外币存款余额34129.33亿元，比上年末增长7.4%，持续增长的资金总量，也同样反映出西安澎湃发展底气，高速增长。

趋势2：产品升级，进一步带动市场热度

实际上从去年开始，随着四代住宅空中庭院、露台、多功能空间等户型的出现，西安楼市就已经不再是价格、地段为王，而更多价值通过产品力体现，更优的户型设计、更豪的高定配置，例如下沉式会所、曲线立面、大面积窗墙比、私宴厅、双入户大堂、架空层、高端园林等价值让购房者更容易买单。

对比全国部分城市的四代住宅少有甚至没有，西安较多四代住宅的产品规划和落地，也进一步说明了市场产品的不断升级，在改善需求更注重自住体验和品质的当下，四代住宅所提供的生活方式和舒适度也成为购房者乐于买单的原因之一。

而随着后续市场内卷，势必将会出现更多更有特点特色的产品出现，这一趋势也同样对于购房者来说，值得关注。

趋势3：热点区域，价值持续走高

随着“价值回归主城”的置业投资逻辑，当下市场呈现出“外冷内热”趋势，近两年尤其以高新区、浐灞国际港为主，出现“西南-东北”价值轴线。

从统计来看，这两个热点板块成交份额也几乎占据主城份额的一半以上，而随着高新丝路科学城、丝路软件城的不断发展以及浐灞国际港今年的正式官宣融合，未来两区域还将有大批量住宅供应，持续成为市场热点区域，对于这两个区域置业的朋友来说，不妨可以提前做打算。

而从供地来看，长安区、经开高铁新城板块，以及城市规划热点航天新城二期、长安常宁板块，都很有可能在接下来市场中，出现“高光时刻”，建议持续保持关注。

趋势4：改善时代，优质住宅持续引领

改善时代下，西安如今的小面积刚需类住宅也不断减少，中等或大面积改善品质住宅逐步增加，随着这些高端改善人居的不断出现，优质住宅将持续引领市场热度。

同时需要注意，接下来市场需求主导出现变化，高端改善住宅产品的不断出现也会引起住宅结构优化，品质更优舒适度更高空间更加阔绰的高端改善住宅将成为市场成交的主要力量。

此时要提醒刚需置业者，目前城市部分热点板块和价值地段尚有优质可选的刚需类产品，如果有需求建议尽快入手，以免错过这些机会。

趋势5：近郊板块，低密高品质住宅有潜力

在热点区域的价值不断走高后，需要注意近郊板块也在吸附主城外溢机会。

由于主城土地供应质素的影响，区域内仅有少数低密住宅，而近郊板块拥有的低密高品质住宅，依旧值得购房者保持关注。

注：本文数据来源于克而瑞，特此感谢！

松绑后，你在西安有购房计划吗？

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