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楼市大放松!彻底不装了!

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  昨天上海大力度救市后,今天广州深圳马上也不装了,都抢着降首付降利率。北京后面应该也会跟上。

  先看深圳:

  1、首套首付下调至20%,二套30%。

  2、首套利率下限为lpr-45bp,也就是3.5%,二套为3.9%。

  

  首付和利率基本上是复制上海的,说实话,没有太多额外劲爆的点,增值税五改二也没提,利率下调的也还不到位,我预计深圳后续肯定还会有大招的,这次深圳不过就是排队跟了一下上海。

  再来看广州的政策,尺度比昨天上海还要大。

  1、限购松绑:限购区仅需6个月社保;

  2、取消限售。

  3、首付最低1.5成,二套首付2.5成;

  4、取消利率下限。

  5、非限购区,2套贷款结清,第三套可贷款。

  限购,限售、首付、利率,广州是把能动的全都动了啊。

  这也很正常,广州在一线城市里面,本来就是最弱的,没必要装B,我觉得限购其实都可以完全取消了。

  当然6个月社保基本上等于全脱,只要开发商帮忙操作延迟半年网签即可;

  政策只说取消利率下限,那我们就根据广东省的来,广东省当前有19城执行首套房贷利率目前最低3.15%,二套房贷利率目前最低3.55%。

  取消限售这一点我刚开始看还挺惊讶的,在这种行情取消限售不就等于撕开口子,让大量存量二手房进入市场形成堰塞湖吗?上海杭州成都南京都不敢取消限售。

  但转念一想,广州之前限售两年,也就是说被锁定的这一批都是2022年后上车的群体,基本上都是高位接盘啊。

  市场现在好不容易看到曙光,现在砸盘的话基本血亏,现在真的不是卖房的时候,撑一撑也许春天真的要来了。

  最后关于首付,广州是首个打出1.5成首付的一线城市,可谓诚意满满,门槛降到齐平二三线。

  这一把广州算是全部脱光了!

  我挺佩服广州这种救市精神的,什么一线的尊严,放下身段,放下骄傲,市场不好那就一脱到底,为了一点脸面,扭扭捏捏的实在没意思。

  香港的撤辣救市已经给内地打板了,内地城市照抄都抄的比别人慢。

  

  广州政策出来后,我也观察了各大房产群的聊天,大家已经开始逐渐对政策免疫了。

  尤其是首付1.5成,我也说了很多遍,哪怕降到零首付,恐怕作用也不大。

  说白了大家现在缺的并不是首付,一季度住户存款增加8.56万亿元,人均存款11万元。

  昨天上新的国债,一个小时就被抢光,这哪里是没钱的节奏啊,简直不要太有钱了。

  但大家依旧感到资产荒,怎么回事?

  其实这种慌并不是说没有资产了,而是对资产没信心,大家敢于下手的资产变少了,于是才会对利率仅有2.5%国债饥不择食。

  今天广州新政后,我看到一个最悲观的点评是:15%首付,从网签到放款,首付可能就没了。

  虽然说是玩笑话,但却在真实上演着。

  目前广州楼市最抗跌的要数珠江新城了,像保利心语、中海花城湾这些基本上跌幅都在20%以上。

  

  市中心的一些次新盘跌幅大约在30%左右。

  跌的最厉害的是郊区盘,

  黄埔科学城的中海誉城,21年的时候卖到4.1万,现在2.1万;

  黄埔时代天韵高峰时期接近4万,现在1.8万;

  实地常春藤最高峰三万多,现在1.3万一平;

  番禺亚运城,最高峰均价3万,现在1.5万成交。

  基本上跌幅都在50%左右,这价格已经回到2016了。

  按照现在这种形式,广州跌到底部了吗?

  真的不好说,因为信心一天没起来之前,买家都会扛着大刀去砍价,要是遇到一些着急用钱的业主,也只能认怂降价了。

  现在是信息化时代,一切信息都太透明了,现在网上大家看到的都是房价下跌的案例,以及到处裁员,哪怕是一个有真实购房需求的人都早就被吓跑了。

  当社会已经形成悲观共识,还在用过去的那一套救市逻辑,已经行不通了。

  大家缺的不是买房的资格,而是信心!信心!信心!

  怎么样可以使大家把钱再次掏出来去买房呢?首先新房库存量过大的市场格局肯定要改变。

  昨天我就有说,如果想要市场整体回暖,还需要政策继续添火,比如517政策里面谈到的回购商品房做保障房,要尽快落地才行。

  大家只有看到库存真的变少了,刚需才会有所反应。

  现在各地方已经有意识在减少土地供应了,

  深圳到今年为止仅成交了一宗土地,对市场的影响估计在后年就会体现出来。

  昆明已经连续三年土地成交可以忽略不计了,这种土地成交情况肯定是不正常的,很明显昆明为了去库存早有意识的减少供应量了,这当然也是对的。

  

  与此同时,为了加速新房去库存的速度,今天昆明住建局宣布,计划收购已建成未售的商品房用作保障房。

  要求单套面积不能超过120平,限时一个月之内完成收购!

  昆明这种行为值得学习,地方收储真的不能再像解除限购救市那样拖拖拉拉。

  既然高层已经给出政策,连钱都补贴到位,地方就赶紧执行吧。

  哪怕执行了,效果也不是立竿见影的,市场信心恢复需要时间,我之前说了,深圳估计是今年下探筑底,明年企稳,后年复苏,其他城市可能时间上还要延后一点。

  但前提是好的救市政策一定要尽快落地!

  一是政府出钱回购商品房,去库存,让房企拿到钱,上下游赶快复活,经济企稳复苏大家才有信心;

  二是房贷利率最好要求银行降到2.5%以下,这样可以切切实实减轻大家的月供负担,而且可以比肩租金回报率,自然就有人愿意买房了。

  因为这几年,房价下跌的速度明显超过房租了。

  

  这样的情况下,只要利率降到合理位置,比如2.5%以下,那我相信很多人都会去买房了,因为这是实实在在的减轻月供负担,你就算不想投资,那些刚需和改善的人也会买了。

  否则现在光是放松限购限贷这些,效果有限,因为很多人不敢买房的问题不是没首付,而是月供信心不足。

  欧洲央行预计6月份降息,外围如果开始降息,我们的窗口就打开了,今年有些地方的房贷利率估计就会跌破3了。

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