2025楼市预警：资产反噬中产，超四成多套房家庭或将陷入困境

2025楼市预警：资产反噬中产，超四成多套房家庭或将陷入困境
前两年聚餐，朋友老周总得意地说“手里两套房，日子不慌忙”——一套自住，一套出租，租金刚好贴补大半房贷，俨然把多套房当成了“抗风险王牌”。可最近再见面，他却愁眉不展：出租的房子空了三个月才租出去，租金比去年降了20%，物业费、暖气费却一分没少；想把老房子卖掉周转，中介说同小区挂牌的就有18套，买家挑来挑去，价格压得比自己的买入价还低。
老周的遭遇不是个例。住建部2025年初的数据显示，全国持有两套及以上房产的家庭占比已达42%，比两年前涨了3.2个百分点。但曾经的“资产压舱石”，如今正变成不少中产的“甜蜜负担”，甚至开始出现“资产反噬”——房子不仅没带来收益，反而耗光积蓄、拖垮现金流。更让人警惕的是，易居研究院的监测显示，超四成多套房家庭已面临“养房成本高、变现难、债务压力大”的三重困境，2025年这种压力还可能进一步加剧。

困境一：养房成本“吞金如虎”，月供+杂费压垮现金流
别以为房子到手就万事大吉，持有多套房的“隐性成本”能悄悄掏空钱包。这其中最核心的就是房贷压力，央行2024年的报告明确提到，有两套及以上房产的家庭中，近六成还在偿还房贷，不少家庭是“一套自住还贷，一套投资还贷”的双重压力模式。
一线城市的压力更直观：上海内环一套两居室的月供普遍超过1.5万元，要是手里有两套，每月房贷就得3万起步，而搜狐网的数据显示，一线城市多房家庭的月供占家庭收入的比重常高达70%以上。更糟的是，租金根本跟不上房贷涨幅——上海一套40平米的小户型，租金从去年的4500元跌到了今年的3800元，就算租出去，每月还要倒贴近万元补房贷差额。
除了房贷，“隐性开支”也不少。房龄超过20年的老房子，维修成本会突然飙升：屋顶渗水、管道老化、墙面开裂，随便修修就是上万块，北京一位业主去年光给老房做防水就花了1.2万元。再加上物业费、暖气费，一套房每年的固定支出至少几千块，两套房就是近万，对中产来说绝非小数目。有网友算过账：三套房月供2.8万，租金收入才2万，每月倒贴8000元，相当于半个月工资没了。
困境二：房子变“不动产”，想卖卖不掉、想租租不出
多套房家庭最慌的，其实是“房子砸手里”——想变现时发现，市场早就“供大于求”，卖房堪比“登天”。中指研究院的数据显示，2024年百城二手住宅均价同比下跌7.26%，武汉、南京等城市的同比跌幅甚至超10%，不少房子的市值直接跌回三年前 。
挂牌量更是“压垮价格”的最后一根稻草。成都2024年初二手房挂牌量曾高达27万套，即便后来因房源核验新规下架10万套，剩余库存仍让房东们“内卷”激烈。更普遍的是“挂牌半年无人问津”的尴尬：中介透露，现在很多小区的挂牌量是成交量的10倍以上，同户型有10套在卖，买家自然会“挑最便宜的下手”，房东要么降价10%以上，要么只能无限期等下去。
租房市场也不乐观。一线城市的出租空置期从过去的1个月拉长到3个月，租金还得打八折才能吸引租客。燕郊有业主2017年花426万买的140平米房子，如今月租才2500元，连月供的零头都不够，房子成了“每月倒贴钱的包袱”。这种“卖不掉、租不出去”的情况，让多套房从“流动性资产”变成了“死资产”，急需用钱时根本指望不上。
困境三：政策与债务双重收紧，风险一触即发
2025年多套房家庭的日子更难，还因为政策和债务的“双重紧箍咒”开始发力。首先是房产税试点的推进，上海2025年1月1日起优化房产税政策，明确家庭第二套及以上住房人均超过60平米的部分要征税 。这意味着，一套120平米的房子，要是家里只有两口人，超过的60平米就得按年缴税，虽然税率不高，但对月供压力大的家庭来说，又是一笔额外负担。
更要命的是债务风险的暴露。央行数据显示，截至2024年底，中国居民家庭总负债达206.7万亿元，其中房贷占78.3%，多房家庭的平均负债率更是高达72%。经济一旦波动、收入缩水，这些家庭很容易陷入“断供危机”。最直观的信号是法拍房数量激增：2024年全国挂牌法拍房164.55万套，同比上涨16.56%，其中住宅占了84.79万套，很多都是多房家庭无力还贷被强制执行的。
更让人警惕的是“多米诺骨牌效应”：为了还房贷，不少家庭开始削减教育、医疗、消费开支，甚至借消费贷“拆东墙补西墙”。2024年居民短期消费贷款余额达12.7万亿元，同比增长23%，持有3种及以上信贷产品的家庭占比近4成，债务链条一旦断裂，整个家庭都会被拖垮。
其实2025年的楼市预警，本质上是给中产提了个醒：房子早就不是“闭着眼买都赚”的时代了。易居研究院院长丁祖昱也提到，2025年楼市会“良币驱逐劣币”，那些地段差、房龄老的多余房产，只会越来越难出手 。对普通人来说，与其抱着“多套房=安全感”的旧观念，不如算好这笔账：月供别超过收入的40%，不碰自己能力之外的负债，手里留足3-6个月的应急资金。毕竟真正的抗风险能力，从来不是靠房子数量堆出来的，而是稳定的现金流和理性的资产规划。你身边有手握多套房的朋友吗？他们现在是踏实还是焦虑？