李嘉诚预言“应验”？国内41.5%的城镇家庭，未来将面临3个问题

李嘉诚作为知名企业家，多年前对房地产市场的判断常常引发关注。他在2018年指出，房产主要用于居住，中国房价长期偏高，预计几年内行业可能经历重大调整，建议投资需谨慎。这种观点在当下市场环境中，似乎正逐步显现出其前瞻性。

2025年，中国房地产市场正处于转型期，城镇家庭住房自有比例保持在96%左右，平均每户持有1.5套房产，其中二套及以上占比约41.5%。这些家庭在市场变化中，可能需要面对一些具体挑战，但整体调控方向有助于行业健康发展。

回顾房地产市场的发展历程，从上世纪末起步以来，城市化进程推动了住房需求快速增长。居民收入提升，让房产成为许多人资产配置的重要部分。进入2010年代，投资氛围浓厚，部分家庭通过购置多套房产实现财富积累。

到2020年，城镇家庭住房拥有率已达较高水平，这种格局反映出过去房价稳步上行的市场环境。全球经济复杂背景下，中国坚持稳增长策略，房地产政策注重供给与需求平衡，避免过度投机。

相比国际市场，中国调控更注重精准，避免剧烈波动，推动土地资源优化配置。市场从高速增长转向高质量发展阶段，这与早期相比，体现了政策在维护稳定的同时，促进资源公平分配。

李嘉诚的预言强调房价脱离居住本质，容易引发投机风险。现在观察，市场变化与之相符。调控加强后，房价趋于理性，部分城市出现回落。针对持有二套以上房产的41.5%城镇家庭，未来可能遇到房产变现困难、偿债负担加重以及持有费用上升等考验。

房产变现难题首先体现在供给端变化上。政策限制土地供应和融资渠道，导致新房入市减少，二手房挂牌量增多。过去房价上涨期，出售房产容易获利，现在买家观望情绪较强。以环京区域为例，2014年均价刚超万元，2017年升至3.5万元，当时买家预期继续上扬，结果2025年挂牌成交周期延长至平均6个月以上。

这种转变源于调控抑制炒作，推动市场从价格驱动向价值导向转型。土地出让方式从竞价转向竞品质，2023年后土地成交从2022年低谷回升15%，但优质地块集中一线城市，中小城市库存压力较大。

2025年一季度，二手房成交同比下降21%，到三季度，通过“以价换量”策略，成交环比改善，但整体低位运行。持有者需评估区位因素，一线城市核心区房产流动性较好，二三线郊区则买家稀缺。

政策推进中，2023年“认房不认贷”优化首付比例，从30%降至20%，刺激刚需入市，但对多套房持有者影响有限，他们的房产往往非核心需求，挂牌价需下调10-15%才能吸引买家。

相比2010年代投资高峰，这种进步在于市场更理性，减少泡沫风险，但不同在于调控从限购转向供给侧改革，2025年保障房供给增加20%，分流租赁需求，进一步压低二手房租金回报率从3%降至2%。

政府通过城市更新项目，改造老旧小区，2025年上半年已改造500万平方米，旧房翻新后价值提升，但多套房家庭需投入资金维护，否则变现更难。这反映出市场在调整中优化结构，鼓励高效利用资源。

偿债负担加重源于房价下行趋势下资产价值缩水，结合经济周期波动，月供压力增大。过去借贷宽松时期，许多人杠杆购房，现在审批趋严。2025年数据显示，房贷利率从2023年的4.5%降至4%，但抵押价值与挂牌价比例从85%降至78%。

2025年上半年，居民收入增长5.4%，但房地产相关行业就业波动，部分持有者月供占收入比达40%。央行2025年注入3000亿元保障房再贷款，支持存量房转化租赁，间接缓解持有者压力。

持有费用上升与保障性住房供给扩大密切相关，租赁市场租金趋降，未来税收机制引入将抬高成本。过去空置房产负担低，现在鼓励资源利用。2025年租金回报率约2%，低于国际平均水平。市场从投资主导向租赁并重转型，2025年保障房开工超1000万套，租金比市场低20%。

2025年房产税试点扩展到杭州、深圳，免税门槛调整，人均60平方米以下免征，但多套房超标部分税率0.6%。到2025年上半年，试点城市税收收入增长12%，持有者成本增加5%。通过绿色改造，2025年节能住房标准升级，符合者可减税10%，但多套房家庭需投入改造资金。

市场从2022年调整延续到2025年，销售面积同比降14%，但政策发力下，三季度房价环比降幅收窄。目前，城镇化率67%，多套房比例降至约38%，库存消化周期缩短至10个月。一线城市房价企稳，销售回暖，整体韧性增强，支持经济均衡。

这些变化虽带来挑战，但也为城镇家庭提供优化资产配置的机会。通过政策引导，房地产市场正向可持续方向演进，居住需求得到更好满足。