大胆预测：三亚湾终极版低密度豪宅可能要来了！

海南自由贸易港距离12月18号正式封关运作节点，只剩30天了，越来越多的投资信号正在发出！

11月17日，A股收盘，海南自贸区板块，再次飘红，达到1.97%，达到近一年来的指数新高，从同花顺显示的走势图来看，2024年11月17日-2025年11月17日，一年时间，沪深300海南板块的涨幅超过40%。

数据来源：同花顺

资本市场正在用真金白银，为海南利好投下确认票。

于此同时，最近一个多月，又有超过1500亿规模的投资签约，大量热钱正砸向海南，海南产业和核心资产，开始成为国内投资者的热门目标。

海南官方也不含糊，直接甩出含金量十足的顶级标的，接住这波泼天的“投资流量”。

而这两天，最受关注的“重量级标的”，毫无疑问，是来自三亚的一幅重磅住宅用地！

地王板块，放出绝版级重磅宅地

每到年末，三亚都会拿出自己“压箱底”的王牌地块，向市场扔出一颗重磅炸弹。

今年的压轴地块，依然足够重磅，依然出自三亚湾海坡板块！

位于海坡片区的三亚市中心城区控规HP02-03-05B地块昨日正式上架：使用权面积66615.24㎡，约100亩；土地性质为二类城镇住宅用地 (市场化商品住房)，容积率≤2.20，可建设面积146553㎡，起拍总价202037.3614万元，折合起拍楼面价13785.9元/㎡。

即使加上配建成本，该地块的综合起拍楼面价，也只有1.38万元/㎡左右，对于三亚湾板块而言，这堪称最具性价比的优质地块！

以海坡为核心的三亚湾板块，已经是名副其实的海南“地王区域”。

这几年土拍市场，但凡上架的地块名称带上“HP”字符，都会拉响各大媒体“新地王可能会出”的选题警报。

据网易房产统计，从2023年至今，三亚湾片区，3年内已经产生了3次地王，综合楼面价2次突破2万+/㎡。可以说，三亚湾片区站在了海南地价的最顶端；

最高峰的时候，三亚湾地块被房企疯抢了1100多轮；而数十上百轮的抢地，在海坡板块，几乎成了常态。这里还汇聚了不少房企巨头，国内头部巨头如中国绿发、万科等，都在重仓三亚湾板块，区域价值，可见一斑！

地块周边实景图

从销售流速来看，三亚湾板块也绝对是海南自贸港最抢手的住宅板块：

2024年万科三亚湾开盘狂卖40亿+，成为海南楼市的现象级楼盘；2025年1-9月，吉祥16号同样以热销16亿+的成绩，入榜海南楼市前十；

官方数据显示，2024年12月至今，海坡区域新盘网签20.52万㎡，占三亚主城区新盘网签总量的47%，“买三亚湾必看海坡”成为了市场的共识。

这种超强销售火力的确定性，无论给房企拿地还是买房人出手，都投下一颗强力的进场定心丸！

地块实景图

根据出让公告显示，项目涉及商品房销售事宜参照“城市更新工作指引”执行，这就意味着该地块可以享受三亚城市更新“七层以上主体达到2/3即可预售”的销售政策，这在三亚湾海坡板块，是极个别。

对于房企来说，则是拿到了核心利好：开发成本大幅下降，周转效率大幅提升！

另外，HP02-03-05B地块是近3年来三亚湾板块不可多得得大面积段的住宅地块，净地100亩住宅，在海坡板块，面积仅次于上个月绿发摘下的142亩地块；从三亚土地规划来看，未来，在三亚湾几乎不再有这样的优质地块能出让了。

在三亚湾片区土地储备告急的背景下，这宗地的稀缺属性拉到满格；对比其它动辄2万+/㎡的地王项目，HP02-03-05B地块具备超高价差空间，为开发商预留了足够的盈利可能。

不止如此，土地平整，拿地即开工，这些特点从开发角度来看，节省大量的拆迁、平整成本；且为100%的住宅用地，0商业配置，懂行的人都知道，这种100%的含宅量，不用考虑商业配比吃掉住宅利润的拿地有多香！

而且还在地王片区，这种“天赋”在海南，可以说是独一份的存在。

顶配资源+超强配套 地块价值爆棚

无论是哪座城市，“地王片区”都意味着资源、配套、价值、区位乃至售价的绝对顶配。

海坡板块能长期稳坐“地王”宝座，得益于其超强的价值底盘；

地处三亚市天涯区三亚湾海坡度假区核心板块，海坡被纳入“三亚湾新城国际旅游社区”战略规划体系，是三亚展现滨海旅居魅力的核心门户。

地块所处位置分析图（图源：三亚自规局）

海南的高端置业，都围绕湾区展开，三亚湾、海棠湾，已经是国内高端度假置业的代名词。

海坡历经20余年深耕开发，资源底盘足够夯实，已形成完整的酒店、商业、住区配套体系，累计沉淀超10万高净值旅居客群，是三亚公认的“高端度假置业首选地”。

靠近凤凰机场，拥有得天独厚的交通区位优势，同时又与高速、高铁三亚站相距不远，形成“航空+高铁+高速”三维交通网络体系：

5min以内，能够快速链接新城路、三亚湾路、海榆西线、鹿城大道；

10min以内，能够直通三亚凤凰国际机场、机场动车站、G98环岛高速入口；

15min以内，即可抵达三亚动车站，实现全岛的交通衔接，在交通占位上，占据多个重要交通节点，轻松实现出岛、环岛的便捷出行；

便捷的交通体系之外，三亚湾9公里海岸线上，最直观的教育和商业配套资源，都在全速进化；

教育方面，集结了三亚教育的超强组合：上海外国语大学三亚附属中学(市重点)三亚中学、天涯区第五幼儿园、九小海坡分校；同时，还规划有上海外国语大学三亚附属中学小学部、幼儿园，轻松实现全龄教育覆盖；

商业配套，构建15分钟便捷商业圈：

高端商业有丽禾MOHO广场和三亚海之眼，满足高端购物需求；生活配套商业，则有一丰禾生活广场，轻松解决日常生活采购所需；

步行10分钟可达社区商业，驾车7分钟可达高端商业体，匹配高端客群多元化消费习惯，构建集餐饮、休闲、娱乐、购物、旅游等功能于一体的一站式旅居目的地。

海岸资源+顶级商圈+超强教育阵容，构建了HP02-03-05B地块王炸级的价值底盘，也是三亚“城市型度假”即将亮出的新王牌。

从这几年三亚湾持续热销的表现，不难看出，城市型的度假资产，离尘不离城的度假方式，也正成为国人追逐的新潮向；

三亚湾，海坡，拥有了三亚，乃至海南最优良的城市度假场景：既能享受椰风海韵，又能拥有超全配套和城市烟火，这种场景和趋势，也正在推高HP02-03-05B地块的预期价值。

这两年，凤凰机场搬迁的消息，在不断传出。今年，新机场的选址消息也被官方规划披露。未来，凤凰机场的搬迁，对板块的交通出行并不影响，却又将给该板块带来居住价值的全面升格；

产品猜想：湾区低密度顶豪要来了

除了盛产地王，三亚湾板块，同样盛产豪宅！

从鲁能三亚湾新城时代开始，三亚湾就已经是三亚豪宅板块的代名词，打开地图，HP02-03-05B地块周边豪宅林立：

贝壳数据显示，三亚湾目前在售的几大主力楼盘，房价均价达到了4万元/㎡以上，部分顶豪产品均价，甚至摸到了5万+、6万+的天花板；

数据来源：贝壳

与该地块相临的鲁能三亚湾的均价40000元/㎡，而一路之隔的鲁能三亚湾高尔夫小区，均价也在5万+；

而海南省统计局数据显示，三亚新房今年1-9月的销售均价为34135元/㎡，三亚湾片区的主力房价，整整高出三亚均价超过6000元/㎡，是高端旅居的价值高地无疑！

地处豪宅云集板块，已经具备打造高端的基本面，而从地块具体信息来看，HP02-03-05B地块的先天条件堪称卓越：

位于三亚湾新城路与规划新城支路交汇处，四至环境优越，是区域内少有的“景观无遮挡、环境纯低密”优质宅地。

地块位置及实景

如实景图所见，方正形态降低规划难度，可高效布局楼栋与园林，提升土地利用率。地块靠海方向，视线正前方仅2栋建筑，且楼层都不高，长面宽、窄进深，可最大化实现每户景观视野。

不难看出，建成后，大部分的户型是可以享有海景视觉的，甚至部分高层，可以实现南向无遮挡的瞰海视野。这在三亚湾板块，是绝对的资源顶配；

桃源河实景

除了顶配的海景资源之外，从另一个实景角度看，该地块还拥有三亚湾其它项目少有的河景资源。

前瞰海，南向距离椰梦长廊绝版海岸线仅几百米；后拥江，桃源河水系环绕；再叠加周边的千亩果岭绿地，形成“海景+河景+绿地”三重生态景观闭环。这三大顶级资源在手，三亚市场上，基本上对手少有；

周边实景图

另外几个核心指标参数，也同样指向高端：

从三亚自规局此前发布的地块指标来看：2.2的容积率，给低密舒适高端社区预留充足空间。当前三亚楼市的住宅产品，容积率普遍在2.5-3.0之间，而这种低密度的豪宅吸引力，会强的可怕。

建筑限高60米，就意味着产品集中的20层以内的高层或小高层产品；

虽然地块刚刚挂出，但是市场对这宗地块未来入市期待值已经拉满。另外，小易也多方打探到，已有巨头对该地块意向强烈，所以进入后面的实操阶段，也会是顺理成章的事；

结合上述几个方面参数，未来入市的产品小易可以大胆猜测一波：

豪宅是必然的！加上60米限高和低密、海景资源优势，产品范围可以进一步缩小：大概率会是一个顶豪大平层产品。

如果真的出现，那么，三亚湾的终极版顶豪可能要来了！

随着自贸港封关时代到来，对一些想要配置自贸港顶级资产的投资者来说，这个产品，可以期待一下了！

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