昆明网红烂尾楼走到岔路口

赶时间啊，大哥

别样幸福城成为网红烂尾楼后没多久，舆情加上疫情，有关领导有些坐不住了。

而且时间还紧，离先前承诺的2021年10月交房，还剩一年多：

但工地连动静都没有。

领导很着急，迅速找到信达资管，希望由他们出面来进行破产重整。除了保交楼，最好还能把陷在里面的债权人，尽可能从泥潭中拉出来。

信达经过再三考虑和现场调研发现，尽管有不少问题，比如交付、竣备、办证、规划不清晰等等，但无论从社会责任层面，还是主业角度，这事都可以试试。

几个月后，在2021年8月，由信达资管北京总部牵头，以云南分公司为通道，和官渡区国投联合成立官信创投，以七比三的出资比例，成立1个亿的共益债基金：

投向最有保交楼条件的4号地块。

后来全国闻名的业主刘萍和陈艳春，买的就是这个地块的房子。去年，她们先后搬进了新家。

财哥打听了下，在相信能成功的预期里，信达原先的计划是：一债会统计债权，同意共益债进入；二债会通过重整草案，然后信达资管的兄弟公司信达地产进入，把6、7、8号这三块净地好好开发出来，资管这边再把1~5号地块的历史遗留问题解决掉，最后功成身退。

不过行至二债会，进程就出现了停滞，走过这一路还发现：

卡点越来越多。

《东邪西毒》里说，每个人都会经过这个阶段，见到一座山，就想知道山后面是什么。财哥说，大多数时候，往往翻过去之后，你会发现：

山外还连着山，就是不见响水滩。

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事情敲定之后，信达地产就开始摇人，开发、投资、营销各条线的人都上了，还帮着管理人做资产盘点。

知晓内情的朋友告诉我，别样幸福城这个项目，信达总部很重视，西南高层飞过来与云南方面交流，海南团队也飞过来做研判，就算放在信达全国的大盘子里：

这个项目也是排得上号的。

不一定能赚什么钱，但标杆意义很大。

这个时机也是一个敏感的时点：房地产市场已隐隐显露颓势。拐点虽来，但市场的反应通常会迟滞一些，至少巫家坝地价还站在高位。回头想来，当时的良辰美景都只是幻觉。

信达地产并非没察觉，因此希望尽快推动重整的进度，但这个时候就遇到了第一道坎：

6~8号地块调规。

公开记录显示，这三个地块曾在2018年调过一次规，2022年这次又想调规的核心原因在于，项目开发商、晓安公司实控人李留存说服了管理人团队，想提升整体货值。清偿更多债务，提高项目整体清偿率。

管理人团队主要由晓安公司、政府相关部门和律所组成，当时内部其实也有不同意见，但最终还是做了妥协。

而作为预重整投资人的信达地产表示反对，理由主要是两点：一是可售面积增加并不多，多赚不了几个钱；二是市场时不我待，再不抓紧，房子就难卖了，而调规会浪费大量时间。

按照流程，调规之后，政府会对地块重新收储，然后再走一次定向招拍挂：

且新地块又会增加不少成本。

比如商改住之后，会增加教育配套等等，这些对投资人而言，都是不可把控的事，以后很可能形成新的负债。

财哥查了查，在2018年7月那次调规后，6~8号地块原本的公园绿地、宗教和商业用地调整为居住用地，增加了31.25亩可售住宅面积，以及一所幼儿园，面积合计43.79亩。

2022年4月这次，主要的变化是把公园调为宅地，最终增加了8.7亩宅地面积，合计可开发面积增加到48.09亩。换句话说：

第二次只多了近5亩可售面积。

也只能多赚一两千万，这对于解决晓安公司的负债也是杯水车薪。

在今年3月信达抛出的6个债权资产处置包里，光晓安就占了3个，合计31.1亿元。

战机已被贻误，市场持续下坡。

房企销售排行榜开始以每年、每季度、每月的速度在变化，民企之光消失了，金额上的数字也越来越小了。

关于这件事，一位朋友评价，选择比努力重要，项目这次调规：

有点得不偿失。

谈不拢后，信达地产选择了退出，不玩了。在后面的一段空档期，李留存开始到处跟其他开发商谈合作，市场风传的有保利、碧桂园等，但没人敢接。

无计可施，只能重找信达地产。后者也不能不管，因为母公司还被绑在这个项目里。在他们看来，这个结局导致各方利益都受损，信达肯定最多，因为它是：

最大的债权人。

但这次重新进入，信达地产的身份就有了微妙的变化，即作为信达资管的顾问或协同人角色参与。意思就是，后面的事若能成，就适时介入新地块的开发，反之就放弃。

再入局大约在2022年上半年，不久后，他们又碰到了真正的硬骨头：

二债会。

2

这一次，信达还是投了反对票。

尽管之前各方有过商讨，但最终成型的重整草案还是有些漏洞，最典型的就是没将一些隐性负债考虑进去。

比如地块的税款，还有购房者的契税和维修基金，都没有纳入，光后者这两块就有约1.6亿。同时，草案里对信达的债权安排也不能令其满意。

朋友告诉财哥，信达之所以不同意，主要原因在于：6、7号地块本来就是信达的抵押物，但被摘出来后，最后只给信达1个亿。而信达测算的是，地块开发起来后的收益能有3.5亿左右，那中间差的两个多亿：

就被拿去偿债了。

换言之，尽管草案提高了清偿率，但对信达而言，风险敞口太大，利益也受损较大。

因为按照清偿顺序及比例，通常情况下，共益债是100%优先清偿；剩下的是有财产抵押的债主，清偿率通常能达到80%；再剩下的才是像供应商这类的普债，清偿率相对较低。

而信达是有抵押财产的债权人，这个清偿比例显然难以接受。

李留存也不满意，因为没把她的另一家公司：

佳达利的债务放进去。

在上次信达丢出的6个债权资产包里，佳达利的债权资产金额为11.63亿。

据知情人说，李留存此举无非就是想弃卒保帅，由晓安公司扛下所有债务，将佳达利变为一个干净的壳，至少还有机会东山再起。

同时，李和佳达利也是晓安公司的债权人，甚至还可能从破产重整中获得一笔清偿款：

苍蝇再小也是肉。

3

在最初与官渡区的合作方案里，除了上面说的那些，双方对于1~8号地块的处理也分别做了规划，主要干三件事：

4号地块续建交房，6、7、8号投资开发，1、2、3、5号地块解决历史遗留问题。

其中，条件和手续都最齐全的4号地块，是整个项目破局最关键的那把钥匙。一子活，全盘生。

但现在也僵住了，不是续建资金的问题：

而是剩余房源销售。

2023年初，4号地块建成交付，8月信达资管的共益债到期。按照当初的约定，4号地块还有280多套房源可以拿出来销售，用这笔钱来偿还共益债本息，并进一步推动晓安公司破产重整。

但去年10月信达地产进去后才发现，正常能卖的房子：

只是极少数。

从房子本身来看，产品都没啥问题，地铁现房，18层小高层，65~150平的房型都有。

但由于历史原因，大部分房子要么被查封，要么被占房，要么被抵押，还有的需要解备案后重新备案。

财哥仔细看了看拿到的晓安公司债权表，共有回迁户、政府、职工、借贷、有财产担保、工程、服务、住宅等几大类债权。其中4号地块的债权人数量所占篇幅是最大的，均为个人普通债权。

在销售过程中，又遇到几大难题。

法院是一个卡点。从司法角度，管理人要卖房，需要二债会重整草案通过，房子才能解押解封。

熟知内情的朋友告诉我，这里面主要涉及的是当年首付不足50%的人群。

根据目前法律规定，理论上，这部分人是要被清退的。再加上当时项目没有预售证，属于违规销售，法院曾判决过这批购房合同无效。但出于保护购房者利益的角度，这类属于消费购房者，有超级优先权。

信达和管理人想了不少办法来解决，最后出了两个政策：

一是原债权人如果再来买这套房子，给予9折优惠，目前已有几十位业主办了手续；二是“退一卖一”，也就是先把债权人的房子卖掉，然后退本金给本人。但这里又涉及到一个法律问题：

涉嫌个别清偿。

只得想另一条路子，通过公证账户来实施。

也就是，经债权人同意后，管理人卖房后将当时的购房款退回到公证账户里，公证处同时跟债权人签一个协议，但协议里会有触发条件，比如在偿还完共益债后，剩余的钱才能回到债权人账户上。

据了解，共益债也已逾期大半年，光利息都快2000万了。

朋友说，这是目前最优解。不过还是有不少债权人不能理解，经常去找管理人扯退钱的事。但事实是，在房子没卖掉前，是无钱可退的。

更头疼的是，在这批表面上可以销售的房源里，有100多套还涉及民间借贷。

从天眼查及裁判文书网信息来看，晓安公司有多起民间借贷纠纷案件，也有不少到管理人处维权的债权人声称，自己借了李留存钱，后者则：

以物抵债。

问题的难点在于，按照法律，这部分债权都属于普通债权，受偿率不高，而且涉及高利贷，在法律上，利息部分肯定是不认的，本金也只能按照10%甚至更低的标准去清偿。对于这些债权人来说，这个结果完全无法接受。

在这个前提下，信达这边也不好处置：

这是个大难题。

另一位知情的朋友告诉我，曾有债权人因为以物抵债，而被法院判决房子与其无关，不服后又重新上诉。如果还是同样的结果，那么这件事就可能影响整个项目的走向。

4号地块都还没理清爽，其他地块自然也无从提起。

朋友跟我感叹，这个项目的难度，几乎是集所有破产重整项目之大全：

该有的，都有了。

4

船行至此，似乎趟过每一片水域都暗礁丛生，稍不注意，就容易搁浅。除了捋顺和解决千丝万缕的债权关系，破产重整还需要政府各部门的助力。

不过就算这个环节，也是每一步都走得不容易，而且还横生枝节。

别样幸福城是官渡区首个破产重整项目，当地政府也想将其打造成一个范例。据其中一位参与者说，项目破产重整刚开始的时候，政府各部门工作人员都很积极，但走到深水区，就略显心有余而力不足。

对于复杂程度如此之高的项目，管理人团队、司法系统、政府部门、信达在内的各方，发现很多事情不是不努力，而是现行部分法律法规未及时跟上，导致在处理一些具体事宜时无从发力、难以变通：

沟通成本比较高。

比如4号地块10栋现售证的办理，因为之前无证销售后烂尾，又重新盘活和销售，跑去市住建办证，但对方也没有做过，若按正常手续办，就缺资料。后来还是通过区住建多方协调，这事才有了更清晰的结果，也应该很快就能解决。

更尴尬的是，在需要再推一把的时候，之前相关主要领导还被调至其他岗位。财哥问了好几位内部人士，大家对他的评价普遍不错，很积极，愿意解决问题。

他们担心，重整进程会因为人事变动，停在一个不上不下的十字路口：

关键时候，很多事得有人拍板。

不过最新消息是，这位领导已于近期重返，以推动重整进程。

紧接着要走的下一步就是三债会了。这个会议的主要任务是，把之前二债会没有谈清楚的问题尽可能谈妥，比如资产、负债的清晰化，然后提出一揽子更具体的解决方案。

看完这些，财哥的一位朋友说，这个项目从破产重整之初走到现在，各方都做了很多努力，希望不要走到最坏的结果。

他觉得，最难的不是债权关系有多复杂：

还是人心。

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