不是珠城不香，而是老黄埔更有性价比！

阿基米德的一句经典语录，翻译成中文是：给我一个支点，我就能撬起整个地球。

正是人尽皆知的杠杆原理，相似的，楼市也会出现以“单个增长支点撬动片区整体发展”的引擎，被视为一种杠杆效应。

在广州，这个增长支点，不是单枪匹马的“单支点”，而是宇宙级三强联合——珠江新城、金融城、琶洲，简称“珠金琶”黄金三角，堪称中国最强经济圈。

特别是珠江新城，根据天河区公布的经济数据，2021年天河区生产总值6012.20亿元，同其中珠江新城+天河北组成的新中轴片区，占地面积约12平方公里，GDP却近3500亿元，贡献了全区约60%的经济总量。

然而，高能级发展带来的最直观影响，是片区房价的突飞猛进。

目前“珠金琶”的房价普遍10万+/㎡，尤其珠江新城最高可达30万/㎡，仅房价即可劝退九成以上的置业精英。

那他们选择了哪里？

南拓东进双轴线是广州城市发展的价值暴风眼，也是“珠金琶”精英买家们聚焦的择居路线。

拉取数据时我们发现， 在“珠金琶”约5-10km黄金通勤范围圈内，黄埔成为最大赢家，尤其是老黄埔，以单价5万/㎡上下斩获多数精英！

不是珠江新城不香，而是老黄埔更有性价比！

沿着“南拓东进”双轴线，我们缩小范围再PK了多个维度。

不换乘3站金融城10站珠城

老黄埔无缝衔接“珠金”

Round1：地缘优势

除价格优势外，老黄埔作为广州第二CBD，在地缘上“无缝衔接”天河两大CBD。

产业联动上，老黄埔能比海珠西、番禺长隆万博、天河东等重点板块，更快更高效承接“珠金琶”的外溢。

黄埔实力也完美印证了这一点。

其一，在广州11区中，黄埔区GDP已经连续9年稳居全市第二，仅次于天河区（来源：广州市统计局）。

2024年，黄埔区预计安排超240个重点建设项目，比天河、越秀的总和还多，其中拿手的科技和产业项目占据半壁江山，老黄埔无疑会是其中的中流砥柱。

其二，身为“工业一哥”，黄埔 实力可比肩世界发达国家，如2024全球独角兽榜单中，广州入选企业24家，其中黄埔区占7家，占全市29.2%，数量与日本、瑞士相当（来源：广州黄埔发布） 。

Round2：交通网路

背靠黄埔区的经济产业势能，老黄埔能在天河、海珠、番禺等一众重点板块中冲出重围，杀手锏还在于交通枢纽。

老黄埔坐落于科技创新中轴线，坐拥横纵两大动脉的5、7号双地铁线。

这种“重点发展轴线+东西南北双地铁”能级的交通网路，直接对标市中轴的公园前、珠江新城，这也是老黄埔能在板块交通PK中胜出的关键。

从经济、产业、人口、交通等多维度来说，老黄埔可谓是珠江新城的镜像版，或可直接戏称一句“小珠江新城”。

跟珠江新城一样，“小珠江新城”也是打造网红盘的一流好手，如“黄埔三剑客”至今在市场高度传唱，像这样一个天时地利人和的地方，冒出了个全新盘，热度注定也会是现象级。

没错，它正是“小珠江新城”新一代扛旗者——保利招商华发·中央公馆。

交通商业教育文体等强配套

开创“5+2”生活模式

基于“小珠江新城”定位，保利招商华发·中央公馆倡导的是“5+2”新型生活模式，即兼顾5天都市繁忙工作、2天度假式松弛周末生活。

首先，保利招商华发·中央公馆临近5、7号线组合拳，与双地铁交汇大沙东站直线距离仅约500米。

其中5号线可实现0换乘通勤至鱼珠、金融城、珠江新城，换乘1次还可通往琶洲，通过7号线还能快速通达科学城、大学城、长隆万博、广州南站等重点板块。

其次，珠江新城功能定位上更偏商务，房价高的同时总少了些居住人情味，而“小珠江新城”在居住环境上注重“人文宜居版”配置，丰富2天周末时光。

老黄埔原先是区府所在，周边早已形成浓厚的生活氛围，配套成熟，如广州唯二的山姆会员店、美林M·LIVE天地、中山大学附属第一医院（三甲）、怡园小学等商业、教育、医疗资源。

Round3：文体配套

精神文化培养方面， 珠江新城附近有广州图书馆、体育 中心等，而海珠西、番禺长隆万博、天河东三大板块，文体配套分布密度低。

相比之下，老黄埔的保利招商华发·中央公馆步行可至黄埔图书馆（大沙馆）、黄埔区体育馆、广州市第三少年宫等，颗粒度非常密集。

项目还将配建黄埔区文化馆新馆，补全片区的“三馆一宫”，预计将打造为文化殿堂，覆盖国际文化创意地、戏剧戏曲、新生市集、茶咖戏剧节等多业态。

据了解，文化馆的剧场主舞台将设为32米净高，什么概念？即与国家大剧院高度相同！剧场座位数量将不少于800个，体量相当于广州大剧院小剧场2倍！

不想要囿于室内，项目周边还有黄埔荔枝公园、黄埔儿童公园，能和父母、孩子享受悠闲的自然清新，也能独享“公园20分钟效应”，去闲庭信步、环抱大树，听鸟鸣闻花香，漫无目的冥想放空，尽情舒缓工作的疲惫。

底图：项目效果图

这种高配型“5+2”生活模式，除了珠江新城，也唯有保利招商华发·中央公馆所在的“小珠江新城”了。

如果说“小珠江新城”现有的存量配套影响了精英买家，那么它未来的增量博弈，早已被聪明的买家提前参透：

“小珠江新城”——老黄埔正在倾力打造成为下一个扛旗的世界级CBD。

去年，官方明确提出了“三城一岛”空间架构——海丝城知识城、科学城、国际生物岛，从上帝视觉看，战略空间格局最核“芯”的便是海丝城（老黄埔）。

海丝城，涵盖了整个老黄埔，以“海丝国际合作先行区、东部中心创新活力承载区、高质量宜居生活城区”为目标，将建设“世界一流滨水城区”，打造人文之城、创新之城、宜居之城，将成为国际交往中心重要承载地。

这样一个世界级“产城居”价值高地，保利招商华发·中央公馆的产品自然也与时俱进，做到了塔尖级配置。

超100%实用率产品

精准拿捏片区买家！

老黄埔目前的新房供应以“三剑客”为主，2024年1-4月，在建面约100㎡以下户型成交100多套情况下，老黄埔的新增供应却为0（数据来源：中指院）。

也就是说，老黄埔小户型、新产品目前处于严重“断供”状态，买家想要置业定居老黄埔，只能另谋他算或增加购房预算。

项目效果图

保利招商华发·中央公馆是新规落地后，老黄埔首个户型实用率超100%的项目！如雪中送炭，解决了片区对小户型、新产品的迫切需求！

其中，项目建面约100㎡以下面积段即有三个户型可选，对首次置业的买家非常友好。

建面约81㎡玄关处留有宽裕鞋柜、置物柜等空间。同时创意性做了1.5卫设计，家庭成员若需同一时段早起，能快速而又互不干扰地完成系列行动。

建面约89㎡的尺度感和空间感更显阔绰，四开间朝南。

若是三口之家，可以考虑将公区升级为LDKB无界大方厅，如在灵动空间处布置办公区、阅读区或电动游戏室。

建面约89㎡创意板房实景图，仅供参考

主卧套房可做L型衣物柜，270°大飘窗环幕采光，且能按需设置女主人化妆区、首饰区。

建面约89㎡创意板房实景图，仅供参考

建面约92㎡的居住舒适度可更上一层楼，南北对流通透采光，还有入户花园空间——通常大户型才会有的配置。

三代同堂，灵动空间可作为长辈房，像广州这种多雨城市，老人家早起后方便在动线区活动。

特别一提的是，该户型为两梯四户，仅两个梯腿，货量不多。

改善四空间买家则可考虑建面约116、159㎡，其中 约116㎡同样附带入 户花园。

LDKB一体化延展为无界方厅，灵动卧室向阳台延伸的话， 也能放大房间 尺度。

建面约116㎡创意板房实景图，仅供参考

建面约159㎡双套房设计，非常适合三代同堂。

约17m奢阔南向采光，直望中心园林的阳台长约7.7m，除生活晾晒外还能拓展更多功能，如瑜伽、跑步机等健身区。

餐客厅一体化面积约34㎡！家长或保姆在厨房忙碌时，可无遮挡同步看顾婴幼儿时期的孩子，小孩也有足够的空间自由玩耍。

建面约159㎡创意板房实景图，仅供参考

说实话，保利招商华发·中央公馆将“空间魔法”最大化利用，在实用率超100%加持下，极大地增强了空间的尺度感和舒适度，更胜在性价比。

譬如在均价5万+/㎡这一水平上，旧规产品建面约90㎡户型，如果得房率在八成左右，那么按买家享受的套内面积来算，实际单价约达6.25万/㎡以上。

相比之下，保利招商华发·中央公馆依靠新规得房率超100%，如按均价5万+/㎡出售，套内面积计价也是5万+/㎡，以买家实际享受的套内面积计算，中央公馆相当于旧规产品套内面积价格的8折，价格优势明显。

项目效果图

终极PK局：把握时机

在广州“东进”步调中，“小珠江新城”对标珠江新城，将区位、交通、配套等多维度发挥到极致，既尊享珠江新城的都市感，也有周末闲暇的松弛感。

再搭载片区内首个实用率超100%高配产品，保利招商华发·中央公馆就是“珠金琶”黄金通勤范围圈置业的终极答案，更是老黄埔接棒珠江新城成为未来CBD的潜力股。

而在黄金置业范围圈内，单价约5万/㎡水平线上，项目是否会抛出破圈筹码，再造现象级红盘惊喜，我们不妨让子弹先飞一会。

雪莱说过，人不能创造时机，但是他可以抓住那些已经出现的时机，而当下，正是“珠金琶”买家将拥享“5+2”新模式生活的绝佳时机。

项目目前已开放建面约89㎡、116㎡ 、159㎡三个户型样板房，不妨趁着天时地利，到项目现场了解详情，把握决策的更多主动性。

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