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闵行下滑比较严重的板块

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这可能是闵行下滑比较(最)严重的板块!

01

以前凭借着上海第一个工业卫星城定位,老闵行的地位很高很高,发展很高光。

这里孕育了上海著名的“四大金刚”,创造了新中国工业史上一个又一个的辉煌第一。

老闵行工业基地堪称“国之骄子”,为共和国的繁荣与进步谱写了浓墨重彩的篇章:


新中国成立初期,闵行工业区工人如潮,催生了闵行一号路商业街(今江川路),声名远扬。

随着卫星城的蓬勃发展,闵行镇纳入吴泾地区在1959年晋升为闵行区,成为上海市区的一片飞地。

当时有很多上海市区的人把户口迁过来,就是为了方便就近工作和生活。

在大虹桥、莘庄还是农村郊野时,老闵行已然是一个配套成熟、发达的“市区”,率先开启了城市化。

老闵行在当时是全国学习苏联的榜样,上海首个工业卫星城的荣耀光环照射祖国大地。

邓公南巡时,还曾下榻于紫藤宾馆,为老闵行增添了无尽的荣光。

然而,随着中国工业进程的演变,人们逐渐发现卫星城的模式不再适合我国城市的发展主流。

卫星城不行,还是得摊大饼。

一方面当时上海的中心城区发展也不饱和,卫星城模式一般是在主体城市成熟的情况下进行的。

另一方面卫星城需要距离主体城市足够远才不会被虹吸,类似于环沪的昆山、嘉善和太仓。

而这两方面老闵行都不满足,不太符合卫星城的设立规律,后期的发展只能是和市区“双向奔赴”。

上海市区摊大饼后,四大副城之一的徐家汇崛起了,城乡结合部莘庄也发展起来了。

这些都抢走了原本靠ZC堆积出来的卫星城的资源,决定了老闵行逐渐走下坡路。

当然也有可能上海当时的想法是先通过卫星城在郊区打个点,然后向城区的连接带输送资源。

可惜老闵行的积累体量远不如中心城,输血不久就输光了。

老闵行光荣地完成了使命,退出了历史舞台。

自1992年起老闵行与上海县合并、区府迁至莘庄,标志着老闵行开始由盛转衰,地位日渐式微。

老闵行作为一个传统工业基地发展而来的卫星城,未来何去何从?

02

老闵行作为一个失落的卫星城,那么如今的房子到底是谁在买呢?以后市场该怎么走?

老闵行工业起步的时候还没有商品房概念,大多是单位自建房,1953-1957年建造了大量工人住宅。

如上海电机厂承建的电机一二三四五村,上海汽轮机厂承建的汽轮一二三村、兰坪一邨/二三村等。

后来老闵行又建了不少动迁房,专门用来承接和安置市区动迁人员,导致这里老旧小区扎堆。

红旗一二三四五村、凤庆小区、昆阳小区、新华小区、高华小区、东江小区、鹤明小区等。

这在当时都是时髦的居所,甚至与徐汇区的老式住宅相比也不遑多让。

但放在今天它们一一成了人们眼中的“老破小”,房龄越走越高、品相不好看,产品设计也早已与时代脱节。

而且挂牌价格也多在3万元/m²左右,成交折扣更低,小户型总价普遍不到200万。

像这些老破小多为本地需求,有闵行开发区、颛桥工业区、紫竹高新区和交大师生部分刚需人群购买。

大家就近买在这图个方便,配套成熟有烟火气息,又有性价比,未来还有23号线的预期。

而且因为老破小太多,加上新房供应稀缺,压抑了改善需求,反而给了老闵行次新房涨价的机会。

比如6.7万元/m²的凤凰景苑这波涨了45%,而且还没有跌回2020年。

但是老闵行次新房很少,形成不了中产居住氛围。

从产业方向上来看老闵行的传统工业很早就走了下坡路,包括吴泾化工区在内都在经历转型的阵痛。

这里厂房多,有许多外地务工人员,以体力劳动居多,带来的多是低端产业人群,购买力不强。

这也解释了为什么老闵行的主力成交二手房都是一两百万。

紫竹高新区产业虽强大,但预算高的客户都去买吴泾的新房去了,或者是去市区,分流了老闵行。

老闵行整体市场偏向内生,像是一个小县城的内循环,吸引不了市区客。

拿老破小市场来说,市区上班族肯定是偏向购买地段和配套好一点的产品。

但是老闵行已是外环外的“远郊”,距离市区太远了,5号线运行速度又慢,很鸡肋。

老闵行的地理位置远不如嘉定丰庄、桃浦新村和彭浦新村,有很多板块可替代。

虽说老闵行很早就是“市区”,处处学市区,但处处和市区有差距,城市界面还停留在老县城的模样。

拿次新市场来说,本地确实有一部分刚改会买这里,有地缘情结的人不想离开老闵行。

但是对于市区客来说,同样预算可能会去往莘庄、春申近市区的板块,三林、浦锦的通勤优势都远胜老闵行。

老闵行的另一个劣势是XQ属性不强,导致老破小卖不上价,永远都便宜,不保值。

闵行最优质的教育资源主要集中在七宝、莘庄和古美等板块。

而老闵行则相对逊色,是二梯队,鲜有家长来这里挂户口。

这里可能适宜慢生活的养老人群,但不一定适合快生活节奏下的都市年轻人。

所以老闵行的老破小市场逐渐被抛弃,板块地位江河日下。

03

展望未来,老闵行会不会持续失落和下滑?

回顾1992年以后闵行的发展逻辑,老闵行已经被甩开了。

区府挪走后,首先发展的就是莘庄。

那时候正赶上上海人口和地铁大爆发,沐浴在改革开放的春风下,莘庄工业区迅速崛起。

而老闵行传统工业一直在调整,同是工业,与莘庄有本质上的区别。

赶上2010年上海虹桥国际商务区的规划,闵行又马不停蹄地搞了大虹桥。

同时在徐汇漕河泾的带动下,闵行中北部板块都比较幸运。

如今莘庄、虹桥双双上升为上海城市副中心,而老闵行一落千丈。

闵行2035圈定了7个重点发展区域,都和老闵行没啥关系:


两个市级规划和5个地区规划,老闵行没有挨到一个,被边缘化了。

其中距离最近的一个规划是元江地区中心,可惜重点发展区域在15号线两侧。

另外大零号湾的核心规划区也不在老闵行,当前正处在起步阶段,对老闵行的带动也相当有限:


但话又说回来。

老闵行地位的下滑,不是自己倒退了,而是没有其它区域进步快,被超越了,显得优势没那么大了。

其实老闵行也在发展,现在肯定比过去强,比如前几年新开了一个龙湖天街。

北部马桥还建了个万达,拉升了整个区域的商业档次。

老闵行毕竟是属于上海的主城区,定位比五大新城高,而且以后是五轨交,能级不一样。

上海的城市划分有三个层级,CAZ、主城区、郊区综合性节点城市、普通郊区和乡下。

当前老闵行处在第二层级,所以未来仍会一部分资源往这里倾斜。

比如轨交的升级,5号线+在建23号线+15号线+东西联络线+嘉闵线南延伸,能级比五大新城高多了。

当然这些利好都是以后的事。

至少目前来看,无论是发展战略地位,还是房产置业水准,老闵行下滑都比较严重。

未来的老闵行还能否焕发第二春?

▼以上为正文

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