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广州楼市或迎来历史性抄底时机

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文|邓浩志

2024年的5月17日,已经成为了中国房地产历史上的金色星期五。因为在同一天时间里,管理层先后公布了四条推动房地产市场全面复苏的重磅政策。包括:首套房贷首付比例最低下调到15%;商业房贷利率不设下限;公积金首套房贷年利率为2.35%,以及央行提供3000亿再贷款收购市场上的商品房,用于建立保障性住房系统的建设。

如果我们再把目光稍微往前移两周,就会发现自从4月30日管理层会议定调楼市“去库存”任务之后。整个中国房地产市场政策面就已经发生了翻天覆地的变化。先是北京、深圳、杭州等核心城市松绑甚至全面取消限购。然后是上面所说的四大重磅政策支持房地产市场。前后还有诸如购房减免契税,购房落户,购房以旧换新等大量重磅的地方性利好政策的酝酿和公布。房地产政策已经由过去两年的轻微扶持,转入最近的全面大力扶持。

但是很多人会有疑问,利好政策虽然出来了,凭什么说市场就一定会复苏呢?比如中国人口出生率不是在下降吗?未来还有多少购房需求?比如当下整个社会都处于消费降级阶段,没钱了还怎么买房?等等这些问题我认为都是客观存在的,但关键是当下的政策都抓住了问题的本质,采取了对症下药的办法。大部分问题大概率都应该能够获得解决。

谈几个方面:

1、历史上三次大规模支持房地产,前两次都让楼市需求呈现爆炸性释放。

自2000年左右中国进入商品房时代之后,房地产政策多数时间都是以为市场降温为主要目标的。在25年左右的楼市调控历史上,只有三次是例外。一次是2008年金融危机引发的4万亿救市政策,其中包含全面释放购房需求。另一次是2015年底启动的房地产“去库存”政策。第三次就是当下的房地产第二次“去库存”。

前两次强力支持房地产政策的结果都是一样的,引发了一轮楼市成交量暴增,之后是一轮房价快速上涨。其中2009年末的房价比2008年市场低位时上涨了约50%。2016年末也比2015年房价低位时上涨了接近50%。所以每次支持楼市的结果都是引发成交量大涨,房价也全面收复失地,甚至超涨一波。这次也不会例外,这是我国基本财政结构和管理模式决定的。一则地方政府财政收入近一半来自土地出让金,税收当中房地产及房地产周边又是重中之重,抛开土地市场谈解决地方债务问题是不可能的,抛开房地产谈经济复苏也是不现实的。二是每次大政方针定调后,管理层都要求“压实责任”(这次也不例外),所以尽管楼市是分城施策的,但从考核的角度考虑,各地一定会全力争取完成,甚至超额完成任务。这也注定了政策一定会有效,如果没效,就一直加码到有效为止的基本态度。

2、没资格买房,和没钱买房两个问题都获得了较好的解决

过去三年房地产市场之所以低迷,是各种限制购房措施所导致的。如今绝大多数城市已经全面取消了限购政策,一线城市也大部放开。所以只要想买,基本都可以买。有观点认为虽然购买条件放宽了,但经济不景等原因,大家也没钱买了。

针对这个问题我有两个观点:

首先是政策已经为市场提供了额外的购买力,一是降低购房首付,允许更高比例的房贷,等于为房地产市场释放更长的杠杆,给予更多的资金支持。另一方面是央行的3000亿再贷款,等于楼市的买家从以前的普通购房者,又增加了一位政府的购买者。需求自然全面提升。

其次是市场潜在的购买力,会在市场信心恢复过程中逐步释放出来。按照最新的统计数据显示,最近两年居民存款出现明显增长,本质上是社会还是有钱的,但出于对前景的担忧,大家都不敢花钱,都把钱存了起来。只要信心恢复,只要来个“三连阳”,信仰随时都可能改变。

3、资本市场已经提前投出了信任的一票

各地落地版的楼市利好政策尚未公布,政策未来还没显现之际。资金市场已经对房地产进行了全面的价值重估。自4月27日股市的房地产板块启动开始,至5月18日止的为期10个交易日里。港股和A股近百只房地产股出现了明显的上涨。其中,A股当中的龙头国央资房企涨幅在50%—70%之间。港股中此前爆雷的一批民营房企涨幅更厉害,平均涨幅在200%上下,个别涨幅超过400%。实际上房地产板块这轮强力反弹,既是对重大政策利好的一种反应,也是对中国房地产市场超跌的一种估值修复过程。

此外,境外各大投行纷纷也调整了对中国房地产板块的估值与评估。比如大摩发表报告,称中国本轮房地产调整进入尾声,看好央行保障房再贷款。瑞银则称:看好中国地产复苏;标普则认为:中国房地产即将触底,整体楼市将按级依次复苏……各大投行的专业性无需我介绍,他们判断的调整意味着什么,大家可以琢磨一下。

4、 因为基本面扎实,核心城市的安全系数更高

最近,房价会不会报复性上涨的话题上了热搜。我已经给出了答案,会。但同时我想强调,这轮房地产市场的复苏,乃至新一轮房价的上涨将和以往有很大的不同。未来,全国预计只有5%左右的城市房价能保持稳步增长,基本都将集中在特大型城市,超大型城市。当然,剩下95%的城市,我想大概有个65%基本保持稳定。剩下30%左右很可能会陷入漫长的下跌,跌个10年、20年,最终白菜价也不奇怪。至于哪些城市房价最有“钱途”。这个问题基本已经形成共识,就是以北、上、广、深、杭为代表的长三角,珠三角城市群,以及部分区域性中心城市。毕竟这些城市人口基数更大,城市配套更完善,就业机会更更多,财富积累更深……

5、房价回到6年前,广州楼市的历史性抄底机遇来了

最后得重点谈谈广州楼市。从整体上看,广州房价已经回到2020年前后的水平,个别板块甚至回到了2018年前的水平。房价的大幅回落,不单让房地产市场泡沫缩减,投资风险大幅降低。更重要的是房价的大幅回调已经到了超低的地步。根据我的从业经验,2021年及之前拿地的目前在售房地产项目,几乎无一例外陷入买一套亏一套的状态。甚至在2022年底之后拿地的部分项目也陷入了亏损销售的状态。这种跌破成本,甚至是大幅低于成本价销售的情况在资本市场上视为严重超跌,这本身就会引发一轮以价格回归的为目标的超跌反弹。如果再加上政策扶持对后市的加持。则未来将有两股非常重强大的力量对楼市进行托举。

在第5点时我说过,像广州这种城市是对全国资本都具有吸引力的。理论上其房价应该是长期稳中有升的,而这次这轮楼市深度的回调,为所有人带来的是一次10年一遇的低位建仓的机会。在国际环境动荡,国内投资渠道缺乏,货币持续超发的大背景下。广州的优质物业,无疑是值得长期持有的。当下的市场低位,无疑也是不容错过的。

政策扶持,关注提升,市场回暖,广州楼市正逐步走出底部。这个时候部分朋友开始把买房重新列入自己的计划当中。而房企也抓住时机,酝酿更大的促销活动。在新政公布的两天后,广州销售规模最大的房企——越秀地产,就针对性地推出了“5月换新生活季”活动。由于当下不少客户都要先把旧房卖了,才能买新房。为了帮助客户实现住房升级,越秀推出了轻松买一卖一的住房“以旧换新”活动;内容包括专业团队协助客户“倍速卖旧房”,通过多种资源整合,实现平均60天卖房变现。另外还提供了超长分期,先息后本的补贴,先售楼再供楼等针对性方案。希望以解决客户痛点,难点出发,抓住市场复苏的机遇。

顺应市场复苏的大趋势,各地房企也在紧锣密鼓准备新货的加推。比如,多年以来备受关注的番禺超级旧改“里仁洞”项目,也在最近公布了案名——越秀·万博城。开发商也把原推盘计划全面提前,争取能接住楼市全面复苏的利好。



随着广州新政即将落地,广州楼市无论是初次置业,改善型置业,乃至高端改善购买力都将全面释放。而能够接住市场这波新增流量的,大概率是那些比较稳健的国有房企,因为这类房企没有保交房的担忧。所以接下来的楼市复苏,在整个行业的感受可能也是不均匀的。但无论如何,楼市的至暗时刻已经过去了,所有开发商,购房者,投资者,金融机构已经看到了新的希望……

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