南京的尴尬或在于内耗

对于一座超大规模的城市来说，走多中心路线几乎是必然的选择，但南京现在其实存在一个比较大的问题就是核心点位或存在内耗。

01 板块联动

按照比较理性的发展规律来说，以新街口为核心，河西与江北应该是一个联动递进的关系，即以新街口为发端，向西重点发展龙江一带，然后再以龙江为基地向江北以及龙江南部传递。

南站和南部新城也应该是一个整体，即南站CBD的主体应该放在北侧，至少南北的体量接近，在南站北CBD成型的情况下，带动东侧的南部新城，最终成为一个连贯的整体。

但现实情况是河西CBD与江北CBD几乎不存在所谓联动关系，河西CBD的制高点或者说门面基本在元通至江山大街之间。而江对面，既不是江心洲的商务核心也不是江北的商务核心。

实际上我认为跨江的联动点应该是放在鼓楼而不是建邺，但现实中不论是龙江还是下关，都低于规划预期。前者开发强度或等级并没有那么高，后者虎头蛇尾更是远远低于当初的宏图伟业。

同时南站和南部新城被绕城切割，一个在南边一个在北边，资源的传递也不是很高效。假如南站CBD的重点在北边倒也还好，通过北CBD联动南部，也能形成一个整体，但南站的重点偏偏在南广场。更是因为区划问题，南站+南部新城甚至分属于三个行政区。这些现实中的问题，都大大限制了南京多个主核新城的成长速度。

02 规模和节点

另外一个就是规模和节点控制的问题，在资源有限，且多中心同台竞技的情况下，如果其中一个新城的开发不仅较为成熟，且还有较为充沛的余量，那么在招商的过程中，尤其针对总部规模的企业，就会形成类似虹吸的现象。

现阶段一座成熟的大型企业更愿意将总部落在河西、江北还是南部新城？答案是显然的，即使河西的代价可能更高。而河西CBD在经过30年的发展后，居然在规划层面才刚刚过半，后面还有CBD三期和鱼嘴CBD两个大头，这种情况下对于江北和南部新城的发展其实很尴尬，招商或存在巨大困难。能去成熟的河西为什么要到江北或南部新城？帮你拓荒？

所以我认为南京多中心的设置虽然没有问题，但区位条件相近的多中心发展应该要有一个前后顺序，单个中心的规模不能过大，该收的时候要能收得住。前一个完成70%-80%的时候才能进入到下一个核心的开发周期。打个未必合适的例子，控制每个人的饭量，先让第一个人吃的差不多了，下一个人再吃。而不是一个胖子和两个瘦子同时吃，到最后胖子觉得两个瘦子耽误自己吃饭了，两个瘦子又觉得胖子饭量太大，到最后谁都吃不好，现在的情况个人觉得就是典型的内耗。

河西南、南部新城、江北之间几乎不存在相互配合，相互促进、相互带动的关系，反而更多时候呈现出来的是一个相互竞争的局面，甚至之前为了一个博物馆都能争起来。所以在我看来河西CBD的整体规模可能偏大了不少，而南部新城CBD和江北CBD发展的时机也不是很好，有些吃亏，后续不知道还有没有机会优化。