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南京的尴尬或在于内耗

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对于一座超大规模的城市来说,走多中心路线几乎是必然的选择,但南京现在其实存在一个比较大的问题就是核心点位或存在内耗。

01 板块联动

按照比较理性的发展规律来说,以新街口为核心,河西与江北应该是一个联动递进的关系,即以新街口为发端,向西重点发展龙江一带,然后再以龙江为基地向江北以及龙江南部传递。

南站和南部新城也应该是一个整体,即南站CBD的主体应该放在北侧,至少南北的体量接近,在南站北CBD成型的情况下,带动东侧的南部新城,最终成为一个连贯的整体。



但现实情况是河西CBD与江北CBD几乎不存在所谓联动关系,河西CBD的制高点或者说门面基本在元通至江山大街之间。而江对面,既不是江心洲的商务核心也不是江北的商务核心。



实际上我认为跨江的联动点应该是放在鼓楼而不是建邺,但现实中不论是龙江还是下关,都低于规划预期。前者开发强度或等级并没有那么高,后者虎头蛇尾更是远远低于当初的宏图伟业。



同时南站和南部新城被绕城切割,一个在南边一个在北边,资源的传递也不是很高效。假如南站CBD的重点在北边倒也还好,通过北CBD联动南部,也能形成一个整体,但南站的重点偏偏在南广场。更是因为区划问题,南站+南部新城甚至分属于三个行政区。这些现实中的问题,都大大限制了南京多个主核新城的成长速度。

02 规模和节点

另外一个就是规模和节点控制的问题,在资源有限,且多中心同台竞技的情况下,如果其中一个新城的开发不仅较为成熟,且还有较为充沛的余量,那么在招商的过程中,尤其针对总部规模的企业,就会形成类似虹吸的现象。



现阶段一座成熟的大型企业更愿意将总部落在河西、江北还是南部新城?答案是显然的,即使河西的代价可能更高。而河西CBD在经过30年的发展后,居然在规划层面才刚刚过半,后面还有CBD三期和鱼嘴CBD两个大头,这种情况下对于江北和南部新城的发展其实很尴尬,招商或存在巨大困难。能去成熟的河西为什么要到江北或南部新城?帮你拓荒?

所以我认为南京多中心的设置虽然没有问题,但区位条件相近的多中心发展应该要有一个前后顺序,单个中心的规模不能过大,该收的时候要能收得住。前一个完成70%-80%的时候才能进入到下一个核心的开发周期。打个未必合适的例子,控制每个人的饭量,先让第一个人吃的差不多了,下一个人再吃。而不是一个胖子和两个瘦子同时吃,到最后胖子觉得两个瘦子耽误自己吃饭了,两个瘦子又觉得胖子饭量太大,到最后谁都吃不好,现在的情况个人觉得就是典型的内耗。

河西南、南部新城、江北之间几乎不存在相互配合,相互促进、相互带动的关系,反而更多时候呈现出来的是一个相互竞争的局面,甚至之前为了一个博物馆都能争起来。所以在我看来河西CBD的整体规模可能偏大了不少,而南部新城CBD和江北CBD发展的时机也不是很好,有些吃亏,后续不知道还有没有机会优化。

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