会一开完北京就出手，更多政策正在集结。︱刘德科

文︱刘德科

1.北京迅速响应。昨天（2024/4/30），在政治局会议开完之后，北京随即发文放松五环外限购——请注意，北京是放松五环外限购，而非取消，即「五环外新购一套住房」。
2.同样在昨天，天津在政治局会议之前发文放松限购，放开了120平米以上新房限购。这是在走广州、成都、苏州等城市的老路：先是放开120平米或144平米以上新房限购，最终才是彻底取消限购。天津的楼市活跃度远比不上成都、广州与苏州，但限购放松的步伐却慢了一拍。
3.在政治局会议的前两天（2024/4/28），成都彻底解除限购。
4.昨天政治局会议提出「统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施」，题眼是「统筹」，所以不是单单靠地方政府放松限购就能交卷的，更有赖于中央职能部门的系统性作为。
5.单维度的政策，或许能让行情略有起色，但一两个月之后，政策效用会褪去，重回谷底。如果没有「统筹」，没有系统性的新政策，那么楼市复苏之路将异常艰辛。
6.我们仍然默默期待，是否可以有下列几个方面的政策——
·大幅降低房贷利率（2008年曾采用）
·大尺度打开优质房企的融资渠道（2015年曾采用）
·充分降低预售门槛（2020年新冠疫情爆发之后曾采用）
·尽快出台「产权到期自动续期」落地细则：现行《民法典》〔自2021年1月1日起施行〕已明文规定「住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理」。如果国家能尽快出台「产权到期自动续期」的落地细则，这将有利于迅速提振房地产市场信心，有利于激发出更充分的住房需求。
7.楼市复苏，同意有赖于行业生态的修复。近日国际评级机构标普选取18家房企作为样本做了压力测试：若销售额再降30%，各类所有制样本房企均偿债能力不足，都将面临偿债流动性压力的严峻考验——央国企、混合所有制企业、民企均不例外。
在金地与万科遭遇流动性困难之后，但愿不会再有房企陷入类似的境地。
8.昨天政治局会议提出的「消化存量房产和优化增量住房」，不仅是政策面的指导方针，同样也是房企在当前阶段的生存法则。此前我们写过：在「缩表生存状态」下，房企必须拿出一定的资源与足够的重视度，去补充优质货源。拿优质宅地，就是为了获取活水。暂时搁置存量泥坑，积极导入增量活水。我们把这个办法称为「存旧谋新」——这是央企金茂正在做的事情，这也是民企龙湖已经做过的事情，都颇有成效。
9.扩大内需仍然离不开房地产。前阵子（2024/4/3），阿里巴巴董事局主席蔡崇信在谈论中国消费者信心时谈到了房地产：「首先，房地产市场低迷带来了节俭效应。平均而言，房地产价格已经下降了30%。在人们的资产中，很多财富都与房地产捆绑在一起，当房价下跌时，他们就会感觉自己不再富有，所以想要存钱，减少消费。」同样的话，很多房地产行业人士都说过，但说服力远不如作为房地产行业旁观者的蔡崇信。
10.对于房地产来说，昨天的政治局会议是一道分水岭。北京、天津与成都的新政策，应该只是预演；更多新政策，会在这道分水岭之后集结。