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外地人来了!成都新政一月深度观察:史无前例稳与变 新房二手房数据大梳理

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成都新楼市 文 |黎小小

本文为行业资讯,非广告


楼市新政30天,读懂一座城市的硬核。

一个月前,4月28日,成都放出重磅新政:不再摇号、无需购房资格,同步提升公积金贷款额度上限。成都长达8年的限购政策宣告结束。此后,深圳、杭州、西安、武汉等重点城市也陆续调整政策解限。

半个月后,5月17日,国家甩出房地产多个救市大招:1.5成首付;房贷利率不设下限;公积金贷款利率下调;ZF回购商品房…

连续两轮政策刺激,此次松限手段被业界评论为,史无前例。

消息一出,互联网上声音出现两极分化,部分城市行情走火,如深圳、广州、杭州、南京、合肥等城市,频频出现置业顾问通宵卖房、楼盘一抢而空的现象,有购房者在前往售楼部抢房路上都被告知房源售完,连带房产股都实现开盘集体飚红;但另一方面,“不看好”、“未来没人接盘”、“热度昙花一现”论调不断,犹豫、悲观等观望情绪仍存。

而就成都市场而言,新政发布一月后,市场变化究竟如何?史诗级救市背景下,购房者又该不该下手买房?

从实际情况看,超出我们预期。



以时间周期来看,新政效应最强烈的莫过于五一假期,新政发布首周叠加小长假,助燃了市场热情。

尤其是新房市场,久违地看到了各大房企“花招”齐出,营销动作都是实打实的下猛料,不玩噱头。

新政首周,成都住建等官方机构牵头开展了“安家成都·安逸生活”2024年成都房产精品展。四川中原地产研究院数据显示,展会分为线下展会和线上推购两个部分,3天时间全市商品房日均新增拟定合同292套,超出过去两个月的日均值,收效显著。


△“安家成都·安逸生活”2024年成都房产精品展活动现场

各售楼部使出浑身解数,暖场活动、购房补贴、特价房秒杀、成交送物业费、送家电家具......通通上阵;甚至在5月17日央行宣布商贷1.5成首付之前,温江和天府新区就已有项目推出了“5年0月供”、“首付低至一成”等灵活付款政策,为项目带去了不俗的关注度和成交量。


△综合整理自各项目,不完全信息,或有误差,仅供参考

更猛一点的,央行新政后的第二天,成都星河WORLD就直接抛出新策略:以旧换新。

该项目联合贝壳找房推出“以旧换新”计划,包含4条内容:卖旧房的中介费佣金全免;买新房可以享受90天无理由退房;贝壳“好赞好房”免费开通;四重专属特权加速旧房出售。


△图据成都星河WORLD

实际上,自2023年以来,已经有郑州、苏州、宁波、济南、盐城等超30个城市通过不同形式实现了“以旧换新”,但这是在成都新房市场中首次出现。

并且,也陆续有房企跟进这一策略。5月23日左右,越秀成都联动支付宝平台,重磅推出“换新购·放心购“以旧换新”置业计划,包含四重购房权益:旧房补贴 额外享1%优惠;轻松安家 购房享三年0月供;贝壳好赞好房专属优惠;成交家电礼包大放送。


从五一开始,购房者和业内人士的朋友圈被红色喜报集体刷屏,各项目似乎随随便便就能实现业绩“破亿”。新政实施月余,对新房市场而言,正向刺激效果明显。


四川中原地产研究院对大成都112个项目的监控显示,新政后首周案场来访、成交均显著提升。其中,5+2区、远郊区成交量涨幅均超过35%,远郊区来访量涨幅达到74%。5+2区项目转化率提升0.32个百分点,拉动整体转化率上涨;但近、远郊看房客户对比多个项目,下定相对谨慎,转化率略有下降。


△新政前后一周,成都部分项目案场到访、成交数据,来源于四川中原研究院市场监控

具体到各开发商和项目来看。

5.13-5.19期间,成都5+2区域四个项目开盘,整体去化率100%。其中锦江区锦发广场,地段优质,配套优越,同时单价仅2字头,备受市场关注,开盘即罄;大源南远达·天宸名邸首开达到100%去化;天新麓湖生态城凭借自身豪宅口碑,再次开盘售罄;位于新川核心地段的保利·新川天珺,首批次推出104套房源,开盘当天全部售罄,5月25日项目二批次加推,累计去化7个亿。


△麓湖生态城5月开盘现场

新政后,保利其他项目发力亦十分迅猛。位于城西国宾腹地的保利·西堂和煦,首开热销3.4亿。5月17日,楼市新政再加码后,5月18-19日周末两天,保利全川20盘销量环比增长55%。

龙湖在成都的大部分项目,相比新政前,到访及成交量均有所上涨。主城核心地段的优质项目,更受到购房者的追捧。位于天府艺术公园板块的龙湖西宸·御湖境,从4月26日首批次取证开盘,截止5月14日,已签约200多套,销售金额达9个多亿。


△部分开发商、项目新政后到访成交变化,综合整理自各项目案场,不完全信息,或有误差,仅供参考


我们统计了新政前后一个月大成都范围内的新房市场数据。

首先是供应量增长。4月28日-5月27日期间,大成都范围内内共发放109张预售证,释放出10057套房源,比上一个周期 (3月29日-4月27日), 多出2964套新增房源。新政后首月上新,主要集中在5+2区,共4928套房源,占比约43%,改善产品为主。

成交方面,3月29日-4月27日期间,成都共成交新房8876套,其中中心城区7103套,远郊区1774套;而新政后首月,4月28日-5月27日期间,成都共成交新房9527套,其中中心城区6698套,远郊区2829套。

可以发现,全市成交量增长14%,中心城区成交量增幅变化大不,仅1%,远郊区新房成交量增幅达67%。区域方面,远郊区新房成交量的增幅超过中心城区增幅。


△认购备案数据有延迟,节假日期间一般无备案,新政首周恰逢五一小长假,认购备案数据或有可能自然顺延至下一周。中心城区是指11+2区域。

但总体来说,5+2区域成交去化率仍然高出不少,4月29日-5月20日,5+2区域共成交2709套,占比约48%。另外,具备明显产品力优势和核芯地段优势的项目去化更好。


根据安居客发布的找房热度,在新政发布后热度前三的板块均来自5+2区域,分别是金牛国宾、天府新区总部商务区 (秦皇寺)、青羊金沙。而二圈层区域中、东安新城、新都新城、东升等热度亦不俗。


△新政后一周 板块找房热度榜,图据安居客成都

另一方面,新政全面放开限购后,各项目到访、成交客群也开始发现明显变化。仅五一期间,成都某购房小程序的省外用户访问数就实现暴增35.6%。天府新区、成华、锦江区关注度明显提升。我们采访到的各售楼部也表示,新政后,外地到访客户明显增长。



连续两轮新政对新房的刺激显著,在二手房市场也同样“一石惊起千层浪”。

先来看几组其他城市新政后的二手房市场数据作为对照。

根据贝壳的数据显示,新政出台次日,广州就有高达165套房源上调了价格,涨价房源数量甚至飙升至当月最高。同时,新政出台之后,广州新增二手房挂牌数量急速下滑。新政后首个周末,看房人数达到3385人,看房量高达15159次,均创下近一周新高。

可以看出,在其他城市,不少二手业主在新政出台之后,对后市明显看好,信心开始坚挺。

不过在成都,二手房业主和购房者们,则审慎得多。


两轮新政消息一出,反应最迅速的,当属二手房业主和购房者,当即毁约的都不在少数。


△图据网络

购房者观望情绪难免,多数房东在新政刺激下,仍保持悲观心态,不少挂牌房源为求迅速出手,价格猛降。比如金融城豪宅成都文儒德,小区目前挂牌43套房源,就有12套房源在4月降价,另有3套涨价。其中有房源半个月内降价1000万。




△图据贝壳找房

新政后,二手房房东们对于房价的担忧并非个例,一些业主自发打响了房价保卫战。

先是在ZF网站留言,请求出台政策稳住房价,因为自己的房子已经跌了三分之一了。紧接着又有人建议向不买房的收房产税,他认为自己买房时为城市做出贡献,不买房的不能白享受市政成果。


△图源网络

当下行情该如何保价、迅速出手房产?各大房产社群、小区业主群内,也有网友给出建议。


△图据某房产社群

不过要说明的是,并非所有二手房都在此时受到冲击。比如说,上周刚成交的一套位于金融城誉峰,建面约354㎡房源,成交总价2800万,单价约7.9万/㎡。从挂牌上架,到售出下架,仅耗时一天!仅一次带看就成交!0次调价!


据经纪人介绍,誉峰无论一期还是二期,成交户型以建面约180㎡、202㎡、221㎡户型居多,建面约360㎡楼王户型 (即该次成交房源户型)鲜有成交,因为该户型很少流入市场,一经面世也备受市场追捧。

由于这套房源成交周期极短,经纪人称房源甚至还没有来得及拍摄图片,就已经成交。

之所以受追捧,是因为建面约360㎡带泳池楼王户型仅规划了56套,该户型的“一户一泳池”,也是誉峰的代名词 (誉峰建面约245㎡户型也带泳池),在当时的成都,相当具有开创意义。

而这一次成交也足以说明,优质房产在任何时期都能实现跨越周期。新政之后的成都市场,无脑盲选不可取,房产的筛选标准已经进入了重“质”而非重“量”的阶段。

点这里,了解此次房源成交详情


目前看新政对二手房市场最直观的影响,是带看量的提升。

贝壳研究院数据显示,相比 4 月 1 日-27 日期间,4 月 28 日-5 月 15 日房源挂牌、商机量、客户成交量均有 10%-15%左右的上浮。尤其是 5 月 12 日周日当天,带看量攀升,超过五一假期最后 1 天,接近今年春节开年后的周末水平。而第二轮517新政后次日,贝壳找房带看人数又突破到9062,与5月12日相当。

可见,客户看房热度仍在提升,新政对市场的呵护与刺激作用仍在释放。



从更为直观的成交数据来看,新政后对二手房市场的刺激作用相对平稳,波动幅度不大。

3月29日-4月27日期间,大成都范围内共成交二手房18989套房源,其中中心城区16087套,远郊区3029套。

而新政首月,大成都范围内共成交二手房18526套房源,其中中心城区15909套,远郊区2617套。


△认购备案数据有延迟,节假日期间一般无备案,新政首周恰逢五一小长假,认购备案数据或有可能自然顺延至下一周。中心城区是指11+2区域。

产品结构方面,新政后的二手房成交主力仍是建面90-100㎡、总价约200万以内的房源。


相比四川省内购房客群,外省购房者受新政的鼓舞更显著。

贝壳研究院报告显示,5 月成都贝壳二手成交客源中,约有 1/5 来源于省外地区,日均成交量相比新政前提升 17%,而省内购房者这一比例仅为 5%左右。


新政后,省外客户成交周期明显加快,客源成交周期缩短至50天,省内非蓉购房者成交周期 56 天,缩短天数不及省外和蓉籍客群。


省内非蓉籍中,内江、阿坝、攀枝花在新政后成交占比上升较快。

而外省购房者分布方面,除了重庆、甘肃、河南等传统的中西部地区购房者较为活跃,河北、广东、吉林等购房者对成都楼市的关注度也在新政后提升显著,在蓉置业吸引力从中西部地区向东、北部地区蔓延。


贝壳研究院报告指出,新政后,省外购房者以改善性需求为主,对住房品质要求更高,成交周期更长,决策更谨慎。而省内非蓉地区的购房者更年轻,刚性特征更明显,成交决策周期也更短。

核心原因在于,不同原籍在蓉置业购房客群存在年龄差异,30-40岁的中年人是省外在蓉置业的主力军,占比将近一半,而省内非蓉购房者则以 20-30 岁居多。

对于区域的选择方面,外地购房客群,也有明显的喜好分化。

省外购房者更青睐的5+2 区,尤其是高新、青羊和天府新区;省内非蓉购房者则更偏好近郊的郫都、龙泉、温江等区域



双轮政策,史诗级救市刺激下,成都楼市、乃至全国楼市的整体情绪均出现了明显波动。新房到访量、二手房带看量都出现增长区域,成交量也相应提升。这说明政策挤压之下,真实购买需求仍然存在,未来市场的真正修复,也许只是时间问题。

而一个城市源源不断的真实购买需求,来源于足量规模的人口净流入,这是楼市发展的基石。细数感受到此轮新政明显刺激的城市,例如广州、深圳、杭州、合肥等,其实都有共性,城市人口规模足够大,人口红利仍存。

而截至2023年末,成都市常住人口为2140.3万人,比2022年末增加13.5万人。成都已连续多年保持了人口正增长。即便从全国范围来看,成都人口的增量也排在前列。在已公布2023年数据的城市中,合肥人口增长21.9万人,杭州增长14.6万人,成都13.5万人的增量排在第三。

而这,也就代表了成都楼市未来的信心。

另一方面,我们也需要正视的情况是,相比新房市场的变化,新政对于二手房市场的刺激作用显然不及。目前购房者的观望、悲观情绪也更多的存在于二手房市场中。

潮水退去后,谁在裸泳一清二楚。市场新周期的到来,行业理性思考回归,也带给房企、购房者等市场主体更多挑战。未来,房子的居住属性将大于投资属性,房产将更重“质”、而非“量”,核芯地段、有竞争优势的产品,会成为未来房产的真正挑选准则。

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