地产代建，卷出“智慧”

拥抱“代建”，越过寒冬。

作者 | 池小雨

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

近一年，“代建”一词正在以极高的频率出现在各地产人的朋友圈。

作为房企轻资产模式转型的代表，代建模式凭借收益率较高及负债率较低、融资渠道多元化、政策与市场限制更少等特点，越来越得到房地产企业的认可，吸引众多企业入局。

比如去年8月，碧桂园宣布已与多地政府达成一致，以代管、代建、代销的模式承接政府的保交楼任务；同月龙湖则发布了智慧营造品牌——龙湖龙智造，首次官宣进入代建领域，并在今年1月初发布“六大业务飞轮”协同驱动模式。

据克而瑞研究中心不完全统计，截至2022年末，涉足发展代建业务的品牌房企已经超过60家，这其中既有全国化大型房企，如绿城中国、华润置地、碧桂园、龙湖集团等，也有地方性大中型房企，如建业地产、众安集团等。

伴随头部房企竞相布局代建业务，代建行业从过去的默默无闻的角色飞跃至地产下行周期下当之无愧的主角，代建“江湖”开始内卷......从传统的政府代建到商业、资方代建，一些围绕其自身特色探索的代建模式也在“卷”出重围。

从边缘走到台前，众房企拥抱“代建”越过寒冬

代建的历史最早可追溯至1993年，厦门工程建设管理体制改革提出：将一些基础设施项目委托给专业的项目管理机构建设，随后，多地政府为解决建设需求过大但在建设过程中受到行政干预较多的问题开始零星实行代建模式。

一直到2016年，伴随中国房地产行业迈入年均10万亿以上投资规模，地产行业施工面积达到75亿方以上，使得中小开发商与资本方作为委托方的商业代建业务获得较快发展。

事实上，在地产发展的黄金年代，代建业务一直是边缘角色，而近两年来房企扎堆做代建与当下行业处于波动周期关系密切。无论是三道红线、预售资金监管等制度不断落实，还是融资环境持续收紧叠加疫情影响销售疲软，房企增强抗风险能力的需求越来越大。

在此背景下，根据中指研究院的数据，2022年房企代建项目新签约建筑面积预计达到了11073万平方米，首次突破了一亿平方米，相比2021年增长了11.3%，依旧保持了较快增长速度。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水曾向《每日经济新闻》表示，“代建业务本身特点适应当前行业形势。2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，高负债、高杠杆模式不可持续，房地产企业亟需探索新的发展模式，轻资产模式受到关注，代建作为轻资产运营模式之一，具有资金需求少、低负债、高利润率等特点。代建，为房企探索新发展模式提供了方向，为低负债、低杠杆发展提供了可能。”

代建“潮水”涌向头部，模式呈现多元化趋势

2022年以来，随着约40个省市出台“保交楼”措施，AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目以及地方城投平台手持大量优质土地亟待开发，多方因素叠加给代建行业带来新的增长空间。

对于代建行业未来的发展趋势，刘水认为，首先，代建行业未来竞争会更加激烈。近期有较多房企纷纷进入代建领域，而相当多的头部房企都已涉入代建，表明未来代建领域的竞争将更加激烈。其次，未来会有更多优秀代建企业涌现。

业内人士预测，在当前强者恒强的房地产市场下，未来代建市场同样会被品牌房企所主导。对于代建业务而言，更加依赖的是房企的品牌影响与操盘能力。当前入局代建赛道的，多以全国性、区域性知名品牌房企为主，他们在房地产开发项目中累积了大量的成熟的经验，大多都具备品牌、产品、成本、供应链等优势。

当下，相当多头部房企都已涉入代建领域，并呈现出多元化的代建模式。有以绿城管理控股为代表的“政府+商业+资方”代建全链条模式，其中国企、政府及金融机构客群占比提升至近七成。以华润代建为代表的政府代建模式、旭辉建管为代表的“商业+政府”代建模式。

此外，一些房企也在探索新的代建模式，例如：龙湖集团2022年官宣成立的智慧营造品牌——龙湖龙智造，则走的是“围绕自身特色探索代建模式”。

据龙湖集团公开宣传资料，龙湖龙智造集成了龙湖集团全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，以龙湖智造未来城市为理念，提供全业态、全周期、数字化的“一站式解决方案”，助力智慧城市营造。并在2023年1月，龙湖龙智造正式发布了“六大业务飞轮”：龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁，为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等六大产品服务。六大业务飞轮有机地相互驱动，构建起完整的战略生态，意在以真正的“智慧营造”体系化解决方案来领航代建业务领域。

图源：腾讯公共图库

高质量发展成主旋律，代建也在变“智慧”

事实上，龙湖集团的代建模式探索也展现出了当前国家在智慧城市建设方面推进的不断加深。

当前中国智慧城市建设已进入深水区。党的二十大报告明确指出“加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。

2023年初中共中央国务院发布的《质量强国建设纲要》提出，要打造中国建造升级版，推动工程质量管理、建筑信息模型、数字化技术应用等高质量发展，让质量基础设施更加现代高效，为智慧城市建设指明了发展方向。

清华大学土木工程系教授、俄罗斯工程院外籍院士吴建平就曾提出，智慧城市建设是城市高质量发展的必然要求。事实上，智慧城市建设已成为各地破解大城市病、推进城市治理体系和治理能力现代化的“密钥”，成为决定城市能级和综合竞争力的重要变量。

在此背景下，龙湖集团作为众入局代建房企中首次尝试智慧营造的企业，为行业的进一步发展带来了新的活力与想象空间。

比如，以杭州杭腾未来社区为案例，其是在高质量发展的时代命题下，打造的杭州全域未来社区示范标杆项目之一，总体量约90万方，为杭州首个高铁站城一体融合、产城人自然高效互联的新型城市空间。面对全新的城市课题，全程参与杭州杭腾未来社区设计落地的龙湖龙智造，给出了一个“数字化+创新运营”的解题思路。

图源：腾讯公共图库

比如在设计层面，在数字科技的加持下，龙湖龙智造通过数字孪生的城市信息模型，实现从规划、虚拟建造、实体智造、智慧运营全过程的“一绘到底”。

建设方面，凭借10万+标准封装模块，龙湖龙智造在项目方案阶段就能通过BIM+CIM方案决策，将社区的未来长相，用完整且逼真的三维仿真效果呈现，并对全生命周期的图纸模型进行多阶段、多版本海量数据管理。

据悉，截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米，业务已遍及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州等核心一、二线城市，在高量级城市持续获取项目，助力智慧城市营造，创造符合未来发展趋势的城市空间。

对于房企为了“越过寒冬”而进行的业务探索，你还有哪些了解？留言区聊聊吧。