“求是”文章不足以改变对房地产的预期

一月份的时候圈子里都在传《求是》杂志关于房地产的那篇重磅文章。

作为官方最权威的出口之一，这篇文章的分量不言而喻。它定调了，它撑腰了，它告诉全社会：房地产依然是国民经济的压舱石。

（图源网络，侵删）

很多人问我：老耿，这回是不是风向彻底变了？是不是该冲进去抄底了？

我喝了口茶，指了指窗外珠江新城的灯火，说了五个字：“药还没下够。”

一、四年的“寒冬”

不是一篇雄文能捂热的

房地产这门生意，核心逻辑只有两个字：预期。

大家以前为什么敢加五倍、十倍的杠杆去买房？是因为大家潜意识里有个算法：房价永远涨。这个算法跑了二十年，从来没错过。

（图源网络，侵删）

但现在呢？市场已经低迷了整整四年。这四年里，购房者的资产观经历了毁灭性的重塑。大家看到的不是资产翻倍，而是首付跌光；看到的不是连夜排队，而是中介在朋友圈里卑微地求带看。

作为一个习惯看“承重结构”的人，我得提醒各位：四年的阴跌已经造成了“结构性损伤”。 人心的伤痕，不是一篇两篇系统性阐述的文章就能抚平的。这就好比一个被伤透了心的前任，你光写一封文采飞扬的道歉信（哪怕是发在最牛的报刊上）是没用的，你得拿出钻戒，得换大房子，得有实际行动。

二、3.5%的利息：

在“通缩”面前还是太贵了

咱们再来算一笔账，这是我作为计算机博士最擅长的事。

现在五年期以上的贷款利率降到了3.5%左右。在很多老百姓眼里，这已经是历史低点了。但老耿要告诉你，这个利息在当前的宏观环境下，依然偏高。

（图源网络，侵删）

为什么？因为你要看的是“实际利率”。当大家的收入预期在下降，当社会的物价水平（CPI）在低位徘徊，3.5%的资金成本依然像是一座大山。

按照目前的金融规律，想要真正激活市场，我们需要一个极度宽松的低息环境。如果我们的存款利率都在往1字头冲，房贷利率凭什么还死守在3%以上？

如果钱的成本不能降到让人“觉得不借就是亏”的程度，大家宁愿把钱存在银行里吃那点可怜的利息，也不会拿出来填楼市这个坑。

三、一线城市的“铁链”

该解得彻底一点了

北京、上海、广州、深圳。这四个城市是全中国楼市的“心泵”。

目前的情况是，北京作为“首都特区”，为了某种特殊的平衡，继续保留户口和购房限制，大家都能理解。

但其他的呢？广州、上海、深圳，这些本应是最具活力、最讲商业逻辑的门户城市，为什么还要给购房者戴着那些十年前制定的“电子脚镣”？

什么限购、限贷、限离、离婚冷静期、离婚后冷却期、二套高额税费……

（图源网络，侵删）

老耿说句难听的：当年为了“制裁”房地产，我们出台了一系列近乎极端的行政手段。那时候是为了防止它跑得太快撞了人；但现在，它已经在轮椅上坐了四年了，咱们居然还怕它爬起来去跑马拉松？

除北京外，一线城市应该尽数解除所有非必要的限制。只有让最优质的资产在最核心的地段自由流动，这盘棋才有的下。

四、没了民企的楼市

就像没了盐的粤菜

现在的土地拍卖市场，放眼望去全是“国家队”。

国企央企托底固然稳健，但大家发现没？市场少了那种热气腾腾的活力。

（图源网络，侵删）

房地产本质上是一门民生生意，是一门关于生活审美的生意。经营稳健的民营企业，他们对市场的感知最敏锐，他们做的户型、园林、物业服务，往往最能打动人心。

如果这个行业只剩下“标准化”的国企产品，那它就真的变成了一种冰冷的金融工具。我们应该适当鼓励那些活下来的、稳健的民营企业继续做这门生意。 给他们融资支持，给他们拿地信心，让他们回场子里“搞活氛围”。

没有民企的楼市，就像一桌没有盐的粤菜，看着挺体面，吃着没味道。

老耿心里话：

《求是》的文章写得非常好，它释放了一个极强的信号：房地产不能再跌了。

但这只是一个“态度”。