这个改善型楼盘，从2.9万回调到1.1万？深度剖析！

昨天刚写了某个板块，不到一个小时，群里有网友发了一套这个板块的二手房，电梯中层的房源，单价居然只有1.1万左右；

先是一愣，这不是早期的高端小区吗？这是外来的央企开发的，入市的时候还打着改善的名号，怎么就卖这个价了？

故事看似很遥远，但从交房时间来看，又是一个标准的次新房社区，关键是相较于现在的价格而言，品质还能接受。

这个楼盘在开盘的时候，成交均价并不低，从价格上算改善盘吧，我们踩盘的时候，从一些细节上能看到改善的标准，但达不到当初包装的效果；

关键是这个板块被人为吹高了，再加上这个楼盘不在板块的核心地段，后来就比较凄凉了，因为只有当潮水退去时，才看到真相。

PART 1

区位示意图

前文中曾提到，2017年是真正的卖方市场，这里也包含土地市场，当时平安进入福州，于该年7月在奥体板块，以‌36.53亿元‌拿下宗地2017-12号；

土地面积‌：‌234.74亩‌，成交楼面价‌为12,968元/平方米‌，因有配建安商房，‌实际可售楼面价‌约‌19,479元/平方米‌；

这是当时福州土拍史上总出让面积最大、起始价最高的商住地块之一‌‌，彼时的平安也想在市场分一杯羹；

后来这个地块分为两个项目开发，西南面位翡翠之光，东北面为奥体金茂悦；

毕竟，当时没有上帝视觉，不知道这个板块并未能成为房企心目中的优质地段，以为可以做改善，如今光看地段就知道是刚需。

只是当时的房企野心勃勃，心想一座城市只有一个奥体，做成改善盘，卖给改善群体；

这初衷并没有错，只是入市的时间欠些火候，导致这个楼盘的去化周期普遍高于周边的楼盘。

今天要聊的是金茂悦这个楼盘，本来是在2018年12月28日开盘，但是受到隔壁地块翡翠之光的影响，真实开盘时间推迟到2019年1月10.

由于万科在福州的口碑不错，金茂悦这种避其锋芒的做法也是可以理解的。

毕竟地段一样，价格也类似，同时开盘的话，对双方都不好。

不过，这两个楼盘都错失了奥体楼盘的黄金销售节点，毕竟2018年3月前后，奥体有很高的热度，随后逐渐冷去；

最终，奥体金茂悦这个楼盘首次开盘的均价定格在29515元每平米，虽然去化不算理想，但还是有人为之买单，毕竟金茂当初的宣传非常高端。

PART 2

踩盘金茂悦实拍图

在2023年的时候，这个楼盘还有不少尾房，当时有个朋友是在那边当置业顾问，参观了这个小区。

先从地段说起，我们过去的时候，那里还是处于城中村，周边的城市界面略逊一筹，虽然离奥体中心比较近（直线距离约600米），但不算奥体的核心板块；

奥体城市界面比较好的地段在奥体中心西侧，5号线东岭站到霞镜站周边，这里的配套相对比较丰富，西侧就是飞凤山公园。

至于金茂悦所在的地段，直线距离地铁站约1.8公里，周边也没有什么像样的配套，这种地段能卖到2.95万，一部分是市场原因，一部分功劳应该归功于PPT吧；

在参观完社区后，理想且客观得描述，这个楼盘有可取之处，注意两个细节，楼盘里有泳池，还有一个小型足球场；

理论上说，如果做篮球场的话，可能更受欢迎，且成本会更低，但金茂还是做了足球场；

这个成本值不值呢？或许不太了解福州吧，相较于足球，福州的篮球更为普及一些，或许考虑到奥体有很多篮球场了，为业主弄个足球场更有个性。

从品质上说，社区还算过得去，只是前期要交房的时候，也被维权过，甚至还连夜在沙盘上动了手脚。

主要是金茂悦这个产品在推广的时候，确实给人一种做改善盘的直觉，只是相较于宣传的预期，后面的效果会差一些。

我们看现房，看社区的时候，中规中矩吧，谈不上特别高端，但也会比刚需盘品质略高一点。

只是，土拍的时候，就注定埋下了一定的隐患，只是那个时间点，大多数人没有察觉。

PART 3

图片来源于中介

在我们刚发出奥体板块项目的文章后不久，群里就有网友转发了金茂悦的低价房源：

建面132.73平米的电梯中层户型，总价148万，折合单价约1.15万，这还只是中介对外的报价。

我们回顾土拍一个细节，说到当时成交楼面价约为12968元每平米，实际可售楼面价为19479元每平米，为什么会有这样的数据差呢？

那就是要配建安置房，在金茂悦社区里，商品房16栋共745套，安置房3栋共300套。

这个低价房源就是来自于社区里的安商房，当初有承若软隔离，事实上这个社区的安置房用户也能享受到商品房用户的配套；

如果把安置房的销售价格去对比商品房，还是会有一点疑义的，至少安置房是毛坯交付，电梯品牌，入户大堂，外立面和商品房有一定差距；

当然，相较于中介所发布的房源来说，价格足够低，就别期望那么多了；

上个月看到中介发的关于金茂悦商品房的广告，建面约119平米的商品房，电梯中层，总价为165万，单价约1.39万，还送两个车位；

电梯中层，类洋房，这套房源能侧面反应出该楼盘的真实行情，在送车位的情况下，这个楼盘已经回调到1.39万了；

这相较于早期2.95万入手该小区的业主，可能已经看呆了，原来自己想买的改善盘，如今甩卖的房东，不到当初期房的五折。

金茂悦这个楼盘大幅度下调是有原因的，并不能完全代表楼市的真实行情：

首先，金茂悦所处的奥体片区相较于5号线地铁口附近的几个小区，城市界面弱，没有地铁，出行不太方便；

其次，很重要的一点，该地块土拍时间是2017年7月，而在2018年的时候，福州才有了安商房这个概念；

而有了这个概念，再把这种信息传导到市场上，需要一定的时间，在2019年初开盘的时候，大多数人并没有认识到安商房的弊端；

在一个有一定比例的安置房社区里，他们砸盘的时候非常狠，毕竟没有贷款之类的，卖起来没有压力；

而当安商房砸盘的时候，就会形成多米诺骨牌效应：

商品房业主或多或少也会受到一定的影响，这么说吧，你是买家的话，安商房卖1.1万，商品房卖1.4万，你可能就会选择价格低的，对不？

所以，总结下来，金茂悦低价的原因，除了板块自身外，还有周边城市界面，安商房之类的影响。

结语

房地产圈有一句经典名言，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

其实，这两套房源，对于能接受这个地段的客户群体来说，都算是比较有性价比的。

目前二手房市场确实能找到一些笋盘，对于有自住需求的家庭来说是可以考虑的。

不要认为房价还会继续下行，我们现在可以从官媒上看到一线城市已经有初步回暖的信号了。

对于那些有自住需求的客群来说，如果看到合适的房子，月供和租金相差不多的情况下，就可以考虑了。

福州在2025年的时候，进入了准一线城市的名单，进步速度之快，让很多人刮目相看。

强省会加持，GDP破1.5万亿，数字经济与先进制造并行，未来还会出现更多的高端产业，我们对于楼市回暖还是有很多信心的。