马光远：深圳楼市爆发，市场见底

今天我们聊这件事，大家心里是有结局的——我们知道五一期间深圳楼市成交接近翻倍，知道福田、南山核心区新房签约量暴涨100%以上，知道有个楼盘40分钟就抢光了。但你得回到4月29日晚上，回到深圳市住建局那份《通知》发布的时候，那时候看空楼市的人没有上帝视角。他们看到的是什么？是一个连续调整了近六年的市场，是全国房价平均跌了超过40%的惨淡现实。谁也没想到，一道政策下去，整个市场像被点了火。

先把这个事说清楚。

4月29日晚，深圳市住建局印发通知，自4月30日起施行。核心就是八个字：核心区限购，定向松绑。福田、南山、宝安新安街道三大核心区，深户家庭从限购2套增至3套；缴满1年社保的非深户，从1套增至2套；持深圳居住证、无社保的非深户，也能在核心区买1套。与此同时，家庭公积金贷款最高额度提至351万，首套首付只要20%。

这叫什么？这叫精准拆墙。

过去两年深圳核心区最大的痛点是什么？不是没钱，是没名额。大量新市民、异地白领、看好深圳发展的外地家庭，手里握着重金，就是进不了福田、南山。现在这道墙拆了，门的宽度也拉满了。

市场的反应，超出了所有人的想象。

五一期间，深圳新房、二手房看房量和签约量双双创下近6年新高。中指研究院数据显示，深圳新房成交同比增长59%，二手房成交同比增长81%。核心区涨得更猛：南山新房签约量大涨105%，福田大涨100%；二手房方面，南山大涨85%，福田大涨77%。

更夸张的是，外地购买力加速涌入。大量外地客户，凭刚办好的居住证，直奔福田开启密集“扫楼”模式。光明区龙湖观萃苑5月3日首开92套房源，40分钟全部售罄。福田金地环湾城在新政后短短5天内，认购套数达到了今年月均水平的3倍。用业内人的话说，这种现象在过去几年非常罕见。

为什么这么猛？因为有机构给出的数据给出了一个基本判断：全国平均房价下跌幅度已经超过40%，下跌周期已经进入第六年。水分挤得差不多了，该爆的雷也爆得差不多了。经济学家马光远甚至直接断言：房地产市场已经基本见底。4月28日中央政治局会议明确提出“努力稳定房地产市场”，深圳赶在五一前放开限购，时间点卡得恰到好处。不是漫灌，是精准滴灌。

一位从业十年的资深中介说了一句很到点上的话：新政相当于为全国的资金打开了投资福田核心资产的绿色通道，这种信心的恢复比成交数据本身更有意义。

我们今天回头看，知道五一的数据只是一个开始。但如果你问，为什么偏偏是深圳先爆发？答案很简单。因为它憋了太久，也跌了太久。当一个城市的核心区连持居住证的外地人都不让买的时候，那不是调控，那是把门关死了。现在门开了，该进来的人自然会进来。

有人担心热度能持续多久？关键看两个指标：挂牌量和挂牌价。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉判断，如果5月挂牌量不再度大幅攀升、议价空间可控，那就意味着居民预期真正稳住了。跌了六年，该见的底，这次可能真的见到了。