首单市场化租赁住房REITs，凭什么是中建？

2026年4月15日，上交所官网一条不起眼的REITs项目动态更新，在住房租赁圈炸出了大水花——“国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”正式申报。

估计很多打工人扫一眼就划走了，感觉和自己没啥关系。

其实不然，这事看似是资本市场的小动静，实则是给住房租赁行业投了枚深水炸弹，藏着所有租客、从业者、投资者的未来命运。

这是中国租赁住房公募 REITs 首次彻底跳出保障性租赁住房的政策框架，从政策扶持、租金受限、政府托底的温室里走出来，正式迈入完全市场化定价、市场化运营、市场化竞争的深水区。

以前的租赁住房REITs，全是保租房，有政策补贴、有租金上限、有政府托底；而这次不一样，无补贴、无兜底，租金随行就市，收益全靠运营硬刚。

整个住房租赁行业的游戏规则正在被彻底重置。

1、开始告别，政策托底时代

租赁住房的REITs不是没发行过，但此前发行的9只租赁住房REITs，清一色都是保障性租赁住房，本质上是有政策托底的，目的是解决住房租赁行业“从0到1”的起步问题，而非行业的终极形态。

对参与其中的房企、央企来说，保租房REITs当然是低风险、高稳定的好生意，只是这份稳定，更多来自政策红利，而非市场竞争力。

这种保租房REITs的优势很明显：

一是拿地成本低，土地多为政府划拨或低价出让，比商品房拿地成本低一大截，相当于直接省了最核心的一笔开支。

二是税费优惠足，房产税、增值税、印花税等多税种减免，省下来的资金直接转化为纯利润。

三是运营有保障，租金一般不超过同地段市场价的90%，年涨幅有控制的额度，出租率有保证，现金流相当稳定。

再加上REITs上市的退出通道，“投融建管退”的闭环直接拉满。

图注：摄图网（id：329891513）

客观来说，保租房 REITs 的历史价值毋庸置疑：它快速扩大了机构化租赁房源供给，有效解决新市民、青年人的居住难题，让长期被散户、二房东主导的租赁市场，第一次走上规模化、标准化道路。

但不可忽视的是，政策托底也带来了一定的局限性：租金被锁死导致收益天花板偏低，客群仅限中低端群体无法实现高端溢价，资产门槛严格限制了市场化长租公寓的参与，整个行业在政策的“保护”下，缺乏市场化竞争的动力，难以实现高质量发展。

2、没有政策依赖，拼能力的时候到了

这次中国建筑申报的“国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”，最大的突破就是彻底摆脱了政策依赖，成为首单纯市场化租赁住房REITs。

它的出现，标志着行业正式从“政策托底”转向“市场竞争”，进入凭实力说话的新阶段。

这单REITs与过往保租房REITs相比，有三个核心不同：第一，无任何政策补贴，土地成本完全市场化，拿地、建设、运营全按市场价推进，没有低价地、税费优惠等红利可享，成本门槛直接提升。

第二，租金完全随行就市，没有涨幅限制，周边租金上涨它可同步上调，市场下行时也可能面临租金回落，收益好坏全看市场供需和运营能力。

第三，风险完全自主承担，出租率波动、空置期、装修损耗、竞品冲击等所有市场风险，都需要运营方自行消化，再也没有政府托底兜底。

图注：摄图网（id：507743685）

可能有人会问，中国建筑为什么敢第一个“吃螃蟹”？

并非盲目冒险，而是有足够的硬实力支撑：

本次 REITs 的底层资产为上海松江中建・幸孚 + 公寓，是中建集团首个 R4 用地项目，运营已超过四年，进入成熟稳定期。项目总套数 2432 套，可租赁面积102,744.26平方米，户型以一居室为主，加上一室一厅、两室共计五种户型。配套商业可租面积为3,012.02平方米，地下车位1,016个。配套商业与车位齐全，居住便利性高。

运营数据显示，项目出租状况保持稳健。截至2025年末，项目住宅出租率93.66%，租金收缴率99%以上，平均租金64.75元/平方米/月，客户结构稳定。租户职业行业占比较高的为科学技术和研究服务业、互联网相关行业和制造行业，主要下巨人网络及其相关联公司、谱尼测试、飞科电器等周边相关产业公司任职员工为主，占比均在20%下上，具备较强的支付能力和稳定性。

2025年项目实现营业收入7566.52万元，净利润1462.34万元，EBITDA5905.71万元，经营性现金流净额5824.89万元，盈利与现金流表现扎实。

从运作架构来看，中建资本负责资本统筹，中建东孚资管负责专业运营，两大平台协同，让资产培育、运营管理、资本退出形成闭环。早在申报前，项目就已完成股权调整，为 REITs 发行做好长期铺垫。

更重要的是，这单 REITs 不是一次性资产包装，而是中建系租赁住房证券化的起点。目前中建已在全国布局多条长租产品线，覆盖服务式公寓、白领公寓、宿舍型公寓等多元形态，集团层面更储备了大量优质租赁住房项目，未来具备持续扩募能力。

这单REITs的申报，对行业来说是一个明确的信号：政策的“拐杖”已经收起，未来的租赁住房行业，拼的不再是资源和政策红利，而是运营效率、产品品质和现金流管理能力。

那些只靠政策吃饭、缺乏核心运营能力的玩家，未来会逐渐被市场淘汰；而真正有实力、能做好产品和服务的企业，将获得更多资本支持，迎来新的发展机遇。

同时，这也会影响到每一个普通人。

对租客来说，短期市场化房源租金可能更灵活，好地段、好品质的房源租金或许会有所上涨，但长期来看，机构化、规模化的市场化长租房源会越来越多，租客的选择会更丰富，居住体验也会逐步提升。

对从业者来说，行业从粗放式发展转向精细化运营，懂产品、懂服务、懂运营的专业人才会更吃香，混日子的从业者将被行业淘汰。

3、写在最后

国泰海通中国建筑这单市场化租赁住房REITs的申报，不只是一只资本市场产品的亮相，实则是中国住房租赁行业的“成人礼”——它标志着行业彻底告别了政策襁褓的保护，正式迈入市场化竞争的新阶段。

过往的保租房REITs，解决了行业“有没有”的问题；而市场化REITs，将解决行业“好不好”“强不强”的问题。

这意味着行业将进入更健康、更可持续的发展轨道，靠实力说话的玩家会崛起，行业整体品质会提升，“租购并举”也将从口号真正落地为现实。

也就是说，中国住房租赁行业的市场化时代，已经正式拉开序幕。告别躺赚的政策红利，靠实力突围的黄金时代，才刚刚开始。