永升服务关联方依赖难解 房地产市场波动加剧风险

在房地产市场变化的大背景下，如何平衡传统业务与新兴业务的发展，同时加强自身独立性和市场竞争力是当前物业企业需要重视的课题。

中房报记者 梁笑梅 北京报道

3月31日，永升服务举行了2024年度业绩会。永升服务执行董事兼总裁周洪斌、执行董事兼首席财务官周迪、投资者关系总监严宪出席发布会并回答记者提问。

“现金流增幅大于利润增幅，大于收入增幅。”周洪斌在业绩会上表示。

可以看出永升服务对现金流的重视。永升服务当前账面现金储备为26亿元，今年已支出3亿元。去年同期，永升服务账上现金为23.4亿元。

2024年永升服务整体应收账款较去年增加了约2亿元，但关联方应收账款环比下降了2.3%。

中信证券分析师张全国表示：“永升服务要警惕计提应收款和商誉减值的风险。”

而这一切和关联方的紧密联系不无关系。2023年和2024年，永升服务的物业管理服务收入中，来自关联方旭辉集团的收入占比维持在28.8%。

尽管永升服务在努力扩大第三方市场份额，但其业绩仍然受到关联方项目开发情况的影响。随着房地产市场的不确定性增加，物业管理公司如何在这种环境下保持增长成为了一个重要课题。

关联方占比物业服务收入仍为28.8%

根据2024年年报显示，物业管理服务依然是永升服务的主要收入来源，占比进一步提升。2023年，基础物业服务收入为44.63亿元，占总收入的68.2%，而到了2024年，这一数字增长至50.91亿元，占总收入的比例达到了74.4%。

资料显示，永升服务主营物业管理服务、社区增值服务、对非业主的增值服务、城市服务四块业务。

其中，永升服务物业管理服务产生的收入是集团的最大收入来源，从2023年，物业管理收入为44.63亿元，2024年为50.91亿元。

永升服务方面解释，这主要得益于公司与旭辉集团的稳定合作，及持续致力于扩大第三方客户基础。

对于绝大部分物业企业而言，物业管理服务依旧是最大的收入来源，物业企业注重培养业务及业态多样性发展的能力对收入的贡献仍然有限。对于永升服务而言，如何在巩固传统业务的同时，积极开拓新的增长点，成为了未来发展的重要方向。这是在市场环境变化之下，要求物业企业必须具备更强的适应能力和创新能力。

年报显示，2023年和2024年，永升服务的物业管理服务收入中，均有71.2%来自第三方客户，而来自母公司旭辉集团的收入占比则维持在28.8%。

尽管许多物业管理公司试图通过拓展第三方业务来减少对母公司的依赖，形成独立运营模式，但永升服务在这一点上变化并不大。

关联方依赖与多重压力并存

前年年底，旭辉永升服务将其名字改为永升服务，从这一举动看出永升服务进一步强化独立市场化发展的计划。

事与愿违。与2023年相比，永升服务2024年在物业管理板块的收入占比并未发生显著变化。

特别是在当前房地产市场面临诸多挑战的情况下，这种依赖性显得尤为突出。

尽管永升服务在努力扩大第三方市场份额，但其业绩仍然受到母公司项目开发情况的影响。随着房地产市场的不确定性增加，物业管理公司如何在这种环境下保持持续增长成为了一个重要课题。

当下，许多物业管理公司试图与房地产开发商分离，形成独立运营模式，不可否认的是，其业绩仍会受到母公司的项目开发情况的影响。尤其是在当前房地产市场面临挑战的情况下，这种影响更加明显。

在同策研究院联席院长宋红卫看来，“尽管与开发板块呈现独立性发展，但是在业绩上还是受到开发板块业务的影响，最明显一点就是增速放缓，可以看到利润和收入还保持正增长，但是增速已经明显放缓。”

他解释，“一方面是由于行业新增规模大幅放缓，企业在管面积增长放缓，另一个原因是物业服务仍然是物业费占主要部分，这部分提高收费难度较大，增值业务占比较小，这也是未来物业行业重点发力空间。”

在房地产市场变化的大背景下，如何平衡传统业务与新兴业务的发展，同时加强自身独立性和市场竞争力是当前物业企业需要重视的课题。

此外，永升服务对关联方收缴率的迫切也凸显其对现金流的重视。

周洪斌表示：“地产类应收账款作为持续关注重点，去年已成功回收4.8亿元。鉴于当前地产行业现金流普遍承压，公司实施分类管理。”

管理层表示，2024年收缴率方面确实略有下降，这主要源于两方面因素：一是地产行业业务收缩背景下，整体回款难度较往年显著增加；二是主动调整了第三方业务的收款策略。

2024年，物业宏观环境存在多重超预期挑战。例如，经济下行压力导致支付意愿下降，人力成本刚性上涨和市场竞争失序带来的压力。

对于已经到来的2025压力，周洪斌说，“业主对服务品质的更高期待、政府对物业费定价机制的规范要求等关键要素仍将延续，这对企业的精细化运营能力提出持续挑战。”