政策性拆迁补偿中的涉税问题

我国城市化进程在不断的加快，许多的企业也在面临着拆迁。拆迁面临的拆迁补偿款金额较大，相应的税金计算尤为重要，为避免出现多交或少交税的情况，今天我们以祥顺梦飞扬有限公司的拆迁为例，一起来探讨下政策性拆迁补偿的涉税问题。

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背景：某市政府计划对老旧城区进行拆迁改造，祥顺梦飞扬有限公司厂房及办公场地均在该次政府拆迁改造项目中。祥顺梦飞扬有限公司占地面积20万平方米，建有大中小各类库房30座，其中钢结构及板块结构现代化库房5万平方米，其它库房2万平方米，原值共计2.3亿元；考虑公司长期发展规划，梦飞扬公司选择房屋置换方案，梦飞扬公司当前的厂房及办公场地可以置换十一层商业楼共计建筑面积1.6万平方米、占地面积5,000.00平方米。置换的房屋毛胚价格1.7亿元，装修金额共计2,400.00万元，于2023年3月1日精装交付并办理房产证。梦飞扬有限公司于2023年5月31日搬迁完成，取得政府搬迁补贴5,000.00万元，搬迁过程中处置自有机器设备获得处置收益2,500.00万元、支出300万元，处置部分无法搬迁的存货取得收益1,300.00万元，资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款500万元。搬迁期间发生的职工安置费、职工停工损失费、资产安装费等支出共计5,600.00万元。企业适用税率：企业所得税25%，增值税13%，城建税7%，房产税扣除比例30%。

首先我们判断祥顺梦飞扬有限公司此次拆迁案是属于政策性拆迁，政策性拆迁涉及各种优惠政策。

增值税

增值税： 拆迁补偿收入需要缴纳增值税金额为0元。

政策依据 ：《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）明确：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（三十七）规定“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”属于免征增值税项目。

土地增值税

土地增值税：缴纳金额为0元

政策依据 ：《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征土地增值税。符合上述免税法规的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。祥顺梦飞扬有限公司属于政策性拆迁，可以向税务机关申请免于缴纳土地增值税。

2023年度企业所得税

搬迁收入=5000+2500+500=8000万元

搬迁支出=300+5600=5800万元

搬迁所得=8000-5800=2200万元

企业所得税=搬迁所得*25%=2200*25%=550万元（假定企业不存在未弥补的亏损）

政策依据 ：根据《国家税务总局关于发布 <企业政策性搬迁所得税管理办法> 的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定， 第十六条　企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。第十七条　下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：（一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。第十八条　企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：（一）在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。（二）自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。　第十九条　企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：（一）搬迁规划已基本完成；（二）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。

契税

契税：缴纳金额0元

政策依据：根据《中华人民共和国契税法》规定，省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：（一）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属;（二）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。我收集了部分地区对拆迁补偿契税规定。

北京市：根据《关于明确契税政策和执行中有关问题的通知》第一条规定，单位和个人使用拆迁补偿费、安置补助费（包括被拆迁房屋产权单位向房屋使用人支付的补偿款）承受土地、房屋权属，不限制用途，对成交价格未超出拆迁补偿费、安置补偿费的部分免征契税。

淄博市：根据《关于印发淄博市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（淄政发〔2021〕1号）第五十二条规定，被征收人选择货币补偿以货币补偿金额购买相同用途房屋的，或者被征收人选择房屋产权调换的，成交价款中相当于货币补偿金额的部分，免交契税。

印花税

印花税：①拆迁补偿收入缴纳金额为0元。

②办理房产证缴纳印花税：（17,000.00+2,400.00）*0.05%= 9.7万元

共计缴纳印花税9.7万元

政策依据：根据《中华人民共和国印花税法》的规定，印花税应税凭证是指《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。反之，未列举的凭证就不需要缴纳印花税。拆迁补偿合同不在列举范围内，所以，不应缴纳印花税

产权转移数据适用税率万分之五。

房产税

房产税：梦飞扬有限公司2023年度需缴纳162.96万元。

（17,000.00+2,400.00）*（1-30%）*1.2%/12*9= 122.22万元

政策依据：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

城镇土地使用税

城镇土地使用税：2023年缴纳金额为4.2万元

5,000.00平方米*11.2元/平方米/12*9= 42,000.00=4.2万元

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定：“十九、关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”二、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：“二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（二）购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

综上所述，政策性拆迁政府涉及税种复杂，税收优惠及税收计算方式较为特殊，需关注政策更新情况，避免纳税风险的出现。

来源：祥顺企服专家原创内容。