火起来了?老黄埔红盘人挤人，4万+/㎡值得买吗？

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被誉为“史无前例”的5·17新出台后，购房者看房热情也被点燃。

据合富研究机构监控，新政当周（5.13-5.19），一手来访同比上周上涨近15%，成交套数同比上涨近16%，市场回暖趋势明显。

其中，日前正式开放样板间的保利招商华发·中央公馆，瞬间吸引众多买家的关注，不少中介在周边截客，销售中心门前再现“排队看房”的名场面，老黄埔总算重新找回了热度。

销售称，周末每日平均到访约3000组客户，认筹约150组。

亮相即将成名，这个“老黄埔新来的靓仔”有什么过人之处？

上周末，少年君到项目现场实地一探究竟。

约500米到地铁站

高能级配套丰富且集中

保利招商华发·中央公馆位 于老黄埔板块，地理位置比较优越，周边成熟小区较多，居住氛围比较浓厚，而且板块新房供应不多，购买力囤积了不少。

少年君实探下来，觉得这个项目的亮点不少。

优点一、交通便利。

南面直线距离约500米有5/7号线交汇的大沙东站，步行10分钟左右可达，去珠江新城、金融城、琶洲都比较便利。

而且，北面直线距离约1公里有“黄埔高铁新城”，佛穗莞城际（即28号线）、29号线、37号线、19号线、广深第二高铁等8条轨道交通线路，均在此交汇换乘。虽然还在“画饼”，但起码有想象空间。

黄埔新客站概念示意效果图

优点二、环境不错。

东临乌涌，南侧有黄埔荔枝公园、黄埔儿童公园两个公园，依园傍水，遛娃一流。

优点三、老黄埔核心资源较多，界面比较新净。

黄埔体育中心、黄埔图书馆、广州市第三少年宫、黄埔体育馆、文化馆（规划，保利配建）等都在项目1公里范围内，高能级配套丰富且集中，生活方便。

图片来源：房天下广州

优点四、开发商实力雄厚。

保利（央企）、招商（央企）、华发（国企）联合开发，三大央国企共同操盘，相对有保证。

优点五、板块内首个使用率超100%的项目

相比旧规电梯一手房只有约8成的实用率，中央公馆的户型设计&使用率要好不少。

且它是老黄埔中少有的纯住宅项目，不涉及旧改。

项目效果图

当然，缺点也是有的，总体上瑕不掩瑜。

项目规划建有6栋47F的超高层产品，容积率达4.3，等电梯时间略长。

另外，教 育也存在不确定性，只配建1所幼儿园，小学 有可能分配到怡园小学北校区或怡瑞小学，具体的招生信息要以当年的教育局招生计划为准。

2024年黄埔区招生细则

使用率达100%，老黄埔首个

瞄准刚需、首改

据现场销售介绍，项目预计首推1栋和2栋，户型涵盖建面约81㎡3房1.5卫、约89㎡3房2卫、约92㎡3房2卫、约116㎡4房2卫、约159㎡4房3卫，约400多套，预计本周进行首次开盘。

小区的主力户型为89㎡3房和116㎡4房，瞄准刚需和首改买家。

此外，上车户型81㎡首推只有1条梯腿，整个小区只有5条梯腿。92㎡、159㎡货量最少，在整个小区只有两条梯腿，都只有88户。

我们先来看，约81㎡三房1.5卫，北向，紧凑三房设计，实用率高达105%。

多飘窗、多开窗设置，阳台、主卧270°采光，通风采光不错。较为讨喜的是，1.5个卫生间设置，提升生活质量。

约89㎡3房2卫，与81㎡户型布局相近，使用率也有103%。

主要不同的是，该户型朝向更好，有西南和东南，厨房更大一些。

约92㎡户型，2梯4户，南北对流，两个卧室有270°采光，主打一个空间体验感。

如果买家不需要3个卧室，次卧可改为餐厅，变为大横厅设计，原餐厅位置可作为多功能室，空间百变，可满足居者不同需求。不过，部分采光被159㎡单位遮挡。

约116㎡户型，东南朝向，超长阔景阳台，一线望乌涌，景观不错。

花池、飘窗的赠送面积很多，但客厅加次卧的开间只有6.3米。这意味着，打通公区开阔大气，但少了一个次卧；不打通的话客厅和次卧都比较紧凑，需要取舍。

约159平楼王户型，五开间朝南，四个卧室全部朝南，配置约7.7米宽阳台，所有家庭成员都能无遮挡直望小区园林景观。

双主套配置，其稀缺性是目前老黄埔独一档，差异化也吸引板块高端置换买家前去参观。

吹风价4.4万/㎡起！

价格有吸引力

最后，来聊聊大家最想知道的价格。

据现场销售透风，预测单价在约4.4-5万/平区间，首开会有惊喜。

•约90㎡三房两卫，吹风总价约400万，折合单价4.4万/平；

•约116㎡四房两卫，吹风总价约530万，折合单价4.6万/平；

•约159㎡楼王四房，约800万，折合单价5万/平。

这个价格，对比老黄埔其他一手房，更有吸引力。

目前，保利招商华发·中央公馆所在的老黄埔在售新盘包括中鼎·君和名城合府(4.8万元/m²起)、富颐都荟(4.9万-5.4万元/㎡)，此外临近天河东的华润润府(4.8-6.5万元/㎡)、珠江花城(4.5-6万元/㎡)。

有万科城市之光的业主表示，中央公馆性价高，自己有些高位站岗。

少年君随机在现场采访了几位买家，发现他们大部分被价格吸引过来，在了解完项目后，他们对项目有不同的看法。

买家A：天河东圃上班族，看重地铁和周边配套，认为在这里买了小三房挺合适的，价格不贵，上班也方便。估算下来81㎡可能只需要350-370万，月供压力小，花小钱有城光那种公建化外立面。

买家B：目前住在老黄埔二手房，有置换需求，之前看了富颐的139㎡四房，感觉项目的159㎡的实用率也不算太高，这边6成产品是100㎡以下，现在广州还未跟进517新政的最低15%首付比例，感觉还能再等等。

综合来看，项目虽不算是全能型小区，但整体基本面还是不错，属于适合自住也容易出手的项目。

不少买家觉得项目整体产品力不错，未来流通不会差，不过小户型比大户型使用率更高，更值得入手。

老黄埔强势“补血”

三国杀大战即将开启

这个项目适合什么人群置业？

一种是天河5号线沿线的上班族，产品实用率高，户型不错，很好地控制了总价段。

另一种是老黄埔的置换客，比如石化员工们，石化大院楼龄40多年，在原有生活圈内置换性价比新房，不失为改善生活环境的不错选择。

如果你是改善的话，800万的选择空间可以很多，如果看重教育的话，少年君建议你多看看其它项目。

保利招商华发中央公馆效果图

最后少年君来说几句，2024年是老黄埔供应大年，除了保利招商华发中央公馆，中建一城江山海、中建八局双沙旧改、中交四航局珠江村旧改、中建二局文冲东旧改等项目也有计划在今年入市。

中建·一城江山海效果图

也就是说，老黄埔的供应将不再稀缺，保利招商华发中央公馆的“首个实用率超100%的小区”优势也会稀释，考虑入手的朋友需要注意了。

不过，中央公馆与这些旧改项目不同之处，就是没有回迁村民，可以保证居住、生源的纯粹性。

未来多盘入市后，保利招商华发中央公馆能否守住老黄埔的“性价比王者”这个头衔呢？产品能不能打？我们将会持续关注。

大家对这个盘有什么看法？欢迎留言给我们。也欢迎意向黄埔的买家进群聊聊，一起交流置业心得。