小作文又一次带飞地产股，房地产行业拐点到底在哪？

今天，又有市场小作文称，相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。然后考虑将这些收储的房源改建成为经适房。

需要注意的是，类似的方案已经传过几个版本，但至今皆未见官方证实。

仅凭一则未经证实的小作文，地产股又一次飞起，房地产ETF飙升近4%。

房地产板块共有光大嘉宝、天地源、云南城投和我爱我家四只涨停。招商蛇口、信达地产涨超8%，中交地产、滨江集团、华发股份等多股跟涨。万科午后也有一波小幅上涨，拉升了近6%。

值得注意的是，之前在430高层会议上，再次提出“统筹研究消化存量房产”，而这也是继2015年之后，高层又一次提出“去库存”。

上一次提出“去库存”之后，房地产市场在棚改货币化的带动下，逐步走出低谷，走出了最后一轮“牛市”。

不过我们深知，这一模式是不可再复制的。

与此同时，这一次定调，也被市场解读为，未来持续出台更多支持性政策的可能性走高。短期内来看，政策的最大看点也正是在于新一轮的“去库存”政策将如何落地。

国金证券认为，此次中央定调后，预计后续也会有一系列自上而下的平衡房地产供求关系、去库存的相关措施落地，“对行业产生的影响或是历史级别”。

此前也有机构研报曾经提及“去库存”的方法，包括但不限于解除限购、松绑限价、以旧换新，以及政府收储并改造成为保障性用房等方案。

新房市场维持低位运营

自从2021年下半年开始，房地产市场进入了深度调整阶段，目前房地产面临的问题包括有效需求不足，房企经营、偿债压力较大等等。

据国家统计局4月中旬发布的数据，截至3月，全国商品房待售面积达到7.48亿平方米，创下历史纪录。

虽然过去一段时间以来，各部门、各地推出眼花缭乱的救市政策，但看前4月的成交数据，似乎并不尽如人意。

亿翰智库的数据显示，其监测的40城市数据中，4月住宅销售面积为1068万平方米，环比下行18%，同比依旧下行42.2%。市场依旧维持在低位运营。

春节过后，虽然部分市场有一定的回暖，但4月又再一次的回归低位，市场依旧低迷。该报告还称，虽然一线城市和部分二线城市降幅相对要小，但是面临的压力也不容忽视。

另一家机构给出的数据显示，4月一线城市新房成交面积环比基本持平3月，二线代表城市、三四线代表城市新房成交面积环比分别下降约两成。

二手房市场持续增长

中指研究院数据显示，2024年一季度，25个代表城市二手住宅成交套数较上年同期下降19.1%，3月重点城市二手房成交套数环比增长118%，同比下降26%。

进入4月份以来，重点城市周均成交量较3月周均增长11.0%，同比下降12.0%，表现好于新房。

北京市场方面，有机构数据显示，虽然430北京市五环外多了一张房票，但5月前2周成交似乎并没有太大起色。

该机构数据显示，五一假期这周，北京新房和二手房成交量都出现了环比近一半的降幅，到了节后的一周便恢复了“正常”，新房成交624套，二手房成交3313套，基本上都与430新政前一周持平。

据中指研究院统计，仅在2024年前四个月里，来自多个层面的楼市政策超过70项，来自全国各城市的调控政策超过300项。比如，当前全国各地热点城市均在快速解除“限购令”。

截至5月10日，除了海南省，全国仅剩下北上广深四大一线城市和天津仍在局部限购。但近一年来，房地产市场成交量、成交价仍在绝大多数月份同环比下跌，陷入一蹶不振的低迷状态。

政策频繁落地，不仅没有能够带动新一轮的成交，但却导致另一端出现了新的热度。

诸葛研究院发布于5月6日的研报显示，该机构监测的重点14城在2024年前四个月共计成交35.17万套，同比下降19.5%；但二手房挂牌量同比上升31.63%。从绝对值上看，截至4月底，14城的二手房挂牌量相当于4月单月成交量的19.8倍，房源去化压力巨大。

目前来看，当前的二手房市场热度似乎明显的高于新房市场，但成交价却在下跌。

“统筹研究消化存量房产”这一提法将如何更好的平衡新房市场和二手房市场的去化，能否让市场重拾信心，更值得关注。