今年房地产的三大任务：方向没问题，预期有问题

中国的学界有个毛病，只要政策出台个说法，总归是一片喝彩，感觉只要坐在办公室的精英动打印个文件，中国的一切问题都迎刃而解了。

实际情况是，中国经济的问题，特别是房地产的问题，远没有那么简单，政策的效力也越来越有限。

这些年给我最深的感受之一，就是政令频出，从来没有这么忙碌，一个文件下来，各地方前赴后继，气势如虹，但是，很多问题就是得不到解决。拖欠款就是非常典型的例子，历史上也发生过严重的三角债，并没成立什么专管局，也不需要多部门协同配合，不到一个月就解决了。现在到底出了什么问题？房地产的政令堆成了山，就是阻止不了量价齐跌的趋势，为什么？

这说明有形之手对市场的干预是有限的，我们一直强调“有为政府”，这本身就是风险，如果政策失灵，就意味着风险已经快步向我们走来。

４３０会议针对房地产提出了三大任务：保交房、去存量、优化增量住房。这三条其实都是底线思维，是在控制系统性金融风险，能稳住吗？

首先是保交付，谁来保？

这是中国楼市最深重的痛点。

预售制是从香港学来的，香港并没有发生要保交付的问题；我们把保交付的责任全盘推给了开发商，很不客观；预售制是开发商、银行和地方财政三方的局，其中最大的获益者是地方财政，巨大的土地出让金已经收了，用了花了，谈到责任时，却又成了道德审判者。

保交付的问题，根本在监管，预售的钱被谁收走，被谁使用？银行与地方财政都应该负监管的责任。

保交付政策已经强调了几年了，还是存在着大量的保交付问题，那就不是开发商资金链断裂这种孤立的问题，是整个预售系统的问题，这个预售系统曾经把资金的利用率玩到了极致，现在玩得信用尽失，表面上是开发商在承担责任，根本上是整个市场信用链被打断了。所以，楼市不管多难，政策一定会把保交付的任务放在第一位。

它不仅仅是市场信用，开发商的信用，也是政府信用。

４３０会议实际把问题点透了，要求：

“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作”。

各方责任，这个定位有份量。

各方一起保交付，这是起码的责任，这说明了一个问题，房地产的崩塌，不是哪一个开发商的“无序扩张”。保交付是开发商的直接责任，但正因为是预售制，开发商破产，责任却留给了政府；这就是为什么两会提出对流动性的支持，不分国企与民企；这个思路不仅仅适用于房地产，也适用于整体经济。

消化存量房产，谁来消化？

是政府出手消化，还是刺激有效需求？

如果刺激需求就能消化存量房产，那就谈不上是什么任务，市场自行调节就行了。只有当市场供求关系严重不平衡，只有当有效需求消化不了巨大的存量时，消化存量房产才会成为各级地方的任务。

一季度商品房销售面积和销售额同比分别下降19.4%和27.6%，房地产投资同比下降9.5%。这是与去年的同比，而去年同期已经十分惨烈；销售大滑坡的潜台词是资金链的断裂，是金融风险在加大；1-3月TOP100房企销售总额同比下降49%，这么大的幅度，可想房企的资金和债务压力有多大了。

但是，政策性的去存量能做什么？

取消一线城市所有限制？其实，大家都很清楚，一线城市是富人的领地，富人买房主要是投资性消费，如果没有上涨的预期，所谓打开一线城市的所有限制，大概率是揭穿了一个真相：所有的限制都是鸡肋。

中国楼市已经走入一个新格局：政策失灵。土地财政控制下的市场以大败局的方式结束了，中国楼市将回归真实市场，真实的价格体系。　

救市将不取决于任何行政性指令的下传与执行，最终解是货币手段。

优化增量住房是对未来房地产发展的定位。

土地财政摆明了开始步入收官的节奏。

但是，地方财政在相当长的时期内，还是摆脱不了对土地出让金的依赖，二十年内没有任何行业可以转换掉巨大的土地出让金，包括征收房地产税，那么，楼市明明供过于求了，每年三轮的土拍还是要进行，这显然是一个悖论。

既然是一个解不开的结，那就做系统内的优化，这就提出“优化增量住房”的底层逻辑。主要是将商品房与保障房分开，市场不再进行一刀切的干预，区分开商品房与保障房。

商品房是富人的天堂，也是土地财政收割的对象，你想与众不同，享受曹德旺６０００平方米的豪宅，那就让市场说了算，价格涨上天也是土地财政受益；政府赚了钱去补贴保障房，心系苍生，不失为一种两全的选择。

４３０会议说到底，还是方向性的定位，楼市能不能稳住，政策说了不算。

记得去年初马光远认为楼市见底了，理由就是政策见底了，结果，我们还是迎来的楼市的大败局。政策既然失灵，一切将回归真实的市场，那就是市场说了算。

政策的方向没问题，保产付，守住市场的的基本信用；去存量，取消妨碍去存量的行政性干预；优化增量住房是对市场的敬畏，让商品房彻底回归市场，房住不炒这事交给政策性支持的保障房，各得其所，可以说，政策的方向就是回归市场。

有问题的是预期，既然市场说了算，年内的房地产将经历考验，能不能守住３０％的跌幅生死线？能不能守住１０－１２亿平方米的销量大底？

这两道线突破，就只能动用货币工具了。