二手房“以旧换新”可行吗？关键在于旧房不能“贱卖”！

家电以旧换新，手机以旧换新，汽车以旧换新，现在连房子都可以以旧换新了。

目前，全国超过50个城市支持二手房以旧换新，大致有三种模式：

1、帮卖模式

涉及开发商、中介机构和换房者三方当事人！

换房者向开发商缴纳定金锁定一手房源，再委托中介机构出售旧房。如果中介未能在一定期限内将旧房子卖出去，开发商将退还购房定金。

这种模式一看就有很多BUG！

首先，谁能保证旧房一定就能卖出去？

房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

你再怎么卖力推销，决定因素还是价格！

只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房子。

要想卖出去，只有降价，老业主是否接受？

其次，这种模式的特点决定了老业主大概率不会“贱卖”自己的二手旧房。

换房者在向开发商缴纳定金锁定一手房源的同时，也锁定了价格；之后再去卖二手旧房。

也就是说，二手旧房是在一手新房之后才确定成交价格的。

在房价下行周期，这种方式很不利于换房者。

拟换房者发现自己的旧房子只能卖出一个不及预期的价格，与新房的锁定价格相差甚远，于是打消了换房的念头。

现在有钱不怕买不到房，何必搞得自己很被动，通过交定金的方式锁死一手新房的价格？

2、收储模式

地方国资平台直接下场收购二手房，业主用旧房的卖房款冲抵部分新房的购房款。

这是字面上最接近“以旧换新”的模式！

地方本来就有建设保障房的任务，但现在商品房过剩，增量保障房将加剧去库存压力；倒不如通过收储二手房用作保障房，形成一二手房市场的联动效应。

然而，这种模式最大的制约因素就是资金，规模不可能很大。

此外，既然要掏出真金白银，被收储的二手房就有一定的要求，例如位置不能太远，楼龄不能太长等。

因此，真正符合条件的房源不多；而在这些业主中，有换房意愿的可能更少。

可以换一个思路，让开发商主导以旧换新。

根据相关政策，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的一定比例，例如80%。

也就是说，80万的旧房子至少要换购100万的新房子，其中的差价要由换购人用现金补足。

因此，对于资金链紧张的开发商来说，至少现金流是正的！

以这种模式出售一套价值百万新房，最少能够获得20万现金，其他80万用二手旧房抵扣。

开发商先拿到20万现金解决燃眉之急，80万的旧房子再通过中介机构卖出去。

3、补贴模式

给换房者一定购房补贴或者税费优惠，但力度有限，例如每平方米补贴100块或者全免契税。

这些补贴和优惠聊胜于无，不足以形成二手房房主以旧换新的动力。

推行“以旧换新”是为了促进改善型需求转化为现实购买力！

不过，人总有一个安于现状的心理，特别是在房价下行周期：反正自己有房子住，并不急于以旧换新或者以小换大。

因此，“以旧换新”需要解决以下几个问题，才能促进改善型需求转化为现实购买力！

一是房价！

以旧换新涉及两个房价，二手旧房房价和一手新房房价。

新房房价问题不大，开发商出于各种考虑都愿意降价促销。

关键在于二手房价，无论卖给其他人还是被收储，只有达到老业主的预期，才能推动他们愿意换新房。

二是交易成本！

老业主如果自己以旧换新，所涉及的程序相当繁琐，这也阻碍了他们交易的欲望。

相关政策必须能够节约交易成本、缩短交易时间，才能促使老业主以旧换新！