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谢逸枫:颤抖吧!4月全国土地收入雪崩式下滑

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文/谢逸枫

2024年5月20日,一份财政部门数据显示,前4月全国国有土地使用权出让收入1.0536万亿元,同比下降10.4%,跌幅较上月扩大3.7%。与2021年同期收入2.1383万亿元相比下降1.0847万亿元,堪称雪崩式下滑。



市场低迷之下,地方卖地减少大减,土地财政收入持续下滑。2024年4月单月,全国地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入为2389亿元,同比下降约21%,降幅较之前有所扩大,背后的主要原因有几个方面。

首先是支付土地出让金的分期付款。企业在购买土地后一个月内要缴纳一半土地出让价款,剩余一半价款在一年内付清。其次是土地供应下降,成交的下降,购置土地面积下降。再次是土地的流拍。最后是底价成交,土地价格的总体不高。

数据显示,目前土地市场远未达到 "顶峰",总体延续持续下滑的趋势,意味着土地市场最低点时刻没有过去。土地是面粉,房子是面包,土地成交明显下降,意味着土地市场调整持续中,触底拐点未来临。

土地收入累计增长、地价的稳定、土地和房地产税收持续增长,暂时不意味着房地产市场已经企稳。因为目前土地市场没有形成稳定的增长、上涨趋势,一二手房屋交易量、房价没有形成稳定的上升趋势。

只有居民收入(能力)和信心(房价不会持续下跌)恢复、烂尾楼与逾期交房及债务问题解决,购房者才买得起房,才不会担心房价下跌,才不会担心交了钱买不到房子的预期。因此,解决好问题,房地产才能出现转折点。

按照2019年前4月-2024年前4月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)来看,分别为15923亿元、15839亿元、21383亿元、15012亿元、11761亿元、10536亿元,说明2024年4月全国卖地收入没有明显好转。

按照2019年前4月-2024年前4月全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)增速来看,分别为同比下降7.6%、同比下降4.5%、同比增长35%、同比下降29.8%、同比下降21.7%、同比下降10.4%,跌幅收窄。

前4月全国一般公共预算收入80926亿元,同比下降2.7%,而支出89483亿元,同比增长3.5%,意味着财政收入不够支出,钱不够化。财政赤字规模从2021年-2023年分别为3.57万亿元、3.37万亿元、3.88万亿元,到2024年4.06万亿元。

其一是前4月全国(国有土地使用权出让收入)卖地收入10536亿元(一季度8147亿元、前2月5625亿元),占前4月全国一般公共预算收入80926亿元的13.02%(一季度13.39%、前2月12.61%),而2023年-2020年分别为26.75%、32.81%、42.97%、46%。



前4月全国(国有土地使用权出让收入)卖地收入10536亿元(一季度8147亿元、前2月5625亿元),占前4月地方一般公共预算本级收入45676亿元的23.07%(一季度23.23%、前2月23.55%(2023年-2020年分别为49.47%、61.43%、78.36%、84.03%)。

全国卖地收入占全国一般公共预算收入、全国地方一般公共预算本级收入的比例高于其他行业收入,如果加上5项的土地和房地产相关税收的收入7405亿元,房地产总收入达到17941亿元,占二项比例将大幅度提升。

其二是前4月5项土地和房地产相关税收7405亿元(一季度5494亿元),2023年-2020年分别为1.8538万亿元、1.9216万亿元、2.0793万亿元、1.9694万亿元),占全国税收收入66938亿元的11.06%(一季度11.18%),而2023年-2020年分别为8.74%、11.53%、12%、13%。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到全国总税收入的20%以上,说明100块收入里面,房地产的税收贡献20块钱。

前四月全国土地和房地产相关税收,其中契税1918亿元,同比下降7.1%。房产税1822亿元,同比增长19.2%。城镇土地使用税965亿元,同比增长12.1%。土地增值税2150亿元,同比下降4.5%。耕地占用税550亿元,同比增长20.2%。

其三是前4月全国(国有土地使用权出让收入)卖地收入10536亿元,加上前4月5项土地和房地产相关税收7405亿元,房地产总收入17941亿元(一季度13642亿元),而2023年-2020年分别为7.6531万亿元、8.6070万亿元、10.7844万亿元、10.3836万亿元。



房地产总收入17941亿元,占全国一般公共预算收入80926亿元的22.2%(2023年35.30%)、占地方一般公共预算本级收入入45676亿元的39.3%(2023年65.28%)、占全国税收收入66938亿元的26.8%(2023年42.25%)。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到全国总税收入的40%以上,说明100块财政收入里面,房地产税收贡献40块钱。

其四是按照官方统计数据显示,1999年到2020年,土地出让收入累计58.9万亿元,到2021年已经突破67.6051万亿元,到2022年为74.2905万亿元,2023年突破80.0901万亿元,短短25年时间突破80万亿元,年均卖地收入3.2036万亿元。



中国卖地收入堪称一笔巨大的地方财政收入之外的财政收入,可以用来支持地方经济发展、基础设施、保障性住房、教育与水利等发展。按照过去十三年(2011年-2023年)中国卖地收入数据显示,总计70.7343万亿元,年均5.4411万亿元的卖地收入。

2011年-2023年中国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元,说明与市场波动相同。

2011年-2023年全国卖地收入增速分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%,表明过去十三年全国卖地收入增速呈现先高后低的趋势,与市场波动同行。

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