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泾河“地王”将被法拍

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前两年在全国土地市场势头很猛的隆基泰和,如今正陷入困境之中。

这种困境,也波及到了隆基泰和3年前在泾河新城拍下的“地王”。

拿地3年未亮相的这个项目,如今被摆上了阿里司法拍卖平台。

从目前来看,在市场难度较大的泾河新城市场,“打折”法拍的这块“地王”被其它企业接手的难度较大。



5.79亿元起拍!

这两天,阿里司法拍卖平台上发布了《陕西省西咸新区泾干片区泾河二街以西、滨河北路以北的国有出让城镇住宅用地使用权和地上建筑物》

该标的物的所有人为陕西睿迈璟和房地产开发有限公司,标的物包括90.69亩住宅用地,以及地块上的在建工程。在建工程部分,15#楼已完成封顶,10#楼、11#楼、13#楼、14#楼均为在建工程,目前已停工。

此次拍卖包含15#楼售楼部的固定装修,不包含室内可移动的家具家电等可移动物品。





根据重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司给出的评估报道,该标的物评估值为82753.06万元。其中,土地部分的评估值为80693.97万元,在建工程建筑物的评估值为2059.09万元。

按照法拍公告,该标的物的起拍价(保留价)为57927.142万元,相当于按照评估价的7折进行法拍。

值得注意的是,据陕西省西咸新区自然资源和规划局(泾河)工作部文件(陕西咸资规泾河发〔2023〕8号)描述该宗地块一直未办理施工许可证,属于未动工开发情形。认定该宗地为闲置用地,需足额缴纳土地闲置费18013万元。

这意味着,竞得者要想拿下该标的物的实际成本最低在75940.14万元,剔除掉在建工程部分价值1441.36万元(评估值的7折),相当于土地成本837.35万元/亩,按照最大计容建面计算折合楼面地价6167元/㎡,再加上税费等之后,实际成本更高。



另外,该标的物还存在查封、抵押,拍卖成交后,由执行法院按实际现状进行标的物交付。

按照计划,该标的物进行法拍的时间为2024年7月15日10时至2024年7月16日10时止(即24小时,延时的除外)。



泾河“地王”

此次将进行法拍的这块土地及地上建筑物,系隆基泰和在泾河新城开发的隆基泰和澜庭溪谷项目

这块土地是2021年4月19日隆基泰和通过公开竞拍拿下的,当时起拍价格为47565万元,成交价格为90065万元,溢价率高达89%

再加上按照地上建面5%的比例、7200元/㎡的标准缴纳租赁型保障房配建费,以及教育设施代建费用、无偿移交的幼儿园及配套建设费用,实际土地成本达到了1127万元/亩、楼面地价8451元/㎡。

该地块,也成为泾河新城的楼面地价“地王”,并且这个纪录一直保持到现在。



当时,与隆基泰和一起竞拍这块土地的房企还有金地、万科、中南、卓越、泾河集团、正荣、基泰等。

多家品牌房企参与这块土地的竞拍,足以看出这块土地的价值。

这块土地之所以在当时能够拍出高价,一方面与当时火爆的土地市场大环境有关,另一方面与这块土地本身的位置有关。

2021年4月,应该是载入西安土拍市场的月份。在当月,泾河新城、秦汉新城、沣东新城等区域均上演了“土拍大战”;在之前的一个月,浐灞更是在一天内拍出了6宗高价地!位于泾河新城的这块土地拍出高溢价,也就不意外了。

从这块土地的位置来看,这块地西侧紧邻泾河四小(西安高新一中体系托管)、泾河一中(西安中学委托管理),南侧紧邻包茂高速泾河新城出入口、泾河,距离泾河体育中心仅有约1000米、距离静安荟奥莱公园约2300米、距离崇文塔景区直线距离约1000米,可以说周边聚集着一大批优质的教育、商业、文化、生态等资源。

同时,这块地的容积率只有1.5-2.0,也具备打造高端改善产品的天然基因。

另外,当时也是隆基泰和在全国各地疯狂拿地进行扩张的时间段。

此前的2020年4月,隆基泰和击退保利、华润、龙湖、正荣、中海、荣盛、阳光城、绿城等21家房企,以64.16%的溢价率勇夺西安高新软件新城53.68亩土地,楼面地价高达13469元/㎡,也就是后来开发的隆基泰和云玺领峯。据业内人士测算,这个项目后来是亏损销售。

当时,隆基泰和还在成都、重庆、唐山等城市溢价拿地,为了做大规模而一路狂奔。



拿下泾河新城这块地之后,隆基泰和在该地块上开发建设隆基泰和澜庭溪谷项目,规划了6栋高层、5栋小高、3栋洋房,主力户型面积约96㎡、101㎡、114㎡、126㎡。

在“地王”之上开发刚需面积段的产品,这一点让大家比较意外。也许隆基泰和是为了在高单价的情况之下控制总价,以此能够实现项目的突围。

但是,2021年下半年开始,在政策大环境、市场下行大环境之下,隆基泰和一路狂奔的隐患开始爆发,现金流吃紧、销售额下滑,危机爆发,自然也就波及到了隆基泰和澜庭溪谷项目,这个项目在展厅已经开放、开始前宣的情况之下,也按下了暂停键。



会否有人接手?

从隆基泰和澜庭溪谷项目所处的位置来讲,其周边的配套价值是毋庸置疑的。

而目前这个项目面临的挑战,依然在于泾河新城市场的整体大环境,以及这个项目的地价高企。

在西咸新区五大新城中,泾河新城前两年凭借较低的房价、重大产业项目的落户也曾经迎来楼市高光时刻,吸引了多家大牌房企进驻。

但2021年下半年开始,随着主城外围市场的降温,再加上泾河新城在售楼盘比较多,以及目前常住人口有限,因此市场也开始降温。

同时,这块地的楼面地价已经达到了6167元/㎡以上,而目前周边的普通住宅售价则在1.1万元/㎡左右,有的楼盘更是给出了买房送车等优惠,实际成交价格更低。

因此,不管是哪家房企按照目前的法拍价格接手这个项目,都面临巨大的市场挑战。从这个角度来讲,目前的价格法拍成交的难度较大。



前几年西安土地市场火爆的时候,优质地块一地难求,当时不少房企将目标瞄向了法拍,旭辉、东原、嘉信等均有通过法拍方式拿地。

现如今,土地市场降温、地价回调,再加上有实力拿地的房企越来越少,此时对于打算拿地的房企来讲完全可以通过公开市场以更简单、更低价的方式拿地。

泾河新城“地王”项目的盘活,还有很长的路要走。

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