“以旧换新”暗藏玄机？南京首现0.8容积率地块...

以旧换新燃爆市场，刚刚南京一批低密宅地流出，主城大别墅来了。

这两天，南京发布存量住房 新政，引起整个楼市的关注。

据悉，新政发布以来，市场反应火热，各楼盘客户到访量增加，有楼盘签约成交数上百套！

根据“南京发布”公众号的消息，自4.27南京换新购政策实施以来，已经有52组客户确认成交。

结合公积金首付比例信贷政策的利好，本周开始咨询以旧换新的人逐渐增多，客观说目前政策很模糊，优惠力度也并不不透明，说什么的都有。

以致于很多客户咨询完，到了项目交完意向金之后，下一步怎么操作，没有人给指引，这也是很多以旧换新的购房人头疼的问题。

结合目前咨询官方+案场核实反馈，我们所了解到的情况是：

目前除了安居集团可参与的14个项目，官方出台了以旧换新细则后，其余后面加入进来的南部新城会展中心、东南国资、南京交投等参股的项目——

诸如金基璟樾府、秦淮金茂府、金基山川江樾、保利扬子萃云台后加入的商品房，都还没有明确换购细则，需要等，不给优惠力度承诺，这也是政策模糊的点。

以金基、保利参与此次换新购的商品房为例：

案场反馈，项目上具体的换购细则信息没有，但凡是以旧换新的购房人，看中房子前期先来办理认筹，交意向金锁定房源，然后案场会把这些客户统一报上去，等待上面通知，等待周期尚不清楚。

再者关于“南京以旧换新是否持续扩大队伍”这个问题，有知情人透露，安居之外，南京本土国企栖霞建设、奥体建设、高科等房企等都有可能参与进来，不过具体消息还得以官方释放为准。

更多“以旧换新”问题

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南京以旧换新暗藏玄机？

最近网上流传了一份“南京第二、三批以旧换新名单”，也不知道名单原始出处，但能肯定的是，这批换新项目名单不是官方发布。

有不少粉丝反映，参照名单上面的项目，周末跟着中介跑去售楼处看房子，结果案场工作人员，说“我们没有以旧换新的活动啊！”。。。

名单出来后，我们也第一时间跟案场进行了核对，结果发现有部分项目确实可以参与以旧换新政策，但也不是所有房源，而是拿出部分参与以旧换新。

另外一部分流速还不错的盘，暂不支持以旧换新。

并且需要给大家说明的是，目前市面上“以旧换新”和正常卖1买1两拨人，所享受到的案场折扣是不一样的，对客户答疑积极性也会有所区别。

这也是购房人疑惑的点，为啥周末去南部新城看房，表明参与以旧换新意向后，案场接待人员满脸不屑甚至有些怠慢、傲气。

针对这点我说说自己的看法：

1、首先对于开发商来说，买卖双方选择权不对等。以旧换新客户回款周期长，期间不可控因素太多，即便交了意向金锁定房源，但如果买房人对官方给出的评估价不满意，这个意向金还是可以退的。也就是说购房人可以同时锁定2-3家支持以旧换新的商品房，对于买房人来说这期间几乎没有损失，还可以借此评估知道一下自己老房子大概能卖什么价。

但于开发商而言就不一样了，你满意就转认购，不满意意向金可以退，没啥损失，无非就是需要一点时间等待第三方机构上门评估。但是如果你不买，开发商浪费了人力物力，包括给你答疑，结果最后你又不想买，那损失方肯定是开发商。

2、其次对于一些流速好的新建商品房，正常卖一买一回款快，客户直接打消了以旧换新的念头，不报这个期待，自然就不用吃着锅里还想着碗里，间接避免了被其他项目分流的风险，看中房子交定金不可退，最后转网签概率要比以旧换新高得多。

这也是为什么很多项目，现在不太愿意接待以旧换新客户的原因。当然如果跟我们走，价格方面我们会竭力帮大家去谈，不清楚地方，可以加我微信交流。

更多“以旧换新”问题

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关于“以旧换新”执行的热点问题，我们做了以下整理——

注意以下仅限于安居集团换新购商品房答疑，也目前只有安居出了换新购细则，有专门官方咨询电话——

安居集团旗下参与“以旧换新”官方咨询电话：025-68318505、68318506、68318510、68318516。

现场咨询地址：安德门大街32号紫悦广场1号楼1楼置新公司

1、哪些房子能“以旧换新”？截止时间？

⑴存量房位于南京主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，江北新区、江宁区、溧水、高淳不参加。

⑵首批安居集团只收购2000套二手房，自公告发布之日2024年4月27日起至12月31日，额满为止。

首批南京有14家新房楼盘可供置换，换购新房总价230-1500万+不等，都是安居集团旗下的楼盘。

河西中——颐和天晟府、颐和源璟；

河西南——颐和铂樾府、颐和云台源筑、枫璟雅园；

南部新城——云萃府；

江核——颐和铂岸江璟；

栖霞——颐和缦山居、颐和四季府；

江宁——汤山颐和府、汤山玉兰公馆；

江北——江山荟

溧水——紫熙府、南京颐养中心。

2、商办公寓可以参与“以旧换新”吗？

不可以，此次“以旧换新”不含自建住房、商业、办公、公寓等。

3、二手房还在还贷中，能以旧换新吗？

要求存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态，且备案满3年），需在过户前把贷款结清。

4、“以旧换新”的二手房有什么限制？

⑴房龄不能超过50年；

⑵必须有房产证（小产权房不参与）；

⑶必须备案满三年（满足当下的上市条件）；

⑷65年产权公寓要看房产证是否标明“公寓”，若标明则不可参加。

5、置换的新房售价，是按照销许价还是优惠价？

和现在市面上销售的新房价格一致，新房按案场促销优惠后的价格算。

6、置换总价和新房总价的差价部分，可以贷款吗？

可以。可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%；

剩余20%的差价可以全款、商业贷款或者公积金贷款。

7、二手房评估价＞要置换新房价格的80%，多出的可退还吗？

不退还，最多只能抵新房总价的80%，如果这种情况出现，可以选择一套更大面积（总价更高）或多套房源置换。

政策原文是这样表述的：置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。

• 打个比方——

如果你想买的新房总价500万，而你的二手房评估价也是500万，换购新房的时候只能抵400万，这种情况下，你要去选购总价大概在625万以上的新房，才是最划算的。

8、直系亲属名下的房产可以参与以旧换新吗？

可以的，直系亲属（配偶、父母、子女）名下的房子，都可以参加此次新政。

9、参加“以旧换新”需要缴纳评估费、中介费等费用吗？

不需要，换购人不承担评估费用，还能省下买卖过程中的中介费；

但二手房过户涉及到的增值税、个税，新房购买涉及到的契税，均正常缴纳。

10、二手房价格如何评估？

按正常市场价，这个会有评估公司来评，评估机构都是房产局库里的，会随机抽取3家评估机构进行评估，然后取平均值作为最终收购价格；

如果对评估价和现场议价不满意，置换可撤销，意向金可退。

11、以旧换新的流程是什么？怎么报名？

• 先确定好要置换的新房；

• 与开发商、置新公司签一个三方协议，然后先交定金，锁定房源；（项目不同，交的意向金不同，比如颐和四季府是7万）

• 等待评估机构上门评估，出价；（5-8天内）

• 如果评估价能接受，就继续按规定进行以旧换新，如果评估价不能接受，也可以退定金，不进行置换。

• 登记报名方式：通过“南京房产微政务”微信公众号，登录“房帮宁”平台首页。在“宁换新”模块，完成存量住房的物权核验后，挑选意向购买的新建商品住宅项目，并办理报名手续。

12、存量房目前有租客怎么办？换购后新房还没交付可以租住原房屋吗？

存量房屋若存在租赁关系，换购人应承诺在签订《存量房买卖合同》前予以解除，原承租人如需继续承租该房屋的，应与置新公司重新协商租赁事宜，租赁价格以评估价为准。换购人如需承租该房屋的，可以按评估价租赁。

13、原房屋学区能够保留一段时间吗，具体怎么操作？

• “以旧换新”成功后，换购人可选择保留原存量住房施教区3年入学资格，以《存量房买卖合同》签订生效之日起计算。

• 在开始办理存量房产权过户手续前，换购人需明确是否保留学区资格，填写《存量住房“以旧换新”子女入学信息填报表》或《自愿放弃义务教育入学权益承诺书》，作为相关合同的附件。

• 其中，需要保留学区资格的购房人，在协议签订后，持相关材料，到学区对应的区教育局办理资格保留的登记和审核手续。

14、购买新房时需要将旧房收购全款作为首付吗？

可以。新房最低首付比例以同时点银行贷款政策为准，在存量住房置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%的前提下，换购人可根据银行资格预审要求确定首付金额和按揭贷款额度。存量住房收购款用于支付新房首付款后的剩余部分，在新房按揭贷款放款后支付给换购人。

15、二手房评估价是怎么评的？需要自己承担评估费用吗？

不用，免费评估。安居集团已经遴选了一批信用好、业务强的评估机构，形成了评估机构名单库，每一百组为一批，安排邀请换购人代表在公证处一起从库中摇号抽取3家评估机构，规范科学客观的开展好评估工作。

每套房屋有3个评估结果，取中间价为最终评估价。

换购人登记报名，完成新房意向认购后，会按顺序依次开展上门验房和评估工作，换购人无需承担评估费用。

16、参与“以旧换新”有哪些优势？什么样的房子适合以旧换新？

• 存量住房“以旧换新”活动可以为群众改善居住条件提供便捷、有利的服务，有新房购买以及二手住房出售需求的群众可以考虑“以旧换新”；

• 收购二手住房由政府倡导、国企实施，保证交易账户以及交易资金的安全可靠；收购价格由专业评估机构评定，群众自由选择是否接受，规范合理；由国企主导办理二手房交易手续，办理流程便捷，交易周期短，且不产生任何中介费、手续办理费等额外费用。

• 城区的老破小、或者边缘板块的房子，可以通过这次以旧换新置换掉。
  

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容积率低至0.8 主城38幅地块曝光

5月23日，中国（苏州）城市土地展举行，南京一批重点地块曝光。

涉及地块约38幅、总面积约188公顷，涵盖新街口、河西北、河西南、南部新城、百家湖、安德门、雨核、江核等南京热点区域。

划重点：

①低密地成主旋律。河西容积率1.01，大校场容积率1.01-1.2，雨核容积率1.2，1.01，浦口容积率0.8， 其他部分地块容积率还可优化，……2024年南京土地容积率大降，给予了更多操作空间，未来楼市格局或将改写。

②、位置更加核心。2024年一批更中心，更核心地段地块上市了，比如环紫金山板块，新街口商圈珠江饭店地块、鼓楼龙江片区湛江路地块，老门东地块 ……地段位置越发核心，进一步提高南京土拍吸引力。

③供地数量缩减。本次遵循“量少质优”的原则，宅地供应趋向精细化，推动区域供需关系调整。比如此次涉及到江核仅有4宗地，后期该片区的供应或将有所缩减。事实上2024年南京宅地供应相比去年整体缩减了51.3%，创下近年来的新低。

拟出让地块分布↓

重点地块一览：

1、主城核心区罕见供地

南京主城核心区，此次共有4幅地块，分别位于河西南生态公园、城南核心区、新街口商圈、环紫金山板块以及鼓楼龙江片区，周边配套成熟，具有稀缺性。

其中河西南生态公园地块和紫金山南麓顾家营地块容积率均低至1.01；鼓楼区湛江路地块容积率1.8，安德门住宅综合容积率1.6...

2、南部新城容积率低至1.01

秦淮区南部新城佳营路地块，容积率1.2，还可优化。

地块紧邻文渊府，北至佳营路、南至汇景北路、西至特色街巷、东至祥天路，用地面积2.87公顷。

秦淮区南部新城汇秀路地块，容积率1.2，还可优化

地块离南外不远，近保利博雅和著，北至汇秀路，西至广洋路，南至汇景南路，东至基层社区中心，面积2.27公顷。

秦淮区南部新城国际路地块，容积率1.01

地块位于中央生态住区，近绿城凤栖朝鸣，位于金基望樾府北侧，南至红花路，西至国际路，北至规划中和桥北路，面积3.26公顷。

3、雨花核心区容积率低至1.2

雨花台区共5幅地块，其中安德门+雨花数字城3幅，雨花新滨江2幅。

雨花安德门地块，住宅综合容积率约1.6，商办≤3.0

雨花台区小行地块，紧邻万科朗拾二期，面积0.95公顷，容积率1.2（可优化）

雨花核心区A1地块：二类居住用地，面积6.13公顷，容积率2.8（可优化）

小村DF二期地块：二类居住用地，面积1.89公顷，容积率2.0（可优化）

4、江宁百家湖推重磅地块

江宁区共推出2个片区组团地块，2幅住宅用地（百家湖核心住区，方山南片区），1幅康养综合用地（淳化康养地块）。

5、栖霞区容积率低至1.2

2幅宅地分别位于兴智中心西片区和栖霞山华侨城地块。

6、江北核心区供应缩减，容积率低至0.8

整个江北，共曝光14幅地块，其中江北新区4幅、浦口区5幅、六合区5幅。

江北核心区4幅：

• 横江大道以北地块：紧邻南师附中九袱洲路学校，面积5.82公顷，由2幅地块组成，地块一容积率1.6，地块二容积率1.8（可优化）。

• 江北大道以东地块：属于江北新区政务区板块，紧邻长江凌云府，面积6.45公顷，容积率1.8（可优化）。

• 九袱洲路以东地块：核中核商住混合用地，紧邻新金融中心一期，面积3.97公顷，容积率1.8（可优化）

• 浦乌路以西地块：位于老山沿线，紧邻华昌金沙一品，面积8.23公顷，容积率1.5（可优化）

浦口区地块5幅，容积率低至0.8：其中老城2幅，城南中心、高新区、汤泉各1幅。

• 北庄03号地块，面积30.9公顷，容积率1.6（可优化）。
  

• 西门大排档地块，面积1.82公顷，容积率1.6（可优化）。
  

• 城南中心17号地块，面积3.82公顷，容积率1.8（可优化）。
  

• 八里路以南地块，面积7公顷，容积率0.8
  

• 银泉东路以南地块，面积5公顷，容积率0.8

• 六合区地块5幅，其中雄州中心区2幅，龙袍新城3幅。

图片来源：西祠房产等其他网络平台，一并感谢。