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“以旧换新”暗藏玄机?南京首现0.8容积率地块...

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以旧换新燃爆市场,刚刚南京一批低密宅地流出,主城大别墅来了。

这两天,南京发布存量住房 新政,引起整个楼市的关注。

据悉,新政发布以来,市场反应火热,各楼盘客户到访量增加,有楼盘签约成交数上百套!

根据“南京发布”公众号的消息,自4.27南京换新购政策实施以来,已经有52组客户确认成交。

结合公积金首付比例信贷政策的利好,本周开始咨询以旧换新的人逐渐增多,客观说目前政策很模糊,优惠力度也并不不透明,说什么的都有。

以致于很多客户咨询完,到了项目交完意向金之后,下一步怎么操作,没有人给指引,这也是很多以旧换新的购房人头疼的问题。

结合目前咨询官方+案场核实反馈,我们所了解到的情况是:

目前除了安居集团可参与的14个项目,官方出台了以旧换新细则后,其余后面加入进来的南部新城会展中心、东南国资、南京交投等参股的项目——

诸如金基璟樾府、秦淮金茂府、金基山川江樾、保利扬子萃云台后加入的商品房,都还没有明确换购细则,需要等,不给优惠力度承诺,这也是政策模糊的点。

以金基、保利参与此次换新购的商品房为例:

案场反馈,项目上具体的换购细则信息没有,但凡是以旧换新的购房人,看中房子前期先来办理认筹,交意向金锁定房源,然后案场会把这些客户统一报上去,等待上面通知,等待周期尚不清楚。


再者关于“南京以旧换新是否持续扩大队伍”这个问题,有知情人透露,安居之外,南京本土国企栖霞建设、奥体建设、高科等房企等都有可能参与进来,不过具体消息还得以官方释放为准。

更多“以旧换新”问题

可加微信了解↓↓

01

南京以旧换新暗藏玄机?

最近网上流传了一份“南京第二、三批以旧换新名单”,也不知道名单原始出处,但能肯定的是,这批换新项目名单不是官方发布。

有不少粉丝反映,参照名单上面的项目,周末跟着中介跑去售楼处看房子,结果案场工作人员,说“我们没有以旧换新的活动啊!”。。。

名单出来后,我们也第一时间跟案场进行了核对,结果发现有部分项目确实可以参与以旧换新政策但也不是所有房源,而是拿出部分参与以旧换新。

另外一部分流速还不错的盘,暂不支持以旧换新。

并且需要给大家说明的是,目前市面上“以旧换新”和正常卖1买1两拨人,所享受到的案场折扣是不一样的,对客户答疑积极性也会有所区别。

这也是购房人疑惑的点,为啥周末去南部新城看房,表明参与以旧换新意向后,案场接待人员满脸不屑甚至有些怠慢、傲气。

针对这点我说说自己的看法:

1、首先对于开发商来说,买卖双方选择权不对等。以旧换新客户回款周期长,期间不可控因素太多,即便交了意向金锁定房源,但如果买房人对官方给出的评估价不满意,这个意向金还是可以退的。也就是说购房人可以同时锁定2-3家支持以旧换新的商品房,对于买房人来说这期间几乎没有损失,还可以借此评估知道一下自己老房子大概能卖什么价。

但于开发商而言就不一样了,你满意就转认购,不满意意向金可以退,没啥损失,无非就是需要一点时间等待第三方机构上门评估。但是如果你不买,开发商浪费了人力物力,包括给你答疑,结果最后你又不想买,那损失方肯定是开发商。

2、其次对于一些流速好的新建商品房,正常卖一买一回款快,客户直接打消了以旧换新的念头,不报这个期待,自然就不用吃着锅里还想着碗里,间接避免了被其他项目分流的风险,看中房子交定金不可退,最后转网签概率要比以旧换新高得多。

这也是为什么很多项目,现在不太愿意接待以旧换新客户的原因。当然如果跟我们走,价格方面我们会竭力帮大家去谈,不清楚地方,可以加我微信交流。

更多“以旧换新”问题

可加微信了解↓↓

关于“以旧换新”执行的热点问题我们做了以下整理——

注意以下仅限于安居集团换新购商品房答疑,也目前只有安居出了换新购细则,有专门官方咨询电话——

安居集团旗下参与“以旧换新”官方咨询电话:025-68318505、68318506、68318510、68318516

现场咨询地址:安德门大街32号紫悦广场1号楼1楼置新公司

1、哪些房子能“以旧换新”?截止时间?


⑴存量房位于南京主城六区(玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区)范围内,江北新区、江宁区、溧水、高淳不参加。

首批安居集团只收购2000套二手房,自公告发布之日2024年4月27日起至12月31日,额满为止

首批南京有14家新房楼盘可供置换,换购新房总价230-1500万+不等,都是安居集团旗下的楼盘。

河西中——颐和天晟府、颐和源璟

河西南——颐和铂樾府、颐和云台源筑、枫璟雅园

南部新城——云萃府

江核——颐和铂岸江璟

栖霞——颐和缦山居、颐和四季府

江宁——汤山颐和府、汤山玉兰公馆

江北——江山荟

溧水——紫熙府、南京颐养中心


2、商办公寓可以参与“以旧换新”吗?

不可以,此次“以旧换新”不含自建住房、商业、办公、公寓等

3、二手房还在还贷中,能以旧换新吗?

要求存量住房应成套、产权清晰,状态为可交易(不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态,且备案满3年),需在过户前把贷款结清

4、“以旧换新”的二手房有什么限制?

房龄不能超过50年

必须有房产证(小产权房不参与)

必须备案满三年(满足当下的上市条件)

65年产权公寓要看房产证是否标明“公寓”,若标明则不可参加

5、置换的新房售价,是按照销许价还是优惠价?

和现在市面上销售的新房价格一致,新房按案场促销优惠后的价格算。

6、置换总价和新房总价的差价部分,可以贷款吗?

可以。可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房,置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%;

剩余20%的差价可以全款、商业贷款或者公积金贷款

7、二手房评估价>要置换新房价格的80%,多出的可退还吗?

不退还最多只能抵新房总价的80%,如果这种情况出现,可以选择一套更大面积(总价更高)或多套房源置换。

政策原文是这样表述的:置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。

  • 打个比方——

如果你想买的新房总价500万,而你的二手房评估价也是500万,换购新房的时候只能抵400万,这种情况下,你要去选购总价大概在625万以上的新房,才是最划算的。

8、直系亲属名下的房产可以参与以旧换新吗?

可以的,直系亲属(配偶、父母、子女)名下的房子,都可以参加此次新政。

9、参加“以旧换新”需要缴纳评估费、中介费等费用吗?

不需要,换购人不承担评估费用,还能省下买卖过程中的中介费;

但二手房过户涉及到的增值税、个税,新房购买涉及到的契税,均正常缴纳。

10、二手房价格如何评估?

按正常市场价这个会有评估公司来评,评估机构都是房产局库里的,会随机抽取3家评估机构进行评估,然后取平均值作为最终收购价格;

如果对评估价和现场议价不满意,置换可撤销,意向金可退。

11、以旧换新的流程是什么?怎么报名?

  • 先确定好要置换的新房;

  • 与开发商、置新公司签一个三方协议,然后先交定金,锁定房源;(项目不同,交的意向金不同,比如颐和四季府是7万)

  • 等待评估机构上门评估,出价;(5-8天内)

  • 如果评估价能接受,就继续按规定进行以旧换新,如果评估价不能接受,也可以退定金,不进行置换。

  • 登记报名方式:通过“南京房产微政务”微信公众号,登录“房帮宁”平台首页。在“宁换新”模块,完成存量住房的物权核验后,挑选意向购买的新建商品住宅项目,并办理报名手续。


12、存量房目前有租客怎么办?换购后新房还没交付可以租住原房屋吗?

存量房屋若存在租赁关系,换购人应承诺在签订《存量房买卖合同》前予以解除,原承租人如需继续承租该房屋的,应与置新公司重新协商租赁事宜,租赁价格以评估价为准。换购人如需承租该房屋的,可以按评估价租赁。

13、原房屋学区能够保留一段时间吗,具体怎么操作

  • “以旧换新”成功后,换购人可选择保留原存量住房施教区3年入学资格,以《存量房买卖合同》签订生效之日起计算。

  • 在开始办理存量房产权过户手续前,换购人需明确是否保留学区资格,填写《存量住房“以旧换新”子女入学信息填报表》《自愿放弃义务教育入学权益承诺书》,作为相关合同的附件。

  • 其中,需要保留学区资格的购房人,在协议签订后,持相关材料,到学区对应的区教育局办理资格保留的登记和审核手续。

14、购买新房时需要将旧房收购全款作为首付吗?

可以。新房最低首付比例以同时点银行贷款政策为准,在存量住房置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%的前提下,换购人可根据银行资格预审要求确定首付金额和按揭贷款额度。存量住房收购款用于支付新房首付款后的剩余部分,在新房按揭贷款放款后支付给换购人。

15、二手房评估价是怎么评的?需要自己承担评估费用吗?

不用,免费评估。安居集团已经遴选了一批信用好、业务强的评估机构,形成了评估机构名单库,每一百组为一批,安排邀请换购人代表在公证处一起从库中摇号抽取3家评估机构,规范科学客观的开展好评估工作。

每套房屋有3个评估结果取中间价为最终评估价。

换购人登记报名,完成新房意向认购后,会按顺序依次开展上门验房和评估工作,换购人无需承担评估费用。

16、参与“以旧换新”有哪些优势?什么样的房子适合以旧换新?

  • 存量住房“以旧换新”活动可以为群众改善居住条件提供便捷、有利的服务,有新房购买以及二手住房出售需求的群众可以考虑“以旧换新”;

  • 收购二手住房由政府倡导、国企实施,保证交易账户以及交易资金的安全可靠;收购价格由专业评估机构评定,群众自由选择是否接受,规范合理;由国企主导办理二手房交易手续,办理流程便捷,交易周期短,且不产生任何中介费、手续办理费等额外费用。

  • 城区的老破小、或者边缘板块的房子,可以通过这次以旧换新置换掉。

02

容积率低至0.8 主城38幅地块曝光

5月23日,中国(苏州)城市土地展举行,南京一批重点地块曝光。

涉及地块约38幅、总面积约188公顷,涵盖新街口、河西北、河西南、南部新城、百家湖、安德门、雨核、江核等南京热点区域。


划重点:

①低密地成主旋律河西容积率1.01,大校场容积率1.01-1.2,雨核容积率1.2,1.01,浦口容积率0.8, 其他部分地块容积率还可优化,……2024年南京土地容积率大降,给予了更多操作空间,未来楼市格局或将改写。

②、位置更加核心。2024年一批更中心,更核心地段地块上市了,比如环紫金山板块,新街口商圈珠江饭店地块、鼓楼龙江片区湛江路地块,老门东地块 ……地段位置越发核心,进一步提高南京土拍吸引力。

③供地数量缩减。本次遵循“量少质优”的原则,宅地供应趋向精细化,推动区域供需关系调整。比如此次涉及到江核仅有4宗地,后期该片区的供应或将有所缩减。事实上2024年南京宅地供应相比去年整体缩减了51.3%创下近年来的新低。


拟出让地块分布↓


重点地块一览:

1、主城核心区罕见供地

南京主城核心区,此次共有4幅地块,分别位于河西南生态公园、城南核心区、新街口商圈、环紫金山板块以及鼓楼龙江片区,周边配套成熟,具有稀缺性。

其中河西南生态公园地块紫金山南麓顾家营地块容积率均低至1.01;鼓楼区湛江路地块容积率1.8,安德门住宅综合容积率1.6...






2、南部新城容积率低至1.01

秦淮区南部新城佳营路地块,容积率1.2,还可优化。

地块紧邻文渊府,北至佳营路、南至汇景北路、西至特色街巷、东至祥天路,用地面积2.87公顷。

秦淮区南部新城汇秀路地块,容积率1.2,还可优化

地块离南外不远,近保利博雅和著,北至汇秀路,西至广洋路,南至汇景南路,东至基层社区中心,面积2.27公顷。

秦淮区南部新城国际路地块,容积率1.01

地块位于中央生态住区,近绿城凤栖朝鸣,位于金基望樾府北侧,南至红花路,西至国际路,北至规划中和桥北路,面积3.26公顷。



3、雨花核心区容积率低至1.2

雨花台区共5幅地块,其中安德门+雨花数字城3幅,雨花新滨江2幅。

雨花安德门地块,住宅综合容积率约1.6,商办≤3.0

雨花台区小行地块,紧邻万科朗拾二期,面积0.95公顷,容积率1.2(可优化)

雨花核心区A1地块:二类居住用地,面积6.13公顷,容积率2.8(可优化)

小村DF二期地块:二类居住用地,面积1.89公顷,容积率2.0(可优化)






4、江宁百家湖推重磅地块

江宁区共推出2个片区组团地块,2幅住宅用地(百家湖核心住区,方山南片区),1幅康养综合用地(淳化康养地块)。




5、栖霞区容积率低至1.2

2幅宅地分别位于兴智中心西片区和栖霞山华侨城地块。



6、江北核心区供应缩减,容积率低至0.8

整个江北,共曝光14幅地块,其中江北新区4幅、浦口区5幅、六合区5幅。

江北核心区4幅:

  • 横江大道以北地块:紧邻南师附中九袱洲路学校,面积5.82公顷,由2幅地块组成,地块一容积率1.6,地块二容积率1.8(可优化)。

  • 江北大道以东地块:属于江北新区政务区板块,紧邻长江凌云府,面积6.45公顷,容积率1.8(可优化)。

  • 九袱洲路以东地块:核中核商住混合用地,紧邻新金融中心一期,面积3.97公顷,容积率1.8(可优化)

  • 浦乌路以西地块:位于老山沿线,紧邻华昌金沙一品,面积8.23公顷,容积率1.5(可优化)

浦口区地块5幅,容积率低至0.8:其中老城2幅,城南中心、高新区、汤泉各1幅。

  • 北庄03号地块,面积30.9公顷,容积率1.6(可优化)。

  • 西门大排档地块,面积1.82公顷,容积率1.6(可优化)。

  • 城南中心17号地块,面积3.82公顷,容积率1.8(可优化)。

  • 八里路以南地块,面积7公顷,容积率0.8

  • 银泉东路以南地块,面积5公顷,容积率0.8

  • 六合区地块5幅,其中雄州中心区2幅,龙袍新城3幅。









图片来源:西祠房产等其他网络平台,一并感谢。

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