独家|深圳调整二手房参考价规则 4月成交量创三年以来新高

财联社5月7日讯（记者 王海春）深圳松绑限购政策之际，也对二手房参考价规则进行了优化。

记者获悉，深圳本土最大中介机构乐有家App房源主页于5月6日晚间恢复房源挂牌价及成交价展示，房源详情页，可同时显示业主报价及官方参考价。除乐有家，贝壳也在随后跟进调整。

在此之前，深圳各中介平台对于二手房报价的规则大致为：业主报价低于官方参考价，可以显示业主报价；但业主报价若高于官方参考价，则仅显示官方参考价。

“不仅是恢复了业主报价，还同步放开了二手房成交价的展示；在此之前，成交价相关信息也是不会展示出来的。从当前情况来看，深圳本次对二手房参考价优化的力度不小。”深圳一位业内人士告诉记者。

分析人士认为，深圳对二手房参考价规则的调整，相当于实施了一项楼市优化措施。

事实上，不久之前已有市场传言称，深圳或在适当时机对二手房参考价进行适度调整。就此传闻，深圳市住房和建设局在五一前向记者回应，为抑制投机行为，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，深圳于2021年2月建立了二手住房成交参考价格发布机制。

“二手住房成交参考价格发布机制的主要目的，是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易。结合我市房地产实际情况和市民建议，鉴于同一小区不同房源由于位置、朝向、楼层、装修等差异，实际价值会有区别，2023年4月20日，我市对二手住房成交参考价格应用机制进行了优化。”深圳市住建局方面向记者表示。

深圳房地产资深人士朱罗纪告诉记者，深圳于2021年开始实际该政策到现在三年多时间，该政策出台后，对于稳定市场健康发展，确实发挥了不小的作用。

“早先出台二手房参考价，很大程度上是因为在深圳房价持续快速上扬市场背景下，二手房价格超过周边新房价格。为抑制房价过快上扬，保持市场稳定，政府相关部门推出了二手房参考价。”朱罗纪称。

其进一步表示，从外界粗浅的观察来看，二手房参考价差不多是在同区域新房价格的基础上打七折。参考价原本的影响有限，但由于同银行贷款挂钩，便产生了不小的影响；买家在做二手房贷款时需要进行评估，购房者可获得的贷金额要在参考价的评估基础之上，拿到相应的贷款，一般是按70%去做贷款。这相当于在二手房市场变相提高了首付，由于其与信贷政策相关，因此在市场上形成比较大的影响。

多位受访人士认为，在当前市场形势下，深圳进一步优化二手房参考价政策是大势所趋。

“深圳二手房参考价，是为了抑制房价持续过快上扬而出台的，当前市场形势发生了很大变化。现在深圳二手房差不多八成的成交都在参考价以下，随着供求关系发生重大变化，该政策的适用场景与出台之时已经完全不同，其继续执行的实际意义也由此减弱。”朱罗纪在接受记者采访时说。

据乐有家研究中心数据，深圳2021年参考价政策出台第一年，深圳仅5%二手房成交价低于参考价；到2023年，低于参考价成交的占比大幅增长至50.3%，约3年时间低于参考价成交占比翻了10倍；截止目前，低于参考价成交的占比升至83%。

在刚过去的五一假期，深圳低于参考价成交的房源占比已达90%。而当前乐有家网挂牌房源中，共有39.2%房源挂牌价低于参考价，27.5%房源挂牌价仅高于参考价10%以内。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，深圳二手房参考价的取消是一个必然的趋势。从监测数据情况来看，深圳约八成二手房源价格低于参考价，参考价有必要在适当的时机进行优化，而恢复二手房实际的成交价，有助于市场各方及时了解真实的价格变动。

“在当前市场形势下，如果仅显示参考价，对业主来讲，当其看到参考价高于市场价，其有可能会认为政府部门或可能想把价格拉回到参考价的水平，不太愿意降价出售。但事实上现在的行情已经完全不是业主所期盼的，已变成买方市场，而对买家来说，这个参考价可能相对来说过高了。因此，展示业主报价以及真实成交价格，有助于撮合供需双方，提高交易透明度，反映买卖双方价格预期，提高市场交易活跃度。”李宇嘉在接受记者采访时说。

诸葛找房分析师认为，深圳部分房产中介平台逐步恢复二手房真实报价，将对市场产生积极影响，令交易双方了解当前最新市场价格，在促使价格总体稳定之际，有利于拉动交易稳步回升。

据克而瑞数据，今年4月深圳二手房成交面积40.7万平方米，环比、同比分别增长15%、40%，与2021年4月的高位持平，并创2021下半年以来单月新高。累计来看，深圳前4个月二手房成交128万平方米，同比增长25%。