知道广州楼市的基本盘，你才能更好的选房

股市里有茅台，楼市里也有。

茅台也有涨跌，茅台最高位是在2021年2月26日的2519.99元，之后的三年中间也有波澜，但大体还是横盘为主，至今也没有回到原来的高位。

和茅台高位对应的是深圳楼市，深圳楼市的高位也是在2021年初，2021年2月8日深圳发布全国第一个二手房指导价，自此，深圳全面走入下行通道。

深圳作为潜力股蓝筹股被众多投资客青睐，和茅台如出一辙，有人在这里赚钱，也有人在这里亏钱。

此后的三年多，茅台没有涨回去，深圳房价也还是在低位徘徊。

我们今天说的不是股市，我们说的是楼市。

股市不好的时候，优质股也会跌下来，楼市不好的时候，顶豪也会扛不住。

有没有最扛跌的板块，肯定是有的，在广州，最扛跌的地方就是珠江新城和琶洲了，深圳最扛跌的地方就是深圳湾了。

但所有的涨跌都是相对的，没有只涨不跌的房子，即便是北京上海，也只是相对扛跌，所以，我们在广州选房，也是尽量选择更扛跌的，因为最扛跌的，大多数人都买不起。

扛跌的这些房子需要具备几个条件，首先是这个城市的基本面还不错，人口持续流入。

第二是资源较为集中，第三是没有可替代性，第四是成长性较好，第五是逐步进入存量时代。

核心逻辑就这五个，看懂了选筹就不难。

基本盘是什么，就是别人跌，他不跌，价格比较稳定，涨的时候涨得最多，跌的时候跌得最少，任何时候都能卖得出去，稀缺性较强，一般是一个区域的中心或板块的中心，以改善和豪宅为主。

越秀区的价值支撑并不是江景房，而是带学位的次新房。

主要还是得看东风广场、锦城花园、君汇世家这几个网红二手盘，其他次新房要么太贵，学位又一般，或者地段不及这三个，当然跟他们三个占据了顶级学位房有关。

天河区就比较复杂了，板块较多，天河北主要看中怡城市花园，或者龙口西的协和新世界，瑞安创逸、保利中宇。

峻林的对手主要是珠城或琶洲的改善盘，峻林的业主也不会跟周边一众二十多年的二手港式楼对标。

珠江新城中区就还是中海花城湾和嘉裕公馆，东区两个标杆：汇悦台、凯旋新世界。

这些顶豪的稀缺性还是非常强的，位于珠江新城容积率较低的东区，正对面又是琶洲商务区，套数非常有限，未来很长时间都是广州的天花板，因为珠江新城的一线江景豪宅盘就这两个拿得出手，30万单价是他们现在的天花板，也是整个广州的天花板，再往上冲的话也得看全国头部城市的行情了。

琶州的基本盘是有两个，一个是保利天悦，一个是琶洲南TOD。

这两个逻辑有些不同，保利天悦还很年轻，除了有稀缺的江景和花园，还有成长性，琶洲南TOD是高级中产的首选，离琶洲商务区最近的一个改善级豪宅盘。而且它的价格多少都会影响整个琶洲未来新增供应的价格体系，保利天悦基本和珠城第一梯队的凯旋、汇悦台进行对标，而琶洲南TOD也仅是琶洲的基本盘而已。

赤岗的基本盘是紫龙府，紫龙府同时也是海珠中部的一个龙头，它的价格能否稳住会影响整个海珠中部豪宅盘的价格。

金融城因为没有改善盘，虽说也有几个豪宅盘，比如合景臻溋铭铸、佳兆业金融城壹号，以及未来会出让的金融城东区地块，但这些豪宅体量不大，也没有二手交易，暂时还看不到它们的底部夯实没有。上个月底金融城东区地块的流拍，也正说明了金融城没有基本盘来守住。

像汇悦台、凯旋、保利天悦有大量的二手交易，通过成交价格和成交周期可以判断出他们的底部。

兰亭盛荟虽然成交不错，但是一个刚需盘，代表不了什么，其他都是超过20年的二手，下一个周期也不会属于他们。

大观路牛奶厂还会有些新增供应，形势并不明朗，未来还得要看这里开发的节奏和产品再来定夺，当前来看，主要还是华润天合，新盘也会锚定华润天合来定价。

天河公园的基本盘是熹园和天逸，单价10万算是底部了，想要再便宜也很难，次新的大三房四房这种产品不仅是在天河公园，在天河都是稀缺的，何况还占据这么好的地理位置，打开地图看一下，天河公园周边三公里范围内，哪有什么次新四房呢，所以卖得贵也是有理由的。

海珠西的基本盘是光大花园，因为光大综合素质较高，二手交易频繁，容易找到接盘侠，这几年光大四五期的价格是非常稳定的，一直在7万以上成交，一二期由于楼龄户型的问题有些回调，但是流通性非常好。

再说一下番禺，番禺万博的基本盘以前是万科欧泊，但是CBD附近的基本盘一定是改善或豪宅，刚需盘是成为不了基本盘的，以后肯定是越秀和樾府和长隆悦府了，这两个是改善盘，当初买来挺贵的，大多都是六万多，最高八万多，天花板足够高，而且又占据了极佳的位置，未来即便有里仁洞的旧改，也不可能取代和樾府和长隆悦府的地位。

番禺都是大盘为主，二手交易还是非常多的，靠近万博的刚需盘成交也是会很活跃的，像雅居乐作为成交量不错的小区，里面的基本盘就是十年小雅了。

但远离万博后，不管是刚需还是改善，很难抵抗没有增量的缺失，最重要的是它们缺乏核心，比如祈福、亚运城，只能住不能投。

剩下还有荔湾、芳村、老黄埔、科学城、白云新城、嘉禾望岗等板块。

老荔湾的基本盘是珠光御景壹号，不是西关海，也不是逸翠湾，而芳村现在还不确定，因为芳村都还是在建状态，新盘太多，一个比一个好，如果白鹅潭附近不再开发住宅的话，大概率就是华润悦府了。

老黄埔目前看最贵的是城市之光，但是未来会有位置比城市之光更好的旧改盘出现，老黄埔今年还有四个旧改上市：珠江村、新溪村、双沙村、文冲东等。

科学城的核心已经建立了，而且未来萝岗中心区是不会再有住宅供应了，目前来看，还是鼎峰，鼎峰的大面积还是非常坚挺的，大壮密度太高，自己又有一堆超高层供应，只能说有一些基本盘的特点，但体量太太，瑕不掩瑜。

知识城建的时候太远太偏，主要还是以刚需盘为主，所以现在看回知识城的价格体系基本上已经垮塌，虽然幸福誉二手交易不错，但是价格却稳不住，上面的逻辑讲了，刚需盘成为不了基本盘。

白云新城的基本盘是保利云禧，这几年虽然没怎么涨，但也没怎么跌，周边新盘都会锚定保利云禧来定价。

嘉禾望岗都是岭南新世界的地盘，这里的基本盘有两个，一个是凯云新世界，另一个是新世界云逸，未来会有新世界云耀加入，形成三盘鼎立的格局。

外围花都、南沙、增城、从化，也是有基本盘的，也就是它们区域的中心，剥离掉金融投资属性后，都回归了居住，主要是一个内生市场，大家在本土工作，买个配套最好的房子就可以了。

所有的基本盘内部也有一些户型基本盘，比如中海花城湾就要靠它的178四房了，汇悦台就是1/6栋的365和437了。

每个板块里的基本盘，每个小区里的基本盘，在一定的周期内是比较稳定的。如果是核心板块或次核心板块，地段决定成就了它，那它的生命周期会很长，长到和这个板块一同维持下去。

除非这个板块走下坡路，远离城市发展的主轴上，未来有取代它的板块出现，这个时候它作为基本盘的价值就会开始减弱。

讨论基本盘，可以知道这个城市的基本面是怎样的，也知道这个板块的定价逻辑是怎样的，基本盘的趋势也代表了整个城市或板块未来房价的走势，让你对时机的把握有个充分的准备。

有了基本盘思维，大概率不会选错。

当然，也不是让你一定要去买这些盘，这些盘很多是网红盘，溢价一般比较高，时机把握不准容易高位站岗。