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大利好全数捞不到,广州楼市趋势难改

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文|邓浩志

广州住房以旧换新政策落地

酝酿了近一个月时间,广州住房“以旧换新”政策终于推出了。方案是政府不参与,房企,中介,购房者自己搞



目前全国有三大类以旧换新政策:

一类是以郑州为代表的政府出资收购二手房,

第二类则是政府对置换给一定补贴,例如广州旁边的佛山,卖旧买新同一年完成的,政府可以减免契税。

第三种就是政府完全不参与,市场自己搞。

哪种有效我已经详细分析过。广州这次政府不参与,效果几何?大家自行判断。

楼市一大波利好,广州啥都捞不到

广东各地购房首付降到15%,二套降到25%,唯独广深宣布暂不执行;广东各市宣布房贷利率不设下限,广深也宣布暂不执行;全国50多座城市开始实施政府收购商品房,用作保障性住房,至今广州也没有动静;上面刚刚说的住房以旧换新政策,目前已有近70座城市实施,而广州的方案是:政府不参与。

今年前四个月,广州新房成交量创了近10年来的新低,市场不可谓不低迷。“五一”小长假本来是楼市旺季,加上利好政策吹风,五月头两周广州看房客户的确明显增加。但各种潜在利好一一落空,广州楼市能够在5月反弹吗?我看基本不可能。

深圳的情况其实也有点类似,农历新年回来后,楼市表现还可以,成交量明显上升,甚至在全国楼市中有一枝独秀的感觉。尤其过去一周,大家以为政策大礼包来了,看房的买房的都明显增多。现在突然说“礼包”送错地方了,后续会怎样?我看也难逃降温的结局。其实不单广州,深圳,另外两个一线城市楼市政策如果不能真正松绑,那市场彻底复苏也就无从谈起了。

为什么广州、深圳在楼市调控问题上仍然放不开手脚,我觉得有几个原因:

1、不知道成交已经有多低迷,不知道大量的二手网签是虚的。举个例子,比如广州上月二手房网签高达9000多套,单看数字你会觉得广州楼市并不差。而实际情况其实是近1/3的真网签、假交易的结果。

2、不知道房价实际上跌了多少?因为光看统计局的数据好像没跌多少。广州房价环比跌幅大部分时间是1%不同。同比跌幅也就5%上下。而房价跌幅不大,是此前有限价,之后又放开的统计口径变化的结果。

3、不知道市场信心有多缺失,明明有需求都不敢买,不想买。比如广州先后放开番禺黄埔的限购,放开120平米以上户型限购,但成交量依然上不来,说明现在缺的不是购房指标,是购房的资金。

4、始终不敢以市场化方式对待房价,还是担心全面市场化的政策会导致房价上涨。这就涉及如何理解房地产调控。到底是像新加坡那样,商品房归市场,政府主管保障性政府呢?还是政策把房价打下来,好让中产能买商品房。

最后大家可能比较关心几个问题:

1、 政策松绑的19个城市,楼市能复苏吗?

2、 广州和深圳楼市政策还有没有机会松绑?大概什么时候会松?

我简单回答:

1、 中小城市楼市能不能短期复苏,看政策给不给力。能不能稳定复苏,则看附近大城市楼市的表现,如果大城市都表现不佳,中小城市不太可能单独走出行情

2、 广深政策大概率还会松绑,但很可能要等到房地产市场,土地市场跌到更让人心痛和肉痛的时候,松绑才能进一步。


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