存量房贷利率, 下调的机会来了

6月20号央行把房贷利率下调十个基点以后，郑州，太原，福州都分别把房贷利率降到了3.7%，

每一次下调房贷利率，总有一个呼声出现，存量房，也就是之前买房，房贷利率站岗的业主，比如5.88的什么时候能够下调？

6月21日，官媒经济日报发表了一篇《对房地产市场企稳回升应有信心》的文章，里面就明确提到了。适当降低存量房贷利率也可成为政策工具箱中的一项备选方案，

现在官媒都在为降存量房发声，然而存量房业主的房贷利率真的能够下降嘛？反正我是不相信这些所谓的发声。远的不说，2022年一共下调了三次房贷利率。全国的平均房贷利率同比下降了146个基点。每一次下调房贷利率，总会有一些大媒体出现呼吁降低存量房贷利率，甚至都把2008年也是唯一一次降存量房房贷利率的案例都给找出来了。然而整个2022年还是没有降，

并且在今年2月1日，这个所谓的官媒，经济日报同样呼吁过降低存量房贷利率。文章表示：引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担

所以很明显，官媒也不是第一次这样表达了。没必要把它解读成存量房房贷利率下调的信号。

存量房贷利率之所以难以下调，原因也比较简单，银行不想让利。根据一些机构的测算，把房贷利率降到4点多，银行每年的损失将要达到千亿级别，然而现在很多大银行每年的盈利也就3000亿左右，这相当于1/3的收入直接没了。所以银行不想让利，也不敢让利。

但是有一个现象的出现，让我坚信存量房房贷利率必然会下降。可比这些官媒发布的所谓的信号实用多了，那就是提前还款潮的到来。

2022年央行放水28万亿，2023年一季度央行放水15万亿，这么大体量的放水，就是想拉动经济。刺激经济，让钱流到市场中。然而现实情况却是，放的水在银行进行空转。没有流到居民手中，即使有一部分流到居民手中，居民也是用来提前还款了，又流回了银行。

因为大家为了应对不稳定的环境和预期，都在降负债，减少投资，并且也没有很好的投资项目。现在就连存款利率都在不断下降。并且根据普益标准数据显示，截至2022年12月末，全市场存续开放式固收类理财产品，近三个月年化收益率平均水平为-1.28%，环比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，环比下跌0.75%，

所以相比这些投资渠道，提前还款将是最划算的投资方式，并且提前还款的浪潮，持续的规模越大，持续的时间越久，对于银行的冲击就越大。比如四月份居民贷款余额居然出现了负数，负增长了1000多亿。这不是高层想要看到的经济状况，也不是银行想要看到的收益状况。

所以提前还款潮越狠，还得越多，存量房房贷利率下降的希望就越大。因为现在能够阻止提前还款的唯一途径就是降存量房房贷利率，不需要降到3.7，只需要把银行额外的加点给去掉，很多业主都不会选择提前还款。