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政府下场收购商品房作为保障房,这种模式是全民买单吗?

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我从未看到国家在短期内频繁发布如此多的政策去“拯救”一个行业,作为一名从业多年的地产行业的从业者也不知道是应该心酸还是欣慰。

国家下场收购积压的存量商品房,主要还是集中在销售去化困难,存量房积压的二线城市



北上广深这四个一线城市,说实话由于其特殊地位,库存不缺少去化的取代,加上这四个城市还没有完全放开限购政策,所以它们手上还握有其他牌可打,不需要政府下场来收购。而三、四线城市,由于地方政府财力有限,也无力承担收购的重任,而且即使收购作为保障房,由于三、四线城市人口流出较多,这些保障房租给谁呢?

所以,我个人判断武汉、南京、杭州、重庆、合肥……等强二线城市,会有相应的收购商品房作为保障性住房的相关政策出台。

在商品房的存量上,由于这两年销售量的急剧下跌,已经出现了积压的情况。并且这个积压量在逐年增加,也就是说,虽然每年商品房的新增量在减少,但是待售的积压量依然在增加,用最简单的公式表达,就是在目前的阶段,商品房的供应>需求



另外,从这个曲线我们也可以看到2014年的“涨价去库存”虽然在之后的一段时间内确实消耗了很大一波商品房库存,但是带来的房价上涨,把这个雷埋到了现在。所以我们看到了现在的待售面积已经超过了15年事的峰值了

为了解决现在的这个库存量,如果继续出台新的“涨价去库存2.0版”的政策,就目前中低层居民的负债率来说,很难再支持一波房价上涨了。而且现在房价泡沫的雷已经算是爆了大半,市场的观望情绪严重,即使有意带动价格上涨,老百姓也不会再轻易的跟进了。

目前国家解决存量房市场的思路就是,收购商品房作为保障性住房,来消化掉这个存量。通过发行国债加大财政赤字——用于收购商品房——转变为租赁性质——打包成资产包证券化——未来的税收填补赤字,这一套循环,当然这种解决方案最终还得由老百姓来买单。用最朴质的经济学模型来解释就是,储蓄=投资,财政赤字和税收的关系。

所以,也不要说“自己不买房”就能怎么样,现在是国家下场用你存在银行里的钱“帮”你买房,国家有的是货币和财政的政策,改变“游戏的规则”,让全社会参与到房地产这个游戏中。

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