“两集中”对楼市有什么影响？房企该如何应对？

中厚明德集团：第58期

乡村振兴战略项目实操落地班

主题："两会" "十四五"最新政策解读与项目申报策略

时间：2021年3月29日-31日

地点：中国 ● 北京

2月18日：

网传国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

具体名单未公布，网传版为：北京、上海、广州、深圳4个一线城市；南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

不难看出，几乎所有土地出让的热点城市都被纳入其中。这份网传暂不知真假，但郑州、天津、青岛已相继发表住宅用地供应新规，据业内认人士透露，福州相关文件已在酝酿出台中。

01

中厚明德集团

新政发布

2月23日郑州市自然资源和规划局发布文件《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》。

通知明确，自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

2月23日天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》。

为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

2月24日青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》。

核心内容便是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

另据悉，福州城区2021年首场土拍已于2月3日举行，此外长乐区、马尾区、闽侯、连江、福清等区域也已陆续发布土地出让公告。福州尽管目前尚未发布土地出让“两集中”政策，不过据业内人士透露，相关文件已在酝酿出台中，或将成为继郑州、天津、青岛后，发布供地“两集中”的第四城。

02

中厚明德集团

新政影响

对政府影响：

1、增加供地难度。从零散供地到集中供地的转变，增加了政府供地难度，要求地方政府迅速提升大批量操作土地的能力，如计划编列、三通一平、土地拆迁、指标制定、统一挂牌、组织竞拍等一系列相关工作，任何一块土地的任何一个环节出了问题，这块土地就无法正常参加集中供地。

2、加剧城市分化。除去上述的22城外，长三角、珠三角、成渝等城市群中的优质城市，不受集中供地影响，将成为各大房企补充货值的主战场，这些城市土拍热度或将走高。

3、减少地王地块。由于土地集中入市，对于房企来说选择面也会增多，可以提前锁定意向的多个地块，而弱化在个别地块上的争夺，减少高溢价、高楼面价的地王地块出现。

4、降低政府收入。土地从零散供应到集中供应，使部分城市原有的“先次后好”顺序供地的做法无法继续，无法再通过“饥饿营销”方式逐步抬高地价，从而降低政府出让金的收入。

5、降低土拍财政依赖。一个城市1年仅有3次土地供应机会，部分整理完毕的土地一旦错过这三次挂牌机会，将会延迟至下一年，对城市的住宅土地供应形成一定的抑制，降低城市对房地产的依存度。

对房企影响：

1、降低拿地成本。22城同期大量集中供应土地，将会对竞拍的资金进行有效的分流，单一宗地的竞拍参与方将会减少，土地竞拍溢价率将会得到一定的控制，抑制城市地价走高，从而降低房企拿地成本。

表：2020年重点城市（市本级）住宅用地供应情况

2、增加土研压力。土地供应由零散变为集中，22城单次供地数量庞大，如网传青岛将一次性供应80余块土地，这对房企投拓团队的政府对接能力要求提高，需提前获取土地信息，提前研判。

3、考验资金能力。“三道红线”压力叠加集中供地模式，一年仅有三次拍地机会，资金能力成绝对话语权，资金实力强的房企拿地机会就更多，但集中招拍挂对房企来说，集中在一个时点释放资金，势必会加大现金流压力。中小型房企的生存空间将会被进一步压缩。

4、考验营销能力。一年仅发布3次土地出让公告，同批次供应的土地将会达到30-40宗，甚至更多，同批次大量土地同期入市，销售周期重叠加剧楼市竞争强度，如何快速去化，如何快速回款将更成为营销的重中之重，为再次拿地做更好的储备。

5、土地出现流转。资方拿地，等房企有资金后再卖给房企开发，土地将存在1.5级市场。相应的会出现较多收并购机会，更加考验开发商投资团队的综合能力。

03

中厚明德集团

应对建议

1、布局平衡化。在全力经营好已深耕城市前提下，积极关注22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内的优质城市，做好潜力城市的布局，做好战略扩张的平衡。

2、拿地多元化。要清楚地认识到招拍挂只是房企获取土地的方式之一，此外要继续拓宽多元化拿地渠道，以丰富土地储备，例如产业勾地、收并购、合作开发等；

3、全面炼内功。本次政策出台将对行业产生深远影响，若政策落地执行，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力。

4、提升融资力。总体来看，集中供货对资金实力雄厚的房企而言，仍是获取土地的好机会，有资金就有话语权，良好的融资能力是房企获取土地，持续发展的重要保障。

04

中厚明德集团

结束语

整体来看，本次政策出台将对行业产生深远影响，若政策落地执行，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力，在激烈的竞争环境中，企业更需练好内功，打造优质产品，同时把握时机，采取差异化竞争策略，实现稳健发展。

来源：网络

免责声明：我们致力于保护作者版权，部分文字/图片来自互联网，无法核实真实出处，如涉及版权问题，请及时联系我们删除。从该公众号转载本文至其他平台所引发一切纠纷与本平台无关。支持原创!