郑州新密银基旅游度假区“首付贷”违规重现：首付2万元即可网签

郑州新密银基旅游度假区“首付贷”违规重现：首付2万元即可网签

日前，在河南新密走访发现，在新密着力推进全域城镇化建设过程中，多家房企以小镇的形式跑马圈地，出现了多个几千亩甚至上万亩的项目，规划配套丰富且具有鲜明的主题特色，但目前，仍多停留在住宅开发上。

与此同时，这些规模惊人的项目开发周期通常较长，多分为数期开发，有些项目甚至长达10年。现如今，为了刺激销售，不少项目都推出了首付分期的政策。

业内人士认为，提供借贷资金的首付分期不仅违反了相关政策，还明显放大了购房者的杠杆，暗藏着诸多风险。

在近几年河南省的重点项目中，房企在新密开发的多个项目榜上有名，例如银基集团开发银基旅游度假区、豫发地产开发的密兰小镇（原名米兰小镇）等，主要分布在新密市曲梁镇、刘寨镇等地。

这些项目相同的特点是占地规模较大。企业宣传的信息显示，银基旅游度假区规划的面积达到了2.8万亩。

银基集团的项目已经开发了数年。据当地知情人士介绍，自2011年起，银基集团开始进入新密开发，先后成立温泉、文旅、地产等公司，2013年，先后建成了安置房，2016年，银基旅游度假区内首期住宅湖语墅开盘，此后，该区域内的住宅产品数量疯狂增加。

银基旅游度假区最大的卖点就是项目内的文旅配套，在早期的宣传中，银基的文旅项目有乐海水世界、海洋王国、花鸟园、冰雪王国、马戏表演、陆地乐园构建的6大主题乐园，7大主题酒店、5大风情商街等配套产品。

实地走访了解到，目前，银基冰雪世界、乐海水世界、黄帝宫御温泉已经对外营业，冰雪酒店、动物王国及乐海水世界尚未对外开放，而相对应的住宅已经开发到了6期。

在银基旅游度假区内，巨大的沙盘将整个项目的全景呈现了出来，沙盘上的住宅项目密密麻麻，围绕着云岩水库布局。

尽管规划配套丰富且具有鲜明的主题特色，但是由于开发周期长、配套滞后，前期仍然依赖销售住宅回笼资金，面对的客户群体主要是郑州的度假客和投资者，为了刺激销售，这些项目大多推出了首付分期的促销方式。

实地采访了解到，银基旅游度假区目前对在售房源采取的政策是首套房首付为20%，二套房的首付为30%，均可以首付分期，其中大户型的首付可分2年4期，小户型的可分4年8期。

按照置业顾问的介绍，一套建筑面积126.61平方米的房源，在各类优惠后的总房款为106万元，20%的首付约20多万元，一年内结清即可。

具体为，在交完1万元定金3天内，需交房款的5%和公共维修基金就可办理网签，其余首付款在2020年7月、11月，2021年3月、7月分别进行交付。

小户型82平方米的房源，优惠后总价75万元，首付款为20%，但购房者只需交2万元左右就可以办理网签，剩余的首付款可分4年8期，每期缴纳不到2万元。也就是说，按照这个进程，在房子交付使用后，购房者或许都未交完20%的首付款。

对比发现，都是首付分期，但房企在具体执行方式上也不尽相同，有的房企是借款协议，银基的是欠款协议。

在银基旅游度假区销售人员提供的一份《欠款协议》中，注意到，甲方为新密银基房地产有限公司，乙方（欠款人）为购房者。欠款协议显示，乙方购买甲方开发的某套房屋，“现因乙方购房资金不足，特向甲方申请延期支付部分房款。”

其中，“支付形式”一栏分为“一次性支付”和“分几次支付”，并分别列出支付时间与金额。“违约责任”指出，若乙方未按照本协议约定按期足额向甲方支付的，每逾期一日，乙方需就未按期支付的金额按照年化利率24%的标准向甲方支付违约金。逾期超过30日（含30日）的，甲方有权解除本协议并要求乙方一次性支付全部延期房款，且乙方除按照上述标准支付逾期付款违约金外，需另行应按全部延期房款的10%向甲方支付违约金。

就当地多楼盘首付分期的情况致电新密市房管局，一位工作人员明确回复称，首付分期系开发商推出的活动，“他们说可以就可以”。而当追问，相关部委及郑州市曾对首付分期行为明令禁止，对方则表示并不知情。

事实上，首付分期不仅违反了相关政策，还明显放大了购房者的购房杠杆，暗藏风险。

北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，对于房企，首付分期能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上，利大于弊。但是，这种行为会扰乱房地产市场正常秩序，破坏资金监管、贷款监管的相关流程，属于明令禁止的违法行为。