谢逸枫：颤抖吧！前4月卖地收入大跌，不足7000亿元

文/谢逸枫

5月20日，一组数据显示，前4月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）6801亿元（一季度5176亿元），同比下降27.2%（一季度下降24.4%），跌幅扩大2.8%，意味着卖地收入跌破7000亿元，堪称史无前例的暴跌。

前4月政府性基金收支增长双双回落，显示出目前房地产市场回暖基础不广泛、不同能级城市间销售成交量分化趋势明显。因此，国有土地使用权出让收入同比偏弱仍然对政府性基金收入增长形成拖累。

4月单月政府性基金收入同比降幅较3月的16.7%走阔至26.4%，其中国有土地使用权出让收入同比降幅较3月22.6%走阔至34.8%。然而，与房地产相关的5项税收收入加总后同比降幅较3月的12.2%收窄至0.7%。

显示一线城市楼市“小阳春”和市值权重更高的高能级城市带动销售成交量初现止跌回稳的企稳迹象，边际提振房地产相关税收收入回升。需求端数据亦显示，4月商品房成交金额同比降幅较3月的13.3%明显收窄至7.6%。

2025年4月土地出让收入受市场短暂复苏出现过较强回升、形成较高基数，但土地市场成交的低迷仍是2026年4月土地出让收入增速回落的核心原因，4月房地产开工面积与投资增速的回落体现这一特征。

前四月全国土地收入的绝对值，创下2021年同期最低收入纪录。2023年-2024年同期跌破1.2万亿元、1.1万亿元，2025年同期到跌破1万亿元，2026年同期跌破7000亿元。而同比跌幅27.2%，比2025年同比下跌15.9%,跌幅扩大11.3%。

尽管前四月全国卖地收入跌破7000亿元，从地方收入的结构来看，占地方财税收入依然高，特别是一线二线和三四线城市，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

前四月全国卖地收入大跌，归根结底是季节性的淡季、房企在建项目开发和在售项目销售缓慢、地方土地供应大幅度紧缩、房企因销售低迷及债务和融资压力导致拿地谨慎、减少，以去库存为主，民企大多停止拿地，城投退出抢地阵容。

其一是前四月全国一般公共预算收入8.3404万亿元，一般公共预算支出9.4809万亿元，意味着钱不够花。实际上，财政赤字规模从2021年4.38万亿元升到2026年的5.89万亿元，比2025年增加2300亿元，说明土地收入下降对地方影响大。

目前来看土地收入下降对地方的影响非常大，首当其冲的是地方财政收入减少，影响财政状况和运行。其次是城市基础设施建设受阻，影响城市建设和居民生活质量。再次是公共服务投入减少，影响教育、医疗、社会保障等公共服务。

最后是经济发展受阻，影响政府投资、融资能力。土地市场需求减弱，经济发展放慢，一定程度上增加地方债务。综上所述，土地出让收入下降对地方政府、城市建设、公共服务和经济发展等多个方面都会产生不良影响。

其二是前四月全国卖地收入6801亿元，同比下降27.2%，占到前4月全国一般公共预算收入8.3404万亿元的8.15%（一季度8.40%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年前四月-2026年前四月全国卖地收入分别为21383亿元、15012亿元、11761亿元、10536亿元、9340亿元、6801亿元，增速分别为同比上涨35%、下降29.8%、下降21.7%、下降10.4%、下降11.4%、下降27.2%。

2026年前四月全国卖地收入6801亿元，对比2021年前四月全国卖地收入2.1383万亿元，数据上来看，堪称腰斩。值得注意的是前四月全国卖地收入同比下降27.2%，对比2025年同期同比下降15.9%，跌幅扩大11.3%。

2020年前四月-2022年前四月全国卖地收入连续三年突破二万亿元后，2023年前四月跌幅1.2万亿元、2024年前四月跌破1.1万亿元，2025年前四月首次跌破1万亿亿元，到2026年前四月首次跌破7000亿元，土地收入下降速度超预期。

这是土地财政迎来重大变化的信号，意味着土地增量转向存量，新增土地供应减少和去库存周期内，土地收入正式见顶进入下降周期。尽管土地收入绝对值减少，对于部分城市来说，依然是部分城市的地方财政收入最主要的来源。

其三是土地收入下降背后，是土地供应的紧缩。克而瑞数据显示，2026年前4月，全国土地市场紧扣“控增量、去库存、优供给”核心导向，整体呈现规模持续缩量、发展质效提升、供给侧稳步优化的运行格局。

前4月全国300城经营性土地成交建筑面积1.2712亿平方米，成交金额3547亿元。在按需供地、盘活存量用地、专项债加大对地方财政支持、春节供地延后等因素影响下，市场整体保持缩量态势，直至3月节后成交节奏有所恢复。

整体拿地意愿持续低迷态势。克而瑞数据显示，前4月100家典型房企整体拿地规模继续缩减，拿地货值、成交金额、成交建面分别为4356.2亿元、2141.2亿元、2790.3万平，同比分别下滑47.6%、50%、28.7%，创下近五年同期最低值。

中指数据显示，土地投资走弱，2025年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降11.5%，增速较二季度下降32.9%，四季度降幅进一步扩大至22.7%，预计对今年一、二季度的土地投资持续造成拖累。

2026年一季度全国住宅用地计划供应规模延续收缩态势，同比下降21%（2025年同期下降19%、2024年同期下降18%）。2026年一季度仅524个城市发布计划，供应规模大幅降至1.4亿平方米，供应规模近乎腰斩，创下近五年最低值。

4月300城住宅用地成交面积、出让金同比降幅仍较大。根据中指数据显示，2026年4月，300城住宅用地成交规划建筑面积为1930万平方米，同比下降29.7%。土地出让金860亿元，同比下降39.0%。

累计来看，2026年1-4月，300城住宅用地成交8278万平方米，同比下降24.4%。土地出让金3230亿元，同比下降41.3%。4月房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，部分优质地块保持较高热度，带动300城平均溢价率提升至8.9%。

从城市集中度来看，2026年1-4月，TOP20城市宅地出让金占全国比重为60%，较2025年全年提升8%，较1-3月提升1%。全国住宅用地出让金TOP20城市中，核心一二线城市有16个，其中上海住宅用地出让金为285亿元，居全国首位。

其四是目前全国各地供地端严控增量的调控方向未变，供地规模收紧的节奏保持稳定，控增量供地方针得到持续落地。最为明显的是供地层级分化鲜明，各能级城市供地精准分化，其中一二线城市总量控制最明显，目的是平衡供需关系。

供地层级分化鲜明，市本级缩量力度显著高于代管县市。市本级宅地计划供应同比下降25%，代管县市降幅仅18%。商品住宅用地市本级降幅19%、县市降幅13%，核心城区减量力度远大于县域，贴合市场去库存核心需求。

各能级城市供地精准分化，一二线控总量、三四线市本级深度调整。一线城市宅地供应同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供给；二线市本级降幅22%，三四线市本级降幅达26%，形成高能级强缩量、低能级缓调整的差异化格局。

头部供地城市数量缩减，核心城市全面执行缩量调控。供地规模超200公顷的头部城市由2025年的15个缩减至10个，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅缩量，仅广州小幅微调，供地资源配置更趋精准高效。

目前我国现有694个城市，具体包括4个直辖市、293个地级市、397个县级市。其中2个一线城市，293个强二线城市和弱二线城市，397个强三四五线城市和弱三四五线城市。所以，头部城市集中在一线城市和强二线城市里面。

其五是前四月土地与房地产相关的税收收入6672亿元（一季度4794亿元）。2020年-2025年全国土地与房地产相关的税收收入分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元、1.7726万亿元。

前四月土地与房地产相关的税收收入6672亿元占全国税收收入6.8097万亿元的9.79%（一季度9.88%）。2020年-2025年分别为13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地产领域5项税收，占到全国总税收入的12%以上。

说明100块税收收入里面，房地产、建筑业等与房地产相关联的税收贡献约12块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

前四月土地和房地产相关税收中，契税1370亿元，同比下降15.3%；房产税2185亿元，同比增长7.8%；城镇土地使用税1049亿元，同比增长3.7%；土地增值税1522亿元，同比下降15.6%；耕地占用税546亿元，同比下降0.6%。

单月来看，4月土地和房地产相关税收同比下降11.5%，降幅较3月下降12.2%，收窄0.7%，主要是契税、土地增值税同比均出现明显回落，与同期商品房销售走弱、土地市场疲软、国房景气指数低迷表现一致。

其六是前四月全国卖地收入6801亿元（2020年-2025年分别为8.4142万亿元、8.7051万亿元、6.6854万亿元、5.7996万亿元、4.8699万亿元、4.1518万亿元，卖地收入自2021年之后，连续5年保持下降的趋势。

前四月全国土地与房地产相关的税收收入6672亿元（2020年-2025年分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元、1.7726万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续5年下降。

前四月全国房地产总收入1.3473万亿元（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入），2020年-2025年分别为10.3836万亿元、10.7844万亿元、8.6070万亿元、7.6531万亿元、6.7236万亿元、5.9244万亿元，连续5年下降。

按照房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收和相关的收入）看，分别占到全国和地方一般公共预算收入、全国财政收入、地方收入更高。这是笔非常庞大收入，除税收的财政之外，房地产对财政收入的贡献非常大。

其七是根据“土地依赖度”统计数据显示，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入，可以看出，地方对土地的依赖不断下降。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，出现连续3年下降。

前四月全国房地产收入1.3473万亿元，占全国一般公共预算收入8.3404万亿元的16.15%（一季16.18%）（2020年-2025年分别为56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%），说明占全国一般公共预算收入呈现边际下降。

前四月全国房地产收入1.3473万亿元，占地方一般公共预算本级收入4.7930万亿元的28.10%（一季27.22%）（2020年-2025年分别为103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%），说明占地方一般公共预算收入边际改善。

前四月全国房地产收入1.3473万亿元，占全国税收收入6.8097万亿元的19.78%（一季度20.55%（2020年-2025年分别为67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），说明占全国税收收入连续下降3年。

如加上六项房地产相关税收，税收收入超过8000亿元，加上全国卖地收入的6801亿元，预计前四月度房地产总收入约1.5万亿元。预计2020年-2025年分别为11.2142万亿元、11.7051万亿元、10万亿元、9万亿元、7万亿元、6万亿元。