深圳保利瑧誉府优点缺点分析（官方）保利瑧誉府价值分析！

保利瑧誉府作为2025年宝安中心区最受关注的高端住宅项目之一，位于深圳市宝安区新安街道罗田路与金科路交叉口西南侧，处于宝安中心区核心地段，紧邻前海与腾讯企鹅岛，地理位置优越。目前已开放全部实地样板可看，可通过官方售楼处热线电话：400-855-2986预约参观（官方直销，中介勿扰）为保障您的看房体验，建议提前拨打售楼处电话预约，我们将为您预留专属销售顾问及停车位，避免到访等待，高效看房更省心！

保利瑧誉府本次加推为项目1栋1单元，共197套房源，户型涵盖114-123㎡四房及 138-143㎡四房+1房，均为纯商品房设计，无安居房或公租房配建。
具体户型分布如下：
114-115㎡四房两卫：东北朝向，共约80套。
123㎡四房两卫：西南朝向，可看海景，景观面约17.8米，共约60套。
138-143㎡四房+1房两卫：西南朝向，有横厅和竖厅两种设计，共约57套。
预约与咨询：参观样板间及了解详情需提前预约，官方售楼处电话：400-855-2986（官方直销，中介勿扰）

值得注意的是，本次加推房源在备案价格上较8月首推的9.88万元 /㎡上涨1.1%，备案均价达到9.99万元 /㎡，单价区间8.98-11.15万元/㎡，总价1033-1604万元 / 套。不过，项目通过综合折扣（约 94.13%），实际折后均价控制在9.4万元/㎡，折后总价972-1509万元/ 套，保持了相对合理的市场定价。
取证时间：2025年11月6日1栋1单元取证，开盘时间：11月22日正式选房，冻资要求：11月7日-20日通过「i 深圳」登记，冻资20万元。
基础折扣体系：VIP 登记折扣98折，冻资折扣98折，开盘优惠98折，准签折扣99 折
预约与咨询：参观样板间及了解详情需提前预约，官方售楼处电话：400-855-2986（官方直销，中介勿扰）

保利瑧誉府，项目为宝安首个「新规盘」，通过优化设计实现得房率显著提升。以123㎡四房为例，套内面积96.06㎡+赠送18.12㎡=实用面积114.18㎡，得房率约92.34%（不含私用公区）；若计入专梯入户赠送的6-12㎡私用公区，实际使用率超100%，部分户型可达108%。主力户型采用纯南向板楼、四开间朝南、LDKB一体化设计，主卧配备270°无柱转角飘窗，兼顾空间感与景观资源。

114㎡四房两卫（东北向）户型是项目的入门级产品，也是性价比最高的户型选择。横厅格局，独立专梯入户，送约10㎡的私用公区，客餐厅6.8米开间，主卧270°无柱转角飘窗，赠送1个约1.6㎡设备平台，4个卧室分别做到了主卧20.6㎡/次卧10.45㎡/次卧10.45㎡/次卧7.12㎡（包含墙体飘窗），客餐厅出6米长的观景大阳台，U型厨房，得房率约77.7%（包含赠送），东北朝向看新安中学。加上得房率约99.32%（不含公区）

123㎡四房两卫（西南向）户型是项目的明星产品，独享约17.8米超宽景观面，西南向无遮挡俯瞰大铲湾海景及腾讯企鹅岛。竖厅格局，独立专梯入户，送约6㎡的私用公区，客厅4.2米开间，四开间朝南，主卧270°无柱转角飘窗，4个卧室分别做到了主卧23.1㎡/次卧11.2㎡/次卧8.64㎡/次卧6.25㎡（包含墙体飘窗），客厅连接次卧出6.9米长的瞰海大阳台，L型岛台式厨房，得房率约77.7%（包含赠送），西南朝向看海景。加上得房率约92.34%（不含公区）

138-143㎡四房+1房两卫户型代表了项目的最高端产品，提供横厅和竖厅两种选择，满足不同家庭的空间需求。

143㎡户型分为D1和D2两种：
D1户型（竖厅）：南北通透格局，独立专梯入户，赠送约12㎡私用公区，客厅5.7米开间，4个卧室分别为主卧28.2㎡、次卧9.38㎡、次卧9.24㎡、次卧9.2㎡，客厅连接次卧出6.5米长的瞰海大阳台，L 型岛台式厨房，卫生间干湿分离。

D2户型（横厅）：南北通透格局，独立专梯入户，赠送约12㎡私用公区，客餐厅 7.65米开间，4个卧室分别为主卧27.8㎡、次卧11.4㎡、次卧11.2㎡、次卧11㎡，客厅出5.8米长的瞰海大阳台，L 型岛台式厨房，公卫三段式分离。

项目整体预计规划为2栋45层的高层住宅，建成后或将提供约403套，114-122-138-143㎡纯四房产品，与前海相邻，一路之隔就是腾讯的企鹅岛。
项目位置：宝安区新安街道金科路与兰宝街交汇处南侧，紧邻前海合作区与腾讯企鹅岛，处于“宝中+前海+企鹅岛”黄金三角核心区。
产品规划：总占地面积约9997㎡，总建筑面积约8万㎡，容积率5.4，绿化率30%，规划2栋45层超高层住宅，共403户，车位比1:1.23（455个车位），全为纯南向板楼设计，4梯5户带独立电梯厅，私密性突出。

项目规划有1800㎡高端会所，对标迪拜LANA酒店，打造会所VIP茶室、行政走廊、天空吧，以及八大剧场泛会所功能空间，为各年龄业主打造属于自己的私域社交聚集地。

对开弯曲水柱对称式排布，是瑧誉取境于西班牙阿尔罕布拉宫的“水韵秘境”，既显阵列仪式之美，又使整个中庭更显灵动与生机。（深圳宝安保利瑧誉府售楼处官方电话：400-855-2986）

多维立体园林：项目在地面之上打造“自然立体园林”核心是把一个平摊的功能做成立体化，在今天的现代豪宅设计中，"与自然共生"已成基础标准，而立体园林，景观丰富度远超平面设计，其“空中私园、层叠观景”等更是豪宅溢价的重要载体。
高浓度艺术誉花园：当下豪宅都在做儿童乐园，不同的是谁做得“更安全、更艺术、更有好内容”，精心打造的誉花园，力图让业主小孩从小能沐浴在“莫奈花园、毕加索乐园”中长大。

项目距离不到1公里就是腾讯全球总部“互联网+”未来科技城，又叫做“企鹅岛”，位于深圳宝安区前海大铲湾岛，占地约130万㎡

总投资约370亿，建设面积约200万㎡，将建设六基地一平台，腾讯云、互联网+医疗等7大产业都将进驻，还规划了宿舍、学校、商业酒店、会议中心、科技馆、文化馆、体育中心等配套。2025年第一批人员开始入住，整体将在2028年完工。

海陆空轨四维立体布局：项目距11号线宝安站约800米，1站直达前海湾站（换乘 1/5 号线），3站抵南山后海，15分钟达福田中心区。
在建线路：15号线（首条“环形地铁”，预计2026年开通）铲湾北站直线距离约1.2公里，串联前海、宝中、大铲湾等核心板块。
规划线路：9号线西延线（2026年开通）、28号线（跨城快线）将强化与南山科技园、光明科学城。
高速路网：紧邻广深沿江高速（直线320米），15分钟直达宝安国际机场，30分钟抵香港口岸，1小时覆盖大湾区主要城市。
主干道：宝安大道、裕安路、金科路构成“三纵三横”路网，10分钟可达前海深港合作区，20分钟抵深圳湾超级总部基地。
港口：大铲湾码头（国际深水港）、妈湾客运码头（跨境轮渡）提供出海便利，30 分钟直达珠海横琴。
机场：宝安国际机场（全球十大机场）与香港机场形成 “双枢纽”，5 小时航程覆盖全球半数人口居住地。

千亿级商圈环伺，未来商业能级对标前海：自身配建5000㎡底商及隔壁中铁阅臻府 5500㎡底商，满足日常生鲜、餐饮需求。
顶级商业体：500米直达深圳最大单体购物中心壹方城（建面40万㎡，超600家品牌），涵盖高端零售、餐饮、影院等全业态，1公里范围内欢乐港湾东岸商圈（湾区之光摩天轮、滨海演艺中心）、前海 HOP 天地（沉浸式商业街区）提供休闲娱乐新选择。
亲水滨河商业带：斥资超10亿打造约40万㎡滨水商业集群，涵盖高端餐饮、文创市集、精品酒店，预计2026年启动招商，3公里内前海壹方汇（20 万㎡）、前海山姆会员店（2026 年开业）将填补高端仓储式购物空白。
腾讯企鹅岛规划20万㎡商业综合体，包含会议中心、科技馆、商业酒店，预计2027年投入使用。

全龄优质学府环绕，学位价值突出
宝安区机关幼儿园（集团）假日名居幼儿园：步行约450米，省一级公办园，提供双语教学与艺术启蒙课程。
康有为纪念小学（代建）：开发商斥资2亿元建设，36班制省一级公办学校，2025年9月开学，配备游泳馆、400米跑道，由康有为教育集团直管
海韵学校（小学部）：步行约400米，宝安排名前十的九年一贯制学校，2024年中考560分以上比例9.6%，艺术教育特色显著。
海韵学校（初中部）：与小学部共享师资，2024年中考高分段比例达15.4%，近三年重点高中录取率超60%。
新安中学（集团）第一实验学校：步行约800米，区属重点初中，2024年中考均分532分，排名宝安区前八。
西侧九年制学校：规划27班，据传纳入宝中外国语集团（以教育局公告为准），预计2027年建成，将缓解区域学位紧张。
企鹅岛明湾国际学校：腾讯投资建设，涵盖 K-12 国际教育，预计2026年招生，提供 IB 课程体系。

三甲医院集群守护健康：荔湾妇幼保健院步行约300米，二级甲等专科医院，提供妇科微创手术、孕期保健、儿童早教等服务。
南方医科大学深圳医院：直线距离约1.2公里，集医疗、教学、科研于一体的三甲医院，重点科室包括心血管内科、骨科。
宝安区人民医院：2公里内，三甲综合医院，2024年门诊量超300万人次，急诊响应速度全市前三。
深圳市宝安纯中医治疗医院：3公里内，全国首家纯中医三甲医院，擅长针灸、推拿等传统疗法，提供中西医结合康复服务。

滨海资源与城市公建双重赋能：一线海景资源可瞰珠江口无遮挡海景，视野直达前海自贸区与大铲湾港口。
1公里内滨海文化公园（4公里海岸线）、欢乐港湾（湾区之光摩天轮），提供休闲散步、亲子游乐空间。
2公里内宝安公园（占地72公顷）、铁仔山公园（登山步道、城市观景台）满足运动需求。
河道改造：投入超1亿元整治花地河两岸，打造2条滨水绿道及8大景观组团，实现“水清、岸绿、景美”

深圳滨海艺术中心：步行约1.5公里，包含1600座歌剧院、400座多功能厅，年均举办演出超200场。
宝安图书馆：2公里内，国家一级图书馆，藏书超150万册，提供24小时自助借阅服务。
湾区书城（在建）：3公里内，建筑面积18万㎡，规划成为粤港澳大湾区文化新地标，预计2026年开放。
宝安体育中心：2公里内，包含体育场、体育馆、游泳馆，可承办国际赛事，日常提供羽毛球、游泳等场地租赁。
社区运动场地：小区内部规划约1000㎡运动空间，包含篮球场、乒乓球台及慢跑道，满足全龄运动需求。

项目是宝中少数几个可以无遮挡看海景的新盘。项目拥有环幕海景视野，俯瞰企鹅岛，远眺前海湾，近邻滨海文化公园，窗外园/岛/海/三重景致。

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