北京
2026年5月的商办市场，一边是超八成企业营收负增长，一边是AI巨头和互联网大厂扛着几十亿真金白银进场扫货。市场不是冷，也不是热，是两种力量在极限拉扯。
先放一组硬数据。观点指数研究院5月12日发布的商办报告显示，受供需失衡与租金下行双重挤压，16家样本商办企业中14家录得收入负增长，占比高达88%。市场基本面的压力已经全面传导到了运营端。
一线城市空置率继续分化。北京凭借2025年以来新增供应持续处于低位，空置率已回落至15.79%，是四座一线城市中唯一实现空置率环比、同比双降的，复苏韧性显著领先。深圳则相反，一季度空置率进一步攀升至29.8%，去化压力全国最大。上海空置率23.6%维持高位，广州温和上行至22.1%。租金表现也不乐观，广州租金只剩123.7元每平方米每月，比2021年高点掉了31%，深圳更惨，从211元跌到127.8元，跌了39%。
但硬币的另一面，科技巨头在疯狂“抄底”。智谱以3.61亿元全资收购中关村软件园核心地段的钻石大厦，将作为总部自用，周围环绕着联想、百度、腾讯、新浪等巨头。今年前两个月，字节跳动在北京海淀连拿两宗地块，总耗资约61亿元。京东4月在杭州以6.63亿元竞得钱江世纪城核心区沿江商服用地，计划总投资约20亿元打造浙江区域中心，同时还拿下了广州黄埔工业用地，要在广州打造机器人智能产业园。非头部电商企业也在跟进，古茗科技在杭州斥资4.55亿元摘得核心地块建设全国总部，海雅集团在广州白云拿下商业用地打造美妆电商总部。
戴德梁行研究院副院长张晓端分析指出，电商直播、AI大模型等新兴产业在资本市场上表现突出，业务模式也对空间有特殊需求，且核心城市写字楼价格较峰值降了三到四成，现在正是用现金换优质资产的窗口期。
大宗交易端同样传来好消息。一季度一线城市不动产大宗交易总额约315.63亿元，环比大涨200%。海尔集团以6.6亿元现金整栋拿下上海前滩汇S3栋，该楼宇拥有LEED金级认证，折合单价仅约5万元每平方米，买家已经拿下了上海核心区的低价入场券。
资本端的结构性变革也在加速。商业不动产公募REITs正式开闸后，写字楼、酒店等已被纳入常态化申报通道。截至4月底，沪深交易所已累计受理17单申报项目，计划募资总额超过626亿元。写字楼资产长期依赖大宗交易的单一退出格局正在被打破。首个商业不动产REIT——中金唯品会商业REIT已于5月19日启动询价，这意味着实物资产证券化的闭环正在成型。
供给端也在动刀。2026年一季度全国办公楼新开工面积同比下滑22.7%，开发投资降幅正在收窄但仍在低位，行业正式告别外延式扩张，进入“盘活存量”的下半场。
需求侧的底层逻辑也在换赛道。科技、金融和专业服务业保持需求韧性，以AI、芯片、低空经济、新能源为代表的新质生产力企业正在成为新增租赁主力。“地段优先”的选址逻辑正逐渐让位于“产业适配、空间灵活、绿色低碳”等多维标准。写字楼市场的底部从来不是由价格决定的，而是由产业密度和资产运营效率决定的。
分化不会消失，只会加剧。对于商办业主，比“要不要降价”更紧迫的问题是：我的楼宇有没有资格进入科技和AI企业选址的候选清单？对于存量商办项目而言，出路是跳出“二房东”思维，将楼宇从一个物理空间升级为集产业集聚、政策协同、资本赋能于一体的服务型资产，在新一轮结构性分化中跑赢大盘。
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